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Se la guida è su misura, come nel tuo caso, la fase di produzione del binario può richiedere 2-4 settimane dal momento dell’ordine, perché serve la curvatura a misura della scala, misure precise e eventuali componenti speciali.
Una volta che la guida è pronta, il montaggio in casa è abbastanza rapido: per un montascale curvo l’installazione dura mediamente 4-6 ore (mezza giornata o poco più) se non ci sono imprevisti.
In pratica, in molti casi reali la sequenza — ordine → produzione guida → installazione — porta ad avere il montascale funzionante in circa 3-5 settimane totali.
Naturalmente le variabili da considerare sono molte: la lunghezza e la curvatura della scala, la necessità di comandi speciali o pedane per carrozzine, la complessità del fissaggio, eventuali esigenze di collaudo o certificazioni particolari.
Quando due edifici distinti — come le palazzine A e B del vostro complesso — condividono un ascensore installato sin dall’origine come impianto comune, l’uso o il mancato uso da parte di alcuni condomini non modifica la natura condominiale dell’impianto, né le obbligazioni economiche che ne derivano.
In base all’articolo 1117 del Codice Civile, l’ascensore rientra a pieno titolo tra le parti comuni dell’edificio, quando serve o è destinato al servizio di più unità immobiliari.
Se al momento della costruzione l’impianto è stato progettato per servire entrambe le palazzine, e tutti i condomini ne hanno usufruito nel tempo, la proprietà e la responsabilità rimangono condivise tra tutti i partecipanti, salvo che un atto formale — come una modifica delle tabelle millesimali o una nuova convenzione registrata — disponga diversamente.
Non esiste nel nostro ordinamento un vero “diritto di rinuncia alle spese condominiali” per scelta individuale. La Cassazione (tra le molte, sentenza n. 8434/2020) ha più volte chiarito che il condomino non può sottrarsi al pagamento delle spese per la manutenzione, conservazione e sicurezza di impianti comuni, anche se decide di non utilizzarli più.
Il concetto chiave è che la spesa non deriva dall’uso soggettivo, bensì dal beneficio oggettivo e dal valore dell’immobile che l’impianto contribuisce a determinare. Anche se i condomini della palazzina B smettessero di usare l’ascensore, i loro appartamenti continuerebbero a beneficiare indirettamente dell’esistenza dell’impianto, che incide positivamente sulla fruibilità e sul valore di mercato dell’edificio.
Pertanto, per escludere legittimamente una palazzina dalle spese, sarebbe necessario un accordo unanime di tutti i comproprietari e un atto notarile di modifica delle tabelle millesimali, accompagnato da un progetto tecnico che separi fisicamente e funzionalmente le due strutture.
In pratica, occorrerebbe creare due impianti indipendenti o disattivare le fermate e i comandi relativi alla scala B, con tutte le certificazioni di sicurezza e conformità necessarie. Un’operazione complessa, costosa e che richiede comunque l’autorizzazione del Comune e della ditta di manutenzione.
Finché l’ascensore rimane un impianto unico che serve entrambe le scale, tutti i condomini di A e B sono obbligati a contribuire alle spese di manutenzione, revisione, verifiche e assicurazione, secondo le quote stabilite dalle tabelle o dalla convenzione originaria.
In sintesi, la palazzina B non può rinunciare unilateralmente alle spese, anche se dichiara di non utilizzare l’impianto.
In casi simili, la giurisprudenza ha sempre tutelato la posizione del condominio unitario, respingendo i ricorsi dei singoli o dei gruppi che tentavano di sottrarsi alle spese per scelta personale.
Capita spesso, su impianti idraulici anni ’80 con quadro elettromeccanico, che gli schemi siano poco leggibili.
Il canale più rapido è recuperare la documentazione dal libretto d’impianto: per legge il fascicolo tecnico deve contenere schemi e varianti; se gli originali sono illeggibili, l’amministratore o la ditta di manutenzione può chiedere copia al costruttore del quadro o all’azienda che ha eseguito il retrofit del selettore, indicando matricola ascensore, modello del quadro e codice esatto del SIL installato.
Quanto alla tua richiesta di “schemi leggibili”: in un forum difficilmente qualcuno potrà passarti il disegno esatto del tuo quadro, sia per ragioni di proprietà intellettuale sia perché, su impianti di quell’età, ogni macchina ha varianti uniche.
Quando un ascensore non viene rimosso né formalmente eliminato dalle parti comuni, resta giuridicamente un bene condominiale, anche se non è più utilizzato.
In base all’art. 1117 del Codice Civile, l’ascensore rientra tra le parti comuni dell’edificio se serve o è destinato al servizio di più unità immobiliari.
Il fatto che sia dismesso o inutilizzato non lo priva automaticamente di questa natura: per eliminarlo occorre una delibera assembleare e un atto formale di rinuncia alla comproprietà, con il consenso di tutti i condomini (unanimità). Senza questo passaggio, l’impianto rimane un bene comune, e quindi anche le spese minime di custodia, assicurazione o verifica di sicurezza continuano a essere legittime.
Per quanto riguarda la ripartizione delle spese, l’amministratore non può decidere autonomamente di escludere alcuni condomini: finché le tabelle millesimali e la destinazione comune non vengono modificate, i costi — anche minimi — devono essere ripartiti come da regolamento.
È però possibile, con una delibera approvata a maggioranza qualificata, incaricare un tecnico per proporre una revisione della tabella ascensore, distinguendo la scala A (impianto attivo) dalla scala B (impianto dismesso).
Sul piano della sicurezza, invece, la situazione è più delicata. Finché l’impianto rimane in sito, anche se non in funzione, il condominio ne è responsabile per eventuali danni o incidenti (cedimenti, distacchi di componenti, infiltrazioni dal vano, ecc.).
In questi casi è importante distinguere tra disagio temporaneo e inagibilità parziale dell’immobile, perché da questo dipende se il conduttore ha diritto o meno a un indennizzo.
Dal punto di vista legale, l’articolo di riferimento è l’art. 1584 del Codice Civile, che stabilisce che, se durante la locazione si verificano riparazioni necessarie non imputabili al conduttore e tali da rendere l’immobile solo parzialmente utilizzabile, l’inquilino può chiedere una riduzione del canone proporzionata al disagio.
Tuttavia, la sostituzione dell’ascensore, non rende di per sé l’appartamento inagibile, perché l’unità immobiliare rimane comunque accessibile, anche se con maggiore difficoltà.
La giurisprudenza tende a riconoscere un indennizzo o una riduzione del canone solo quando il disagio è particolarmente grave o prolungato, ad esempio in presenza di persone anziane o disabili che non possono materialmente salire e scendere le scale, o se la durata dei lavori si prolunga oltre il tempo ragionevole previsto.
Nel tuo caso, con una durata stimata di circa cinque settimane, il disagio viene considerato temporaneo e fisiologico per lavori di manutenzione straordinaria condominiale.
È comunque buona prassi che il proprietario, per evitare conflitti, valuti un rimborso simbolico o una riduzione concordata del canone, magari per il mese in cui i lavori causano più disagi.
Si tratta più di una forma di buon senso che di un obbligo giuridico.
Nel tuo racconto emergono due temi che nei palazzi degli anni ’80-’90 capitano spesso: la mancata formalizzazione iniziale dell’impianto e l’assenza di una chiara documentazione sul collaudo e sulla presa in carico da parte del condominio.
In linea generale, quando un edificio viene venduto con ascensore già installato e dichiarato nel rogito come parte delle dotazioni dell’immobile, l’impianto diventa automaticamente bene comune, anche se il condominio viene costituito solo dopo.
Non serve un atto di trasferimento specifico dal costruttore ai singoli proprietari: la proprietà si trasmette con la vendita delle unità immobiliari e l’indicazione che l’edificio dispone di un impianto di sollevamento è già un elemento sufficiente per farlo rientrare nelle parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., salvo prova contraria.
È difficile sostenere che l’impianto non sia condominiale quando tutti l’hanno utilizzato fin dall’inizio e le unità sono state vendute con quello come servizio essenziale.
Detto questo, la vera criticità non è tanto la titolarità, quanto la tracciabilità tecnica e amministrativa.
Se manca tutto, l’impianto non è “abusivo” in senso stretto, ma non avete prova di essere in regola. E questo apre due scenari: responsabilità in caso di incidente e problemi con eventuali interventi importanti o bonus fiscali. Non si può delegare tutto alla ditta che “prosegue perché c’era già”: chi usa l’impianto e lo amministra ne è responsabile.
Quindi la strada più prudente è quella che già state valutando: ricostruire la storia dell’ascensore. In pratica conviene:
• chiedere all’amministratore copia dei fascicoli tecnici e del libretto
• verificare in Comune l’assegnazione della matricola
• farsi rilasciare dalla ditta di manutenzione una relazione sullo stato documentaleSe emergessero lacune, non significa dover fermare l’impianto domani, ma è opportuno procedere con una regolarizzazione tecnica a posteriori e recupero certificazioni.
Capita più spesso di quanto si pensi che, durante lavori di ristrutturazione, un locale tecnico venga “assorbito” da una proprietà privata e poi nascano problemi. Qui però la situazione è delicata, indipendentemente da come è stata realizzata la porta o da chi l’ha installata, il locale macchine non può essere gestito come area privata esclusiva.
In casi come questo la giurisprudenza è chiara: se un impianto è condominiale, qualsiasi locale necessario al suo funzionamento deve essere considerato funzionale a un bene comune e quindi soggetto al diritto di accesso degli altri condomini e dei tecnici incaricati.
Di conseguenza, non solo è legittimo pretendere che venga consegnata una copia delle chiavi all’amministratore, ma, se necessario, il condominio può deliberare la riapertura o ripristino di un accesso indipendente, a spese del proprietario che ha creato l’irregolarità.
In più c’è un profilo di responsabilità importante: se l’impianto non viene manutenuto perché l’accesso è impedito, e ciò provoca danni o un incidente, risponde il condominio verso terzi. La ditta che si rifiuta di intervenire senza accesso regolare ha ragione: è una tutela professionale e assicurativa.
In un condominio non può esistere un locale tecnico “privato” che serve un bene comune: l’uso esclusivo e la gestione arbitraria non sono compatibili né con il codice civile né con le norme sugli ascensori. Meglio sistemare la questione adesso che trovarsi davanti a problemi più seri in futuro.
Capisco il dubbio, perché la regola “50% millesimi – 50% altezza/piano” può generare confusione quando si va a costruire o leggere una tabella.
La ripartizione prevista dall’art. 1124 c.c. (per scale e ascensore) stabilisce che la spesa si divide:
– per metà in base ai millesimi di proprietà,
– per metà in base all’altezza del piano servito.Questo non significa che nella tabella millesimale ascensore devi indicare solo il 50% dei millesimi generali dell’edificio. La colonna dei millesimi di proprietà rimane al 100%, esattamente come riportata nella tabella generale. Sarà poi la ripartizione della spesa a considerare quella voce solo per il 50%.
In pratica:
– nella tabella ascensore riporti integralmente i millesimi dell’unità (100% del loro valore),
– la regola del 50% si applica in fase di riparto costi, non nel calcolo dei valori.La tabella specifica ascensore, infatti, serve solo a mostrare come viene calcolata la quota finale (millesimi + quota altezza). Non va dimezzato il valore millesimale di base, altrimenti altereresti la proporzione tra le varie unità.
Saluti
Salve Valentina,
In linea generale, i millesimi non dipendono dall’ingresso o dal piano d’accesso, ma dal valore proporzionale di ogni unità immobiliare rispetto all’intero edificio.
Quando un appartamento si estende su due livelli, nel tuo caso parte al piano terra e parte al piano -1, i millesimi non vengono divisi per piano, bensì attribuiti all’intera unità nel suo complesso.
Ciò significa che, anche se non ci sono ingressi diretti al piano -1, le parti comuni che servono indirettamente quella porzione (come scale, pianerottoli o ingressi condominiali) concorrono comunque alla formazione del valore totale dell’appartamento.
L’ingresso al piano terra, dunque, serve sia gli appartamenti del piano stesso, sia quelli che si estendono nel piano inferiore, perché di fatto costituisce l’accesso principale all’abitazione.
Tuttavia, questo non comporta un raddoppio dei millesimi o una somma tra piani: ogni unità immobiliare conserva il suo valore unico, calcolato tenendo conto di vari fattori (superficie, altezza, esposizione, piano, destinazione d’uso, ecc.), secondo quanto previsto dal D.M. 1454/1969 e dalle tabelle millesimali approvate.
In sostanza, il fatto che al piano -1 non ci siano ingressi non modifica il principio di ripartizione: le spese e i millesimi non si assegnano “per piano”, ma “per unità immobiliare”. Se il tuo appartamento occupa due livelli, il totale dei millesimi è uno solo e comprende entrambe le porzioni.
L’unico caso in cui si potrebbe discutere di una diversa attribuzione è se gli spazi al piano -1 fossero indipendenti, con accesso separato o destinazione diversa (ad esempio cantine o locali tecnici accatastati separatamente).
In tal caso, i millesimi andrebbero rivisti o distinti. Ma se l’unità è unica e abitativa, allora i millesimi restano invariati e l’ingresso al piano terra è considerato funzionale a entrambe le porzioni.
Il leggero scricchiolio che avverti durante la salita del montascale è un fenomeno abbastanza comune dopo qualche anno di utilizzo continuo, e nella maggior parte dei casi è causato da una lieve usura delle componenti meccaniche o da una ridotta lubrificazione della guida.
Tuttavia, non va ignorato. Le cause più frequenti sono:1.Usura dei rulli di scorrimento o dei cuscinetti
2.Guida secca o parzialmente disallineata
3.Fissaggi allentati o vibrazioni strutturali
4.Batterie o motore sotto sforzoIn genere, un intervento di manutenzione ordinaria o una semplice lubrificazione professionale risolve completamente il problema.
In realtà, anche se non è obbligatoria per legge come avviene per gli ascensori condominiali, una revisione straordinaria può essere molto utile dal punto di vista della sicurezza e della durata dell’impianto, soprattutto dopo 5–6 anni di utilizzo continuativo.
I montascale, infatti, pur essendo dispositivi semplici rispetto a un ascensore, lavorano con componenti meccaniche, batterie e centraline elettroniche che con il tempo possono usurarsi o perdere efficienza senza dare segnali evidenti.
La manutenzione ordinaria annuale serve a verificare il corretto funzionamento dell’impianto, lubrificare le parti mobili e testare i sistemi di sicurezza, ma non prevede controlli approfonditi su motore, scheda di controllo, sensori, ingranaggi o stato della batteria.
La manutenzione straordinaria è un check-up completo. In pratica, è un intervento di prevenzione che permette di anticipare guasti costosi o rischi di fermo improvviso, evitando interventi d’urgenza più onerosi.
Dal punto di vista economico, il costo di una revisione straordinaria è solitamente contenuto rispetto a quello di un intervento di riparazione urgente, ma può allungare la vita utile dell’impianto anche di diversi anni.
È una domanda molto utile, e in realtà è uno dei dubbi più comuni per chi utilizza un montascale, soprattutto in zone dove i blackout o gli sbalzi di corrente sono frequenti.
I modelli più recenti sono dotati di batterie tampone integrate, di solito collocate nella base del binario o all’interno della scocca motore. Queste batterie entrano automaticamente in funzione non appena si interrompe l’alimentazione principale, consentendo di completare il tragitto in corso o di raggiungere il piano più vicino in totale sicurezza.
Nella maggior parte dei casi, la batteria non serve a garantire l’uso prolungato dell’impianto, ma a terminare la corsa o compiere uno o due viaggi di emergenza.
È importante sottolineare che, anche con la batteria scarica, il montascale non si blocca di colpo né rischia di scendere bruscamente: i sistemi di sicurezza obbligatori (previsti dalle norme EN 81-40 per i montascale e piattaforme elevatrici) assicurano che la corsa venga interrotta in modo graduale e controllato.
Nel caso di montascale installati all’esterno, la batteria è protetta in un vano stagno e viene mantenuta in carica costante tramite un caricatore intelligente: se manca la corrente per poche ore, il sistema resta autonomo, ma in caso di interruzioni prolungate (oltre 24 ore) è bene evitare l’uso continuativo per non scaricarla completamente.
La risposta dipende in parte dalla tipologia di impianto (montascale a poltroncina o piattaforma per carrozzina) e dal luogo d’installazione (in casa privata o in condominio), ma ci sono principi generali validi per tutti.
In Italia, la manutenzione periodica dei montascale domestici non è un obbligo di legge in senso stretto, a differenza di quanto accade per gli ascensori condominiali soggetti al D.P.R. 162/1999. Tuttavia, il D.M. 236/1989 e le Direttive Europee sulla Sicurezza Macchine (2006/42/CE) stabiliscono che ogni impianto deve essere mantenuto in condizioni di sicurezza, e che la responsabilità in caso di incidente ricade sul proprietario se non sono stati effettuati controlli regolari.
In altre parole, non sei obbligato per legge a sottoscrivere un contratto di manutenzione programmata, ma sei obbligato a garantire che l’impianto rimanga sicuro ed efficiente.
La frequenza ottimale dei controlli dipende dall’uso. Per un montascale in abitazione privata, usato da una o due persone, una verifica tecnica all’anno è generalmente sufficiente. In ogni caso, un contratto di manutenzione con due visite annuali è standard.
Salve,
i modelli progettati per uso esterno sono assolutamente resistenti alle intemperie. La differenza con il montascale da interno sta nei materiali, componenti e sistemi di protezione, che devono garantire la massima durabilità anche in condizioni climatiche difficili.Dal punto di vista della manutenzione, gli impianti da esterno richiedono un controllo più attento rispetto a quelli interni.
