Articolo 1590 del Codice Civile: Guida Pratica alla Restituzione dell’Immobile

L’Articolo 1590 del Codice Civile rappresenta una delle norme fondamentali che regolano il rapporto tra inquilino e proprietario, specialmente al termine del contratto.

Infatti, questa disposizione stabilisce chiaramente che il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento risultante dall’uso conforme al contratto.

Secondo la normativa vigente, il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.

Tuttavia, in caso di mancata restituzione, il conduttore in mora è soggetto a un duplice obbligo, tra cui quello di corrispondere al locatore il canone convenuto fino alla riconsegna.

In questo articolo, analizzeremo approfonditamente l’art 1590 cc e le sue implicazioni pratiche.

Come avviene la restituzione dell’immobile

L’articolo 1590 del Codice Civile disciplina la fase finale del rapporto locativo. Questo articolo stabilisce specificamente le modalità con cui deve avvenire la restituzione dell’immobile locato al termine del contratto, delineando diritti e doveri di entrambe le parti.

Il primo comma dell’art. 1590 cc impone al conduttore un obbligo preciso: restituire l’immobile “nello stato medesimo in cui l’ha ricevuto”. Questo principio basilare implica che l’inquilino, al momento della riconsegna, deve garantire che la proprietà presenti le stesse caratteristiche e condizioni documentate all’inizio del rapporto contrattuale.

In pratica, questa disposizione richiede che:

• Tutti gli elementi strutturali (muri, pavimenti, impianti) siano integri
• Le componenti accessorie (serramenti, sanitari, rubinetteria) funzionino correttamente
• Non vi siano modifiche non autorizzate alla disposizione degli spazi
• L’immobile sia liberato da tutti i beni personali del conduttore

La giurisprudenza ha chiarito che l’obbligazione di restituzione rimane inadempiuta fino a quando il locatore non riacquista la completa disponibilità dell’immobile.

Il secondo comma dell’articolo 1590 del Codice Civile introduce importanti eccezioni all’obbligo di restituzione nelle condizioni originarie. Infatti, “il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà”.

Questa disposizione riconosce due fattori che esentano l’inquilino da responsabilità:

1. Vetustà: il naturale invecchiamento dei materiali e delle strutture non può essere imputato al conduttore.
2. Uso conforme al contratto: qualsiasi deterioramento derivante dall’utilizzo normale dell’immobile secondo le finalità previste dal contratto non costituisce inadempimento.

Pertanto, l’inquilino è responsabile esclusivamente per i danni che eccedono il normale deterioramento o che derivano da un uso improprio dell’immobile rispetto a quanto stabilito nel contratto di locazione.

Il ruolo del verbale di riconsegna e delle prove documentali

Il verbale di riconsegna rappresenta uno strumento essenziale nel processo di chiusura del rapporto locativo. Questo documento, con valore legale di prova, fotografa le condizioni dell’immobile nel momento della restituzione, prevenendo future controversie tra proprietario e inquilino.

Il verbale di riconsegna deve essere redatto e firmato in loco, negli attimi immediatamente precedenti alla restituzione delle chiavi. Per essere valido, il documento deve contenere elementi specifici: dati dell’inquilino uscente, informazioni del proprietario, dettagli dell’immobile (indirizzo, piano, scala, vani), e date di sottoscrizione del contratto e della riconsegna.

Inoltre, è fondamentale includere una descrizione dettagliata dello stato di conservazione dell’immobile, eventuali danni imputabili all’inquilino, l’importo concordato per riparazioni necessarie, e le letture dei contatori di luce, gas e acqua. Quest’ultimo aspetto risulta particolarmente importante per stabilire quali consumi siano riconducibili all’inquilino dopo il rilascio.

Il verbale deve anche specificare quali e quante chiavi vengono restituite, nonché tempi e modalità di riconsegna del deposito cauzionale. Per rafforzare la documentazione, è consigliabile allegare fotografie dell’immobile e dettagli specifici che mostrino le condizioni descritte.

In assenza del verbale di consegna iniziale, l’articolo 1590, comma 2, del Codice Civile stabilisce una presunzione legale: si presume che l’immobile sia stato consegnato al conduttore in buono stato di manutenzione. Questa presunzione attribuisce un particolare onere probatorio al conduttore.

Controversie comuni: tinteggiatura, danni e cauzione

Analizziamo i principali aspetti controversi in relazione all’Articolo 1590 del Codice Civile.

Il proprietario deve restituire la cauzione insieme agli interessi legali accumulati alla fine del contratto.Tuttavia, può legittimamente trattenerla in presenza di specifiche condizioni:

• Canoni non pagati
• Danni all’immobile eccedenti il normale deterioramento
• Spese condominiali insolute

In particolare, se l’inquilino ha causato danni gravi o ha realizzato modifiche non autorizzate che richiedono costosi interventi di ripristino, il locatore può rifiutare la restituzione delle chiavi fino al completo pagamento delle spese.

Secondo la giurisprudenza consolidata, il proprietario non può trattenere il deposito arbitrariamente.

La Suprema Corte di Cassazione, nella sentenza n. 29329/2019, ha dichiarato nulla la clausola che obbliga il conduttore a eliminare le conseguenze del deterioramento dovuto al normale uso, come la tinteggiatura delle pareti. Questa clausola è considerata invalida perché addossa all’inquilino una spesa di manutenzione ordinaria che, per legge, spetta al proprietario.

Ascensore e parti comuni: obblighi e responsabilità alla riconsegna

L’ascensore e le aree comuni dell’edificio rientrano nell’oggetto del rapporto locativo e, pertanto, meritano particolare attenzione durante la fase di riconsegna dell’immobile. Anche questi elementi sono soggetti all’articolo 1590 del Codice Civile che regola la restituzione del bene locato.

Secondo la giurisprudenza, l’ascensore rientra tra le parti comuni di un condominio e il condominio stesso è obbligato ad adottare tutte le precauzioni necessarie affinché i condomini o i terzi non subiscano danni.

In caso di malfunzionamento dell’ascensore che provoca lesioni, il Tribunale di Bari ha stabilito che la responsabilità ricade sia sul condominio che sulla ditta manutentrice in solido. Infatti, il condominio, in qualità di custode dei beni comuni ai sensi dell’art. 2051 c.c., mantiene l’obbligo di controllo anche quando affida la manutenzione a terzi.

Quando un conduttore causa danni alle parti comuni, come l’ascensore, la responsabilità primaria per il risarcimento è dell’inquilino stesso. Tuttavia, la giurisprudenza ha chiarito che anche il proprietario-locatore mantiene una posizione di garanzia. Il locatore conserva infatti poteri di controllo, vigilanza e custodia sull’immobile locato

Articolo 1590 del Codice Civile in breve

L’articolo 1590 del Codice Civile stabilisce le regole fondamentali per la restituzione dell’immobile locato, bilanciando i diritti di proprietario e inquilino.

• L’inquilino deve restituire l’immobile nello stato originario, ma non risponde di danni da vetustà o uso normale conforme al contratto
• Il verbale di riconsegna è essenziale per documentare le condizioni dell’immobile e prevenire controversie future tra le parti
• Le clausole che obbligano l’inquilino alla tinteggiatura finale sono nulle secondo la Cassazione (sentenza n. 29329/2019)
• Il locatore può trattenere la cauzione solo per danni effettivi eccedenti il normale deterioramento o canoni insoluti
• La documentazione fotografica e descrittiva protegge entrambe le parti da richieste infondate di risarcimento

Una corretta applicazione dell’articolo 1590, supportata da documentazione accurata e rispetto reciproco delle norme, garantisce una conclusione equa del rapporto locativo senza controversie legali.

1. Quali sono gli obblighi dell’inquilino nella restituzione dell’immobile secondo l’articolo 1590 del Codice Civile? L’inquilino deve restituire l’immobile nello stesso stato in cui l’ha ricevuto, ad eccezione del normale deterioramento dovuto all’uso conforme al contratto e alla vetustà.
2. Il proprietario può trattenere il deposito cauzionale alla fine del contratto di affitto? Il proprietario può trattenere la cauzione solo in caso di danni effettivi all’immobile, canoni non pagati o spese condominiali insolute.
3. Qual è l’importanza del verbale di riconsegna dell’immobile? Il verbale di riconsegna è un documento essenziale che descrive dettagliatamente le condizioni dell’immobile al momento della restituzione. Serve come prova legale per prevenire future controversie tra proprietario e inquilino.
4. L’inquilino è obbligato a ritinteggiare l’appartamento alla fine del contratto di affitto? No, secondo una recente sentenza della Cassazione, le clausole che obbligano l’inquilino a eliminare le conseguenze del normale deterioramento, come la tinteggiatura delle pareti, sono considerate nulle.
5. Chi è responsabile per i danni alle parti comuni, come l’ascensore, causati dall’inquilino? La responsabilità primaria per i danni alle parti comuni causati dall’inquilino ricade sull’inquilino stesso. Tuttavia, il proprietario-locatore mantiene una posizione di garanzia e può essere chiamato a rispondere per il risarcimento dei danni.