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Gli ascensori domestici compatti, noti anche come mini‑ascensori, homelift o elevatori per la casa, sono perfettamente legali e sicuri in Italia, a patto che siano certificati secondo le normative vigenti e installati da professionisti abilitati.
La normativa applicabile è la Direttiva Macchine 2006/42/CE e le norme europee UNI EN 81‑20/50, che impongono requisiti rigorosi riguardo alla progettazione, alla marcatura CE, alla conformità dei componenti di sicurezza, alla documentazione completa (certificati, libretto d’uso e manutenzione) e a controlli periodici da parte di enti notificati
Salve catarerina,
La ripartizione delle spese condominiali, comprese quelle relative alla manutenzione straordinaria dell’ascensore, è regolata in primo luogo dal Codice Civile e dal regolamento condominiale, che può prevedere criteri specifici di ripartizione.Dal punto di vista normativo, non è automaticamente possibile ripartire le spese in base all’effettivo utilizzo o alla destinazione d’uso, salvo che ciò sia previsto nel regolamento condominiale contrattuale o venga approvato all’unanimità da tutti i condomini.
In altre parole, per attribuire agli uffici una quota maggiore di spesa per la manutenzione straordinaria in funzione dell’uso più frequente dell’ascensore, è necessaria una modifica formale delle tabelle millesimali.
Saluti
Un ascensore condominiale con oltre 40 anni di servizio non è automaticamente soggetto a un obbligo di sostituzione per legge, ma può rientrare in alcuni casi specifici in cui l’ammodernamento diventa necessario per garantire la sicurezza degli utenti e l’adeguamento alle normative tecniche più recenti.
Secondo quanto previsto dal DPR 162/1999, tutti gli impianti ascensore, indipendentemente dalla loro età, devono essere sottoposti a verifica periodica biennale da parte di organismi notificati, con lo scopo di controllarne lo stato di sicurezza e funzionalità.
Nel corso degli anni sono state introdotte norme tecniche più stringenti, come le UNI EN 81-80, che definiscono le regole per la modernizzazione degli ascensori esistenti, in particolare per quanto riguarda la sicurezza, l’accessibilità per persone con disabilità e l’efficienza energetica.
L’ammodernamento può quindi essere richiesto nel caso in cui l’impianto non garantisca più i requisiti minimi di sicurezza per i passeggeri.
L’articolo 1124 del Codice Civile, stabilisca che le spese per l’uso e la manutenzione dell’ascensore vadano ripartite per metà in proporzione al valore millesimale e per l’altra metà in funzione dell’altezza del piano servito, questo criterio è pensato per l’uso abitativo ordinario.
Nel caso di affittacamere regolarmente avviati, con un continuo ricambio di ospiti e un utilizzo ben più gravoso dell’ascensore rispetto a un’abitazione privata, si pone una questione di equità tra condomini.
Per questa ragione, alcuni condomini propongono di redigere una tabella ascensore specifica, che tenga conto della destinazione d’uso o che attribuisca una maggiorazione ai locali adibiti ad attività con flusso elevato di persone.
Questo può avvenire mediante delibera assembleare approvata con la maggioranza qualificata, oppure attraverso una revisione delle tabelle millesimali, da effettuare con l’unanimità dei condomini o su base volontaria con accordo tra le parti.
In assenza di modifiche alle tabelle o di un regolamento condominiale che disciplini in modo diverso la ripartizione delle spese, l’amministratore è tenuto ad applicare il criterio previsto dalla legge.
Buongiorno,
Per una corretta attualizzazione del costo originario dell’ascensore, è prassi applicare gli indici ISTAT per rivalutare la spesa iniziale, a cui si sommano eventuali interessi legali e i costi sostenuti per interventi straordinari eseguiti nel tempo.
Tuttavia, per evitare una sovrastima del valore, è fondamentale considerare il deprezzamento dell’impianto dovuto all’usura e all’età.
Il deprezzamento si calcola generalmente attraverso criteri di ammortamento tecnico-economico.
Un ascensore ha in media una vita utile compresa tra 25 e 30 anni, anche se può durare più a lungo con adeguata manutenzione.
Dopo 50 anni, l’impianto si considera ampiamente ammortizzato, spesso al di sotto del 20% del suo valore iniziale.
Installare un ascensore esterno in una villetta unifamiliare o bifamiliare è una scelta sempre più diffusa, soprattutto per migliorare l’accessibilità e aumentare il valore dell’immobile.
Tuttavia, quando si vive in un contesto residenziale condiviso o in un’area sottoposta a vincoli urbanistici, è possibile che alcuni vicini manifestino opposizione al progetto.
La domanda legittima è: i vicini possono realmente impedirne l’installazione? In generale, se l’ascensore esterno non invade spazi comuni, non compromette la stabilità strutturale degli edifici adiacenti, rispetta le distanze minime previste dal Codice Civile (articoli 873 e seguenti), i regolamenti edilizi comunali e le normative paesaggistiche e antisismiche, allora non può essere vietato arbitrariamente.
L’autorizzazione comunale rappresenta l’unico vero ostacolo: se il Comune approva il progetto e non ci sono violazioni formali, le proteste dei vicini non hanno valore legale, se non dimostrano un danno concreto e documentabile.
In sintesi, i vicini non possono opporsi all’installazione di un ascensore esterno in villetta se il progetto rispetta tutte le norme edilizie, urbanistiche e di sicurezza.
Se l’ascensore si blocca nel weekend, la responsabilità della chiamata al tecnico può ricadere sull’inquilino qualora si tratti di un’emergenza, come nel caso in cui una persona resti bloccata all’interno della cabina.
In questi casi, è fondamentale contattare immediatamente il numero di pronto intervento indicato all’interno dell’ascensore, che solitamente è attivo 24 ore su 24 e collegato direttamente alla ditta di manutenzione incaricata dal condominio.
L’amministratore condominiale, pur essendo il referente ufficiale per la gestione dell’impianto, potrebbe non essere reperibile nel fine settimana, motivo per cui è previsto un servizio di emergenza dedicato.
Tuttavia, l’amministratore deve essere informato dell’accaduto non appena possibile, così da poter seguire l’intervento tecnico, verificare che il servizio di manutenzione sia intervenuto nei tempi previsti e, se necessario, avviare ulteriori controlli.
In sintesi, in caso di blocco dell’ascensore durante il weekend, l’inquilino può e deve attivarsi per risolvere l’emergenza, ma l’amministratore mantiene la responsabilità della gestione ordinaria e straordinaria dell’impianto, inclusa la verifica degli interventi eseguiti.
Questo approccio garantisce sia la sicurezza degli utenti che la regolare funzionalità dell’ascensore condominiale, anche nei giorni festivi.
Sì, l’eccessivo calore estivo può influire negativamente sul funzionamento dell’ascensore, soprattutto se l’impianto è vecchio o non adeguatamente ventilato.
Durante le giornate più calde, la temperatura all’interno del vano corsa e del locale macchinari può salire sensibilmente, mettendo sotto stress componenti fondamentali come la centralina, il motore, l’inverter e gli impianti elettronici di controllo.
Questo surriscaldamento può provocare blocchi temporanei o il rallentamento dell’impianto, oppure attivare dispositivi di sicurezza che fermano l’ascensore per evitare danni più gravi.
Per prevenire questi blocchi dovuti alle alte temperature, è importante che la manutenzione dell’ascensore includa il controllo dei sistemi di raffreddamento, l’eventuale installazione di ventole o climatizzatori nei locali macchina e l’uso di componenti certificati per resistere a condizioni termiche elevate.
Un impianto ascensore moderno, ben mantenuto e progettato per il clima italiano, dovrebbe sopportare le ondate di calore senza interruzioni.
Nel 2025, la sostituzione di un ascensore con uno più moderno beneficia di significative agevolazioni fiscali, principalmente attraverso il Bonus Barriere Architettoniche.
Questa misura consente una detrazione IRPEF del 75% sulle spese sostenute per interventi finalizzati all’eliminazione di barriere architettoniche, inclusa la sostituzione di impianti di elevazione esistenti.
La detrazione è ripartita in cinque quote annuali di pari importo e si applica alle spese documentate sostenute fino al 31 dicembre 2025.
Per accedere a questa agevolazione, è fondamentale che l’intervento rispetti i requisiti tecnici previsti dal D.M. 236/1989, come l’installazione di porte automatiche, dimensioni adeguate della cabina e la presenza di dispositivi di sicurezza.
Oltre al Bonus Barriere Architettoniche, esistono altre agevolazioni fiscali applicabili alla sostituzione dell’ascensore.
Il Bonus Ristrutturazioni prevede una detrazione del 50% per interventi di ristrutturazione edilizia, inclusa la sostituzione di ascensori, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare.
Questa detrazione è ripartita in dieci quote annuali di pari importo.
Per beneficiare di queste agevolazioni, è essenziale effettuare i pagamenti tramite bonifico parlante, conservare tutta la documentazione relativa ai lavori e rispettare le normative vigenti.
L’installazione di un ascensore in un edificio, soprattutto se privo di impianto originario, rappresenta un intervento che può influire in modo significativo sull’incremento del valore di mercato degli immobili presenti all’interno del fabbricato.
In particolare, la presenza di un ascensore è oggi considerata un elemento di comfort e accessibilità imprescindibile, tanto da incidere positivamente sia sulla commerciabilità dell’immobile sia sul suo prezzo finale.
Nelle città italiane, dove molti edifici storici e palazzine costruite prima degli anni ’70 ne sono sprovvisti, la realizzazione di un impianto elevatore rappresenta un intervento di riqualificazione capace di aumentare il valore dell’immobile anche fino al 20-25%, soprattutto per gli appartamenti situati ai piani alti, che altrimenti risultano meno appetibili a causa della difficoltà di accesso.
Questo incremento è particolarmente rilevante per le famiglie con bambini, le persone anziane o con disabilità, che vedono nell’ascensore un fattore determinante per scegliere un’abitazione.
L’impatto positivo dell’ascensore sul valore immobiliare è riconosciuto anche da periti, agenzie immobiliari e banche in fase di valutazione per mutui o ristrutturazioni.
Oltre al miglioramento del valore economico, l’installazione di un ascensore incide anche sul prestigio dell’edificio, sulla qualità della vita e sull’adeguamento alle normative in materia di abbattimento delle barriere architettoniche, fattore che può rientrare anche tra i requisiti premianti in caso di incentivi o agevolazioni fiscali.
In definitiva, l’ascensore è un vero investimento sul valore futuro dell’immobile, in grado di ampliare il bacino di potenziali acquirenti e di aumentare la competitività sul mercato immobiliare.
Le principali cause di guasto negli ascensori possono essere molteplici e derivano sia dall’usura naturale dei componenti che da una manutenzione inadeguata o irregolare.
Tra le problematiche più comuni vi sono i malfunzionamenti del motore, l’usura delle funi e delle pulegge, i guasti alle porte di cabina e di piano, i problemi ai circuiti elettrici e alle schede elettroniche di controllo, nonché i blocchi legati all’interruzione del sistema di alimentazione o a falsi allarmi di sicurezza.
Una delle cause frequenti riguarda anche il malfunzionamento del sistema di livellamento, che può provocare disallineamenti tra cabina e pianerottolo, creando disagi e rischi per gli utenti.
Per prevenire i guasti agli ascensori condominiali o privati è fondamentale adottare un piano di manutenzione programmata, affidandosi esclusivamente a ditte specializzate e abilitate secondo la normativa vigente.
La manutenzione regolare permette di individuare in tempo eventuali segni di usura, sostituire i componenti prima che si rompano e mantenere l’impianto efficiente e sicuro.
In particolare, la manutenzione preventiva deve includere la lubrificazione delle parti mobili, il controllo delle funi e dei paracadute, la verifica dei circuiti elettrici e dei dispositivi di emergenza, la pulizia della fossa e del vano corsa, oltre a tutte le prove funzionali previste dalla normativa UNI EN 81-20 e UNI EN 81-50.
Un altro elemento chiave nella prevenzione è l’adeguamento tecnologico: l’installazione di sistemi moderni di diagnostica e monitoraggio a distanza consente un controllo costante dell’impianto, rilevando anomalie in tempo reale e riducendo i tempi di fermo in caso di problemi.
Sì, è possibile installare un ascensore in un edificio che non dispone di un vano predisposto, anche se l’intervento richiede uno studio di fattibilità tecnico e strutturale accurato.
L’installazione di un ascensore ex novo può avvenire sia all’interno dell’edificio, mediante il cosiddetto “taglio scale” o la creazione di un nuovo vano nel corpo scala, sia all’esterno, con la realizzazione di una struttura autoportante ancorata alla facciata, spesso in vetro e metallo per integrarsi con il contesto architettonico esistente.
Dal punto di vista normativo, per procedere con l’installazione è necessario rispettare la legge 13/1989 sull’eliminazione delle barriere architettoniche, nonché il D.M. 236/1989 che definisce le dimensioni minime degli spazi e le caratteristiche tecniche dell’impianto.
Dal punto di vista tecnico, l’installazione senza vano può richiedere opere murarie rilevanti, l’adeguamento degli impianti elettrici, interventi sulle fondazioni per ospitare la fossa dell’ascensore e il rispetto delle norme UNI EN 81-20 e UNI EN 81-70 per la sicurezza e l’accessibilità.
La scelta dell’impianto dipende dallo spazio disponibile: in edifici con spazi ridotti si preferiscono ascensori oleodinamici o piattaforme elevatrici, capaci di adattarsi a vani stretti o irregolari.
Anche gli ascensori compatti o miniascensori possono rappresentare una valida alternativa in contesti residenziali privati o piccoli condomini.
Infine, per questo tipo di interventi è possibile accedere a incentivi fiscali specifici come la detrazione per l’abbattimento delle barriere architettoniche fino al 75% e l’IVA agevolata al 4% per soggetti con disabilità.
Sì, se l’ascensore del tuo condominio non arriva al piano terra, hai pieno diritto di chiedere l’adeguamento per motivi di accessibilità, soprattutto se l’attuale configurazione rappresenta un ostacolo concreto alla mobilità.
In base alla normativa italiana e alle disposizioni in materia di abbattimento delle barriere architettoniche, in particolare la legge 13/1989 e il D.M. 236/1989, ogni edificio condominiale deve garantire il più possibile l’accesso agevole anche alle persone con disabilità o con ridotta mobilità, comprese persone anziane o con difficoltà temporanee.
L’adeguamento dell’ascensore per raggiungere il piano terra rientra tra gli interventi considerati funzionali all’eliminazione delle barriere architettoniche.
Secondo l’articolo 1102 del Codice Civile e successive interpretazioni giurisprudenziali, se l’intervento non altera la destinazione d’uso delle parti comuni e non impedisce agli altri condomini il normale utilizzo, può essere eseguito anche senza l’unanimità.
In caso di opposizione da parte di alcuni condomini, un singolo interessato, soprattutto se portatore di handicap o con familiari disabili, può fare ricorso all’autorità giudiziaria per ottenere il permesso a installare o adeguare l’ascensore a sue spese.
Inoltre, sono previste agevolazioni fiscali specifiche per questo tipo di interventi.
Per l’installazione o il potenziamento di impianti destinati a migliorare l’accessibilità, è possibile accedere a detrazioni IRPEF fino al 75% in base alla normativa vigente (come il bonus barriere architettoniche). Anche l’IVA può essere ridotta al 4% per gli interventi destinati a soggetti con disabilità certificata.
Tuttavia, prima di procedere è consigliabile rivolgersi a un tecnico abilitato per uno studio di fattibilità, che verifichi lo spazio disponibile, le eventuali modifiche strutturali necessarie e la compatibilità dell’intervento con le norme UNI EN 81-20 e 81-70, che regolano gli ascensori in termini di sicurezza e accessibilità.
La centralina è uno dei componenti più importanti, in quanto gestisce l’intero sistema di funzionamento dell’ascensore, regolando la pompa dell’olio, la velocità, le fermate e l’efficienza generale dell’impianto.
Tuttavia, è una delle parti più costose da sostituire e il suo malfunzionamento deve essere ben documentato prima di procedere.
Per comprendere se la sostituzione è davvero indispensabile, è importante richiedere un rapporto tecnico dettagliato con l’indicazione precisa dei guasti riscontrati, delle prove effettuate e delle ragioni per cui la centralina non sarebbe più riparabile.
Il semplice rallentamento dell’ascensore, piccoli disallineamenti al piano o rumori non sono sempre sintomi sufficienti per una sostituzione completa.
In molti casi, infatti, il problema può derivare da sensori malfunzionanti, usura delle elettrovalvole, problemi software o necessità di aggiornamenti parziali.
Una delle soluzioni più utili in questi casi è richiedere un secondo parere tecnico, anche da parte di un’altra ditta di manutenzione ascensori. Questo confronto può confermare la diagnosi o ribaltarla.
Inoltre, valuta se nel tuo contratto di manutenzione è inclusa la sostituzione della centralina in caso di usura: in alcuni contratti di manutenzione “totale”, tale intervento potrebbe essere coperto, evitando così ulteriori spese.
Un altro aspetto fondamentale riguarda l’età e il tipo di impianto: se la centralina ha più di 20 anni, potrebbe non essere più conforme agli standard moderni in termini di efficienza energetica e sicurezza, giustificando l’intervento.
Buonasera,
Secondo l’articolo 1124, quando si tratta di scale e ascensori in un condominio, le spese vanno ripartite tra i condomini per metà in base ai millesimi di proprietà e per l’altra metà in proporzione all’altezza del piano, tenendo conto anche dei piani interrati o seminterrati in cui vi siano abitazioni o esercizi commerciali.
Nel tuo caso, sembra che sia stato adottato un metodo diverso, cioè metà della spesa è calcolata in base ai millesimi di proprietà (A) e l’altra metà sulla base di una media aritmetica tra A e B (ovvero A+B/2), dove B rappresenta l’incidenza del piano.
Questa formula però non riflette in modo fedele il criterio normativo, perché di fatto altera l’equilibrio previsto dalla legge: il calcolo corretto è esattamente il 50% in base ai millesimi di proprietà (A) e il restante 50% in base al solo criterio dell’altezza del piano (B), senza media tra i due.
Applicare la formula A + B/2, anche se può sembrare un compromesso, porta a una duplicazione parziale del peso dei millesimi all’interno della seconda metà, attribuendo indirettamente più valore alla proprietà rispetto al piano.
Questo può generare diseguaglianze nei contributi.
Il metodo da utilizzare deve attenersi rigorosamente a quanto stabilito dalla legge, cioè metà in base ai millesimi di proprietà e metà in base al piano.
Qualsiasi altra modalità dovrebbe essere giustificata da un regolamento condominiale contrattuale approvato all’unanimità o da una delibera assembleare accettata senza contestazioni, altrimenti potrebbe essere impugnata perché contraria al disposto normativo.
