Articolo 1126 del Codice Civile: divisione spese lastrici solari di uso esclusivo

L’Articolo 1126 del Codice Civile risolve la ripartizione delle spese di manutenzione dei lastrici solari stabilendo regole precise per la divisione delle spese quando il lastrico solare è ad uso esclusivo di un condomino.

Infatti, secondo quanto previsto dalla normativa, quando l’uso dei lastrici solari non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico.

Gli altri due terzi sono invece a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Questa disposizione riconosce al proprietario esclusivo un contributo maggiore rispetto agli altri condomini, in quanto egli trae da tale uso un vantaggio maggiore e vi apporta un logorio più consistente.

In questo articolo analizzeremo nel dettaglio l’art. 1126 del Codice Civile, esaminando i criteri di ripartizione delle spese, le responsabilità in caso di infiltrazioni e presentando esempi pratici per comprendere meglio l’applicazione di questa norma fondamentale nella gestione condominiale.

Cosa dice l’articolo 1126 del Codice Civile

L’articolo 1126 del Codice Civile recita:

“Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

Questo articolo si applica esclusivamente ai lastrici solari che svolgono una duplice funzione:

• Da un lato, fungono da copertura per gli appartamenti sottostanti;
• Dall’altro, sono utilizzati in modo esclusivo da uno o più condomini specifici

In sostanza, il lastrico solare deve avere sia una funzione di copertura dell’edificio sia essere oggetto di un diritto di uso esclusivo.

È importante sottolineare che l’ambito applicativo dell’art. 1126 c.c. comprende non solo i lastrici solari in senso stretto, ma anche le terrazze a livello che svolgono funzione analoga.

La distinzione fondamentale sta nella fruibilità del lastrico:

• Uso comune: quando il lastrico è accessibile e utilizzabile da tutti i condomini. In questo caso, le spese seguono la ripartizione ordinaria secondo l’art. 1123 c.c., proporzionalmente ai millesimi di proprietà.
• Uso esclusivo: quando il lastrico è nella disponibilità di un solo condomino o di alcuni condomini specifici, che ne hanno l’utilizzo riservato. Questa esclusività può derivare da:
  • Titolo di proprietà
  • Diritto reale di uso o usufrutto
  • Servitù
  • Destinazione specifica stabilita nel regolamento condominiale

L’uso esclusivo comporta che il titolare possa utilizzare il lastrico come spazio privato.

L’art. 1126 c.c. costituisce una deroga al principio generale stabilito dall’art. 1123 c.c., che prevede la ripartizione delle spese in base ai millesimi di proprietà. Tale deroga si giustifica con la duplice natura del lastrico solare ad uso esclusivo:

1. Come elemento di copertura dell’edificio (funzione comune)
2. Come superficie utilizzabile privatamente (funzione esclusiva)

Questo criterio speciale riflette il principio dell’equità, in quanto chi beneficia dell’uso esclusivo deve contribuire in misura maggiore alle spese di manutenzione, essendo l’utilizzo privato causa di un’usura aggiuntiva rispetto alla normale funzione di copertura.

Ripartizione spese in caso di uso esclusivo del lastrico

La ripartizione delle spese nei lastrici solari ad uso esclusivo segue un criterio particolare stabilito dall’Articolo 1126 del Codice Civile, diverso dal principio generale applicabile alle parti comuni. Questo metodo di divisione è basato sulla funzione duplice del lastrico: copertura dell’edificio e spazio utilizzabile privatamente.

La Corte di Cassazione ha più volte ribadito questo criterio:

1. Il proprietario che gode dell’uso esclusivo del lastrico solare deve contribuire con un terzo delle spese necessarie per le riparazioni o ricostruzioni.
2. I rimanenti due terzi delle spese sono a carico dei condomini proprietari delle unità immobiliari sottostanti al lastrico, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano.
3. Questa distribuzione si basa sul principio che tali condomini beneficiano della funzione di copertura svolta dal lastrico solare, escludendo quelli al di fuori di tale proiezione.

Se il proprietario del lastrico solare possiede anche un’unità immobiliare sottostante, dovrà contribuire doppiamente: sia come utilizzatore esclusivo (1/3) sia come proprietario di un’unità coperta dal lastrico (quota parte dei 2/3).

Gestione delle infiltrazioni e responsabilità civile

Quando le infiltrazioni d’acqua danneggiano gli appartamenti sottostanti, l’art. 1126 c.c. non disciplina direttamente la responsabilità per i danni causati, ma fornisce un criterio utile per la loro ripartizione.

Secondo la Corte di Cassazione, la responsabilità per danni da infiltrazioni del lastrico ad uso esclusivo non deriva da un’obbligazione propter rem, come si riteneva in passato, ma va inquadrata nell’ambito della responsabilità extracontrattuale.

L’art. 2051 c.c. stabilisce che “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”. Questa norma trova piena applicazione nei casi di danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare ad uso esclusivo.

Il proprietario o usuario esclusivo è considerato custode del bene in quanto ha un rapporto diretto con esso e, di conseguenza, ha l’obbligo di vigilanza e controllo. La sua responsabilità deriva dal potere di fatto sulla cosa, dovendo egli provvedere alla manutenzione ordinaria affinché non causi danni a terzi.

La responsabilità ex art. 2051 c.c. ha carattere oggettivo, non presunto. Ciò significa che è sufficiente dimostrare il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno, mentre sul custode grava l’onere della prova liberatoria del caso fortuito.

Sentenze rilevanti

Per comprendere meglio l’applicazione pratica dell’Articolo 1126 del Codice Civile, esaminiamo alcuni esempi concreti e sentenze che hanno definito l’interpretazione della norma.

Consideriamo un lastrico solare con spesa di manutenzione di €1.500: il condomino con uso esclusivo contribuisce con €500 (1/3), mentre i restanti €1.000 (2/3) vengono suddivisi tra i proprietari sottostanti in base ai millesimi. Analogamente, per un intervento di €15.000 su un lastrico di 100 mq, il proprietario esclusivo paga €5.000, mentre €10.000 sono ripartiti tra gli altri condomini.

Sentenza Cassazione n. 11484/2017

Questa fondamentale sentenza ha chiarito definitivamente che i 2/3 delle spese sono a carico esclusivamente dei proprietari delle unità immobiliari comprese nella proiezione verticale del lastrico. La Corte ha specificato che l’obbligo non deriva dalla generica qualità di partecipante al condominio, ma dall’essere proprietario di un’unità immobiliare nella colonna d’aria sottostante al lastrico. Nonostante il lastrico copra inevitabilmente anche parti comuni (fondazioni, facciata), questo non è sufficiente per coinvolgere tutti i condomini nella spesa.

Sentenza Cassazione n. 28253/2023

Con questa recente ordinanza, la Cassazione ha stabilito che per i danni da infiltrazioni provenienti da lastrico ad uso esclusivo, la responsabilità ex art. 2051 c.c. grava sia sul proprietario/usuario esclusivo (quale custode) sia sul condominio. Tale responsabilità condominiale sussiste anche quando i difetti siano imputabili all’originario costruttore, poiché il condominio assume autonomamente, dal momento della sua costituzione, l’obbligo di adottare tutte le misure necessarie per evitare danni.

Art 1126 in breve

L’art 1126 del Codice Civile stabilisce regole precise per la ripartizione delle spese di manutenzione dei lastrici solari ad uso esclusivo, bilanciando gli interessi di tutti i condomini coinvolti:

• Ripartizione 1/3 – 2/3: Chi ha uso esclusivo paga 1/3 delle spese, i restanti 2/3 sono divisi tra i condomini sottostanti in base ai millesimi
• Criterio della proiezione verticale: Solo i proprietari delle unità effettivamente coperte dal lastrico contribuiscono ai 2/3 delle spese
• Responsabilità solidale per infiltrazioni: Sia l’utilizzatore esclusivo che il condominio sono responsabili per danni da infiltrazioni secondo l’art. 2051 c.c.
• Documentazione tecnica essenziale: Computo metrico e capitolato dettagliato sono fondamentali per corretta esecuzione lavori e ripartizione spese
• Doppia contribuzione possibile: Se il proprietario dell’uso esclusivo possiede anche un appartamento sottostante, paga sia come utilizzatore che come proprietario

La norma garantisce equità nella gestione condominiale, facendo contribuire maggiormente chi trae maggiore vantaggio dall’uso del lastrico, mentre protegge gli interessi di tutti i condomini che beneficiano della funzione di copertura.

1. Come vengono ripartite le spese per un lastrico solare ad uso esclusivo? Chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare deve pagare 1/3 delle spese di riparazione, mentre i restanti 2/3 sono a carico dei condomini sottostanti in proporzione al valore dei loro appartamenti.
2. Quali condomini devono contribuire ai 2/3 delle spese per il lastrico solare? Solo i proprietari delle unità immobiliari effettivamente coperte dalla proiezione verticale del lastrico solare devono contribuire ai 2/3 delle spese.
3. Cosa si intende per uso esclusivo del lastrico solare? L’uso esclusivo del lastrico solare si riferisce alla situazione in cui un condomino ha il diritto di utilizzare privatamente il lastrico, ad esempio come terrazza, area relax o per stendere i panni.
4. Chi è responsabile per i danni causati da infiltrazioni dal lastrico solare? La responsabilità per i danni da infiltrazioni è solidale tra il proprietario/usuario esclusivo del lastrico e il condominio.