Condominio Minimo e Spese Ascensore: Come Funziona?

Ti sei mai chiesto cosa sia esattamente un condominio minimo e come funziona la suddivisione delle spese ascensore?

Un condominio minimo si costituisce automaticamente quando in un edificio ci sono almeno due unità immobiliari e due proprietari diversi che condividono parti comuni.

Secondo la normativa italiana, questa tipologia di condominio presenta caratteristiche specifiche. In assenza di un amministratore, la gestione delle spese comuni, come quelle dell’ascensore, devono essere divise in proporzione ai millesimi di proprietà.

In questo articolo analizzeremo nel dettaglio cosa definisce un condominio minimo, quando è obbligatoria la sua costituzione formale, come gestire le spese comuni senza amministratore e, in particolare, come ripartire correttamente le spese dell’ascensore.

Cos’è un condominio minimo

Il condominio minimo rappresenta la forma più elementare di proprietà condivisa in un edificio.

Secondo il Codice Civile italiano, riformato dalla legge n. 220 del 2012, dall’articolo 1117 e 1117bis, ha chiarito che le norme in materia di condominio si applicano in tutti i casi in cui più unità immobiliari abbiano parti comuni, indipendentemente dal numero di proprietari.

Per costituire un condominio minimo sono necessari almeno due proprietari e due unità immobiliari distinte. Quando un edificio ha un solo proprietario, non si configura come condominio poiché manca l’elemento essenziale della condivisione di beni.

La costituzione del condominio minimo avviene automaticamente, senza necessità di delibere assembleari o altre formalità. Basta che un proprietario venda un appartamento insieme ai relativi diritti sulle parti comuni per creare un condominio minimo.

Differenza tra condominio minimo e piccolo condominio

È importante distinguere tra condominio minimo e piccolo condominio:

• Condominio minimo: edificio con almeno 2 proprietari e non più di 4 unità immobiliari
• Piccolo condominio: edificio con un minimo di 4 e un massimo di 8 unità immobiliari

Entrambi condividono l’esenzione dall’obbligo di nominare un amministratore, che diventa necessario solo quando si superano gli 8 condomini.

Per entrambe le tipologie valgono le stesse regole e gli stessi obblighi previsti dal Codice Civile, con alcune eccezioni come la nomina dell’amministratore e l’adozione di un regolamento, che non sono obbligatorie.

Gestione del condominio minimo senza amministratore

Secondo l’articolo 1129 del Codice Civile, l’obbligo di nominare un amministratore scatta solo quando i condomini sono più di otto. Prima della riforma del condominio del 2012, questo limite era fissato a quattro proprietari.

Nei condomini con otto o meno proprietari, la nomina dell’amministratore resta facoltativa. Questo significa che un condominio minimo o piccolo può decidere liberamente se dotarsi o meno di questa figura.

In assenza di amministratore, l’assemblea può essere convocata da ciascun condomino.

Per quanto riguarda le delibere, nei condomini minimi con due soli proprietari è necessaria l’unanimità. Come ha chiarito la Corte di Cassazione con sentenza n. 5329/2017, per “unanimità” si intende una decisione frutto della partecipazione di entrambi i comproprietari alla discussione.

Anche se non c’è l’obbligo di un amministratore, spesso i condomini individuano un referente interno che svolge le funzioni base di gestione, non ha automaticamente i poteri di un amministratore e le sue facoltà sono limitate ai compiti specificamente affidatigli dall’assemblea.

Sebbene non sia obbligatorio, è fortemente consigliata l’apertura di un conto corrente condominiale per una gestione trasparente e tracciabile delle spese.

Ascensore e montascale nei condomini minimi

Nel contesto di un edificio con poche unità abitative, l’installazione di ascensori e montascale rappresenta una questione delicata che coinvolge diritti individuali e necessità collettive.

L’articolo 1102 del Codice Civile stabilisce che un singolo condomino può installare un ascensore a proprie spese per eliminare le barriere architettoniche, senza necessità di approvazione assembleare. In alternativa all’ascensore, è possibile optare per soluzioni come montascale a poltroncina o a pedana, oppure miniascensori.

Secondo l’articolo 1124 del Codice Civile, le spese di manutenzione e sostituzione dell’ascensore sono ripartite con criterio “ibrido”: per metà in base al valore delle unità immobiliari (tabelle millesimali) e per metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.

I condomini con disabilità godono di tutele specifiche. La legge garantisce il diritto di installare montascale o ascensori anche in caso di opposizione da parte degli altri proprietari.

Cosa cambia rispetto a un condominio tradizionale

Nel condominio minimo, l’installazione di un ascensore segue regole semplificate. Con soli due proprietari, la decisione richiede unanimità, ma in caso di disaccordo, il diritto all’accessibilità prevale.

La differenza principale resta nella modalità decisionale: mentre nei condomini tradizionali servono maggioranze qualificate, nei condomini minimi è sufficiente che una persona con disabilità presenti richiesta formale per poter procedere autonomamente.

Ripartizione delle spese e adempimenti fiscali

Le tabelle millesimali diventano obbligatorie solo quando il numero dei condomini supera dieci. Tuttavia, anche nei condomini minimi, le spese per le parti comuni vanno comunque divise “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”.

Secondo l’articolo 1123 del Codice Civile, tutte le spese condominiali, sia ordinarie che straordinarie, devono essere ripartite in base al valore delle unità immobiliari. Questo principio si applica anche ai condomini minimi.

Se l’intervento riguarda parti utilizzate solo da alcuni condomini, le spese saranno sostenute esclusivamente da chi ne trae beneficio.

Il condominio minimo senza amministratore non è tenuto a richiedere il codice fiscale. Tuttavia, diventa necessario quando il condominio agisce come sostituto d’imposta per versare ritenute d’acconto a fornitori o professionisti.

Anche i condomini minimi possono beneficiare delle detrazioni fiscali per ristrutturazioni e Superbonus.

Condominio minimo

Il condominio minimo rappresenta una realtà particolare nel panorama immobiliare italiano, con regole specifiche ma allo stesso tempo soggetto alla maggior parte delle disposizioni previste per i condomini tradizionali.

Dal punto di vista civile e fiscale, anche senza amministratore, il condominio minimo mantiene obblighi precisi.

Ecco i punti essenziali da ricordare:

• Il condominio minimo si costituisce automaticamente con almeno 2 proprietari e 2 unità immobiliari che condividono parti comuni
• L’amministratore non è obbligatorio fino a 8 unità immobiliari, ma tutti gli obblighi condominiali rimangono validi anche senza
• Le spese dell’ascensore si dividono per metà in base ai millesimi e per metà in base all’altezza dal suolo, anche il piano terra contribuisce
• I condomini con disabilità possono installare ascensori o montascale anche contro il parere degli altri dopo 3 mesi dalla richiesta
• Anche senza amministratore restano obblighi fiscali come sostituto d’imposta e si può accedere a detrazioni e Superbonus
• Il conto corrente condominiale non è obbligatorio ma fortemente consigliato per trasparenza e tracciabilità dei pagamenti

La gestione del condominio minimo richiede collaborazione tra proprietari e rispetto delle normative per garantire una convivenza serena e il rispetto dei diritti di tutti.

1. Come vengono ripartite le spese dell’ascensore in un condominio minimo? Le spese dell’ascensore si dividono per metà in base al valore delle unità immobiliari (tabelle millesimali) e per metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo. Anche i condomini del piano terra devono partecipare alle spese.
2. È obbligatorio nominare un amministratore in un condominio minimo? No, non è obbligatorio nominare un amministratore nei condomini con meno di 8 unità immobiliari.
3. Come si prendono le decisioni in un condominio minimo con due soli proprietari? In un condominio minimo con due soli proprietari, è necessaria l’unanimità per prendere decisioni.
4. Un condomino con disabilità può installare un ascensore senza l’approvazione degli altri? Sì, un condomino con disabilità ha il diritto di installare un ascensore o un montascale a proprie spese per eliminare le barriere architettoniche.
5. È necessario avere un conto corrente condominiale in un condominio minimo? Non è obbligatorio avere un conto corrente condominiale in un condominio minimo senza amministratore. Tuttavia, è fortemente consigliato per garantire una gestione trasparente e tracciabile delle spese,.