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Per una ripartizione equa delle spese di manutenzione del montascale, bisogna considerare sia il criterio della proprietà millesimale sia quello dell’altezza dal suolo, assicurandosi che il calcolo rifletta in modo oggettivo la reale fruizione dell’impianto. Ecco alcuni punti chiave da tenere in considerazione:
Criteri equi di ripartizione
L’uso combinato di due criteri (proprietà millesimale e altezza dal suolo) è ragionevole, ma deve essere applicato in modo coerente:
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Proprietà millesimale: tiene conto del valore di ogni unità immobiliare in relazione all’intero edificio.
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Altezza dal suolo: riflette il beneficio diretto tratto dall’uso del montascale. Chi abita più in alto lo usa di più e, quindi, deve contribuire in misura maggiore.
Il calcolo dell’altezza totale a 32,60 m sembra essere errato se si sommano singolarmente gli appartamenti ai piani inferiori. Il criterio corretto dovrebbe essere la somma delle altezze effettive per ogni livello e non il numero di appartamenti per piano.
Problematiche con l’approccio dell’amministratore
L’applicazione di coefficienti di piano arbitrari (come 6 per il terzo piano) introduce una distorsione evidente. Se nel vostro edificio al terzo piano c’è un solo appartamento, il suo contributo dovrebbe essere calcolato correttamente in base alla sua posizione e non in base a un’ipotesi di due appartamenti inesistenti.
Formula di calcolo equa
Si potrebbe utilizzare una formula più trasparente basata su:
Dove:-
Millesimi: si prendono i millesimi di proprietà già approvati dal condominio.
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Altezza dell’unità abitativa: si considera l’altezza effettiva dal suolo di ciascun appartamento.
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Altezza totale dell’edificio: la somma effettiva delle altezze dal suolo dei singoli piani.
Con questo metodo:
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Ogni condomino partecipa in base alla sua proprietà.
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Il beneficio dell’uso del montascale è proporzionale all’altezza dell’appartamento.
Se vuoi, posso aiutarti a calcolare la ripartizione esatta secondo il metodo più equo. Hai i millesimi di proprietà degli appartamenti?
Buongiorno Luigi,
la normativa europea 95/16/CE, sostituita dalla 2014/33/UE, stabilisce che tutti gli ascensori, inclusi quelli installati in abitazioni unifamiliari, devono essere dotati di un sistema di comunicazione bidirezionale che consenta un collegamento permanente con un servizio di pronto intervento. Questo requisito è stato ulteriormente dettagliato nelle norme EN 81-20 e EN 81-28, che specificano le caratteristiche tecniche dei sistemi di allarme e telesoccorso per ascensori.
Pertanto, non è sufficiente installare un semplice impianto telefonico collegato alla linea fissa o GSM; è necessario un sistema specifico di gestione delle chiamate di allarme conforme alle normative vigenti.
Per quanto riguarda l’utilizzo di una SIM card in un sistema GSM, è importante assicurarsi che la SIM scelta garantisca una connettività affidabile e continua, senza limitazioni che possano compromettere la sicurezza. Le SIM M2M (Machine-to-Machine) sono progettate per applicazioni come i sistemi di telesoccorso degli ascensori, offrendo vantaggi come:
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Connettività multi-operatore: possibilità di connettersi a diverse reti per garantire una copertura ottimale.
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Gestione remota: monitoraggio e controllo della SIM da remoto per assicurare il corretto funzionamento.
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Assenza di limiti sulle chiamate: nessuna restrizione sul numero o sulla durata delle chiamate, fondamentale per le emergenze.
Le SIM standard a basso costo potrebbero non offrire queste caratteristiche, esponendo a rischi in caso di emergenza. Pertanto, è consigliabile optare per una SIM M2M fornita da operatori specializzati nel settore degli ascensori o delle applicazioni IoT.
Inoltre, è fondamentale garantire che il sistema di telesoccorso sia dotato di una batteria di emergenza per funzionare anche in caso di interruzione dell’alimentazione elettrica, come previsto dalle normative.
Per una soluzione conforme e sicura, ti consiglio di rivolgerti a professionisti del settore che possano fornirti un sistema di telesoccorso certificato e assisterti nella scelta della SIM più adatta alle esigenze del tuo ascensore domestico.
Spero che queste informazioni ti siano utili.
Cordiali saluti,
Buonasera,
La risposta alla tua domanda dipende dalla natura delle spese e dalla presenza della tabella millesimale ascensore approvata dall’assemblea condominiale.Se esiste una tabella millesimale specifica per l’ascensore
Se nel vostro condominio è già stata approvata una tabella millesimale specifica per l’ascensore, allora tutte le spese, sia ordinarie (manutenzione) che straordinarie (riparazioni, sostituzioni, migliorie), devono essere ripartite secondo questa tabella, a meno che non sia specificato diversamente nel regolamento di condominio.
La tabella millesimale ascensore è elaborata tenendo conto di diversi fattori, tra cui:
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l’altezza del piano,
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l’utilizzo potenziale (ad esempio, maggiore per i piani più alti),
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la destinazione d’uso dell’unità immobiliare.
Se questa tabella è stata accettata all’unanimità o con la maggioranza necessaria, essa prevale sulle norme generali del Codice Civile.
Se NON esiste una tabella millesimale ascensore
In assenza di una tabella millesimale specifica, la ripartizione delle spese deve seguire le disposizioni dell’art. 1124 del Codice Civile, che prevede la suddivisione delle spese di manutenzione e sostituzione in questo modo:
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Metà della spesa suddivisa in base al valore millesimale di ciascuna unità immobiliare (tabella generale del condominio).
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L’altra metà ripartita in misura proporzionale all’altezza del piano rispetto all’ingresso dell’edificio.
L’articolo 1124 si applica a tutte le parti comuni relative all’uso dell’ascensore, se non diversamente disciplinato da un regolamento condominiale o da una tabella millesimale dedicata.
In base alla normativa e alla giurisprudenza italiana, la responsabilità della riparazione di un ascensore condominiale danneggiato a causa dell’uso improprio (come il superamento della capienza massima) dipende da diversi fattori, tra cui la colpa, il dolo, e le disposizioni contenute nel regolamento condominiale. Vediamo come si articola la questione nel tuo caso specifico.
Chi deve pagare la riparazione dell’ascensore?
In linea generale, la spesa di ripristino di un ascensore in un condominio viene ripartita tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi, ai sensi dell’art. 1124 Codice Civile, salvo che il danno sia stato causato per colpa o dolo di un singolo soggetto.
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Se il danno è accidentale o dovuto all’usura naturale: Le spese sono ripartite tra tutti i condomini.
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Se il danno è causato da un uso improprio riconducibile a una persona specifica: La spesa deve essere sostenuta da chi ha causato il danno, secondo l’art. 2043 Codice Civile (responsabilità civile per fatto illecito).
Responsabilità del proprietario dell’appartamento
L’amministratore può richiedere il pagamento della riparazione al proprietario dell’appartamento i cui affittuari hanno violato le norme di utilizzo dell’ascensore, se dimostra che il proprietario non ha fornito adeguate istruzioni o ha omesso di vigilare. Tuttavia, questa responsabilità non è automatica, perché:
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Gli ascensori, per legge (DPR 162/1999), devono riportare chiaramente la capienza massima e il peso massimo consentito, quindi non si può presupporre automaticamente una responsabilità del proprietario per mancata comunicazione.
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Se gli affittuari hanno ignorato le indicazioni esposte, la responsabilità ricade su di loro per comportamento negligente o doloso.
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Il proprietario, se costretto a pagare, può rivalersi sugli affittuari, esercitando il diritto di rivalsa ai sensi dell’art. 1590 Codice Civile, chiedendo il rimborso per i danni causati da un uso non conforme dell’immobile.
Cosa dice il regolamento condominiale?
Se il regolamento condominiale prevede espressamente che i danni causati da uso improprio di parti comuni siano a carico del singolo responsabile, l’amministratore può agire direttamente verso il proprietario e lasciare a lui la gestione del rapporto con l’affittuario.
Se il regolamento non prevede nulla di specifico, l’amministratore potrebbe comunque agire secondo il principio di responsabilità oggettiva del proprietario (essendo lui il titolare dell’unità immobiliare), ma la questione potrebbe essere contestata.
Come contestare la richiesta dell’amministratore?
Se il proprietario dell’appartamento ritiene ingiusta la richiesta dell’amministratore, può contestarla formalmente dimostrando che:
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La capienza massima era chiaramente indicata sull’ascensore e quindi l’omessa comunicazione agli affittuari non può essere considerata colpa del proprietario.
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Il danno è stato causato da un comportamento scorretto degli affittuari, su cui il proprietario non ha un controllo diretto.
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L’amministratore dovrebbe agire direttamente contro gli affittuari se l’uso improprio è documentato.
Buongiorno! La questione del posizionamento del locale macchine dell’ascensore in un condominio è regolata da normative tecniche e dal regolamento condominiale, oltre che da eventuali accordi tra condomini. Ecco alcune informazioni utili per affrontare la situazione:
Posizionamento dei motori dell’ascensore
Tradizionalmente, il locale macchine (che contiene i motori) viene posizionato in due aree principali:
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Sul tetto o all’ultimo piano: Questa è una scelta comune per ridurre il rumore percepito dagli appartamenti ai piani inferiori.
Al piano terra: Soluzione più economica e accessibile per la manutenzione, ma può comportare problemi di rumore per i residenti ai piani bassi.
Esistono anche ascensori “gearless” o con tecnologia MRL (Machine Room-Less), che non richiedono un locale macchine separato, riducendo problemi di spazio e rumorosità.
Obblighi e diritti condominiali
Normativa vigente: La decisione del posizionamento dell’ascensore deve rispettare le norme tecniche (UNI EN 81-20/50) e il regolamento edilizio comunale.
Decisione assembleare: L’installazione e il posizionamento vengono deliberati dall’assemblea condominiale, con la maggioranza richiesta per le innovazioni (solitamente maggioranza degli intervenuti e almeno 2/3 del valore millesimale, art. 1120 Codice Civile).- Impatto acustico: Se puoi dimostrare che il posizionamento del motore al piano terra provocherebbe disturbi superiori ai limiti di legge, potresti far valere il tuo diritto a richiedere una soluzione meno impattante (DPCM 5/12/1997 sui limiti acustici).
- Interessi dei condomini: Se il motore al piano terra può arrecare disagi evidenti alla tua unità immobiliare (rumore, vibrazioni), potresti proporre alternative più vantaggiose.
Se la decisione dovesse andare contro i tuoi interessi in modo significativo, potresti valutare un’azione legale dimostrando che il disagio arrecato è superiore alla normale tollerabilità (art. 844 Codice Civile).
