Articolo 1117 Codice Civile e le parti comuni in condominio

L’Articolo 1117 Codice Civile rappresenta la base normativa fondamentale per comprendere quali sono le parti comuni di un edificio condominiale e come queste debbano essere gestite.

Secondo l’art. 1117 c.c., sono oggetto di proprietà comune:

“tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate”.

Inoltre, la norma include anche “le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune” e “le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune”.

In questo articolo, approfondiremo in particolare il tema degli ascensori e montascale come parti comuni condominiali, analizzando come l’Articolo 1117 del Codice Civile si applichi a questi importanti elementi di accessibilità e barriere architettoniche.

È importante sottolineare che queste parti sono presumibilmente comuni a meno che non esista un “titolo contrario” che dimostri la proprietà esclusiva di un condomino.

Articolo 1117 del Codice Civile

L’articolo 1117 del Codice Civile italiano costituisce la pietra angolare della legislazione condominiale, definendo con precisione quali elementi sono considerati di proprietà comune all’interno di un edificio con più unità immobiliari.

Questo articolo normativo, fondamentale per la gestione della vita condominiale, merita un’analisi dettagliata per comprenderne la portata e le implicazioni pratiche, soprattutto in relazione agli impianti di sollevamento come ascensori e montascale.

L’elenco fornito dall’articolo 1117 non è esaustivo ma indicativo, poiché la norma si chiude con una formula aperta che include “tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune”.

Questa formulazione permette alla giurisprudenza di adattare l’interpretazione della norma alle evoluzioni tecnologiche e sociali, includendo quindi anche elementi non espressamente citati ma funzionalmente necessari alla vita condominiale moderna, come possono essere gli impianti di ascensore aggiunti successivamente alla costruzione dell’edificio o i montascale per l’abbattimento delle barriere architettoniche.

Nel caso specifico degli impianti di sollevamento come ascensori e montascale, la questione della proprietà comune o esclusiva assume particolare rilevanza, specialmente per quanto riguarda:

1. La ripartizione delle spese di installazione e manutenzione
2. Le decisioni relative a modifiche o sostituzioni
3. Le limitazioni all’uso da parte di alcuni condomini

Beni comuni secondo il Codice Civile

L’arti. 1117 del cc suddivide i beni comuni condominiali in tre categorie principali, creando una classificazione che aiuta a comprendere meglio la natura e la funzione di ciascun elemento all’interno dell’edificio.

I beni comuni necessari rappresentano la prima categoria elencata nell’articolo 1117 cc e includono tutte quelle parti dell’edificio indispensabili per la sua esistenza strutturale e utilizzo comune. Questi elementi sono essenziali perché senza di essi non sarebbe possibile ai condomini utilizzare le singole proprietà esclusive.

In questa categoria rientrano:

• Il suolo su cui sorge l’edificio
• Le fondazioni che sostengono l’intera struttura
• I muri maestri che hanno funzione portante
• I pilastri e le travi portanti (aggiunti dalla riforma del 2012)
• I tetti e i lastrici solari
• Le scale che permettono l’accesso alle unità immobiliari
• I portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi
• I portici e i cortili
• Le facciate dell’edificio

È importante notare che questa categoria include anche tutti quegli elementi che, pur non essendo espressamente menzionati, sono necessari all’uso comune dell’edificio.

La seconda categoria comprende i beni comuni di pertinenza, ovvero quegli spazi e locali destinati a ospitare servizi condominiali. Questi beni, a differenza dei primi, non sono strettamente necessari per l’esistenza dell’edificio, ma sono destinati a migliorare la qualità della vita condominiale offrendo servizi collettivi.

In questa categoria troviamo:

• Le aree destinate a parcheggio
• I locali per la portineria, incluso l’alloggio del portiere
• La lavanderia condominiale
• Gli stenditoi
• I sottotetti destinati all’uso comune (in base alle caratteristiche strutturali e funzionali)

La terza categoria, quella dei beni comuni accessori, riveste particolare importanza per il nostro tema principale, poiché include espressamente gli ascensori. Questa categoria comprende tutte le opere, le installazioni e i manufatti destinati all’uso comune.

Gli ascensori rappresentano l’esempio perfetto di bene comune accessorio. Pur non essendo propriamente indispensabili per l’esistenza dell’edificio, sono estremamente utili per raggiungere i piani più alti e garantire l’accessibilità a tutti i condomini. In questa categoria rientrano anche:

• I pozzi e le cisterne
• Gli impianti idrici e fognari
• I sistemi centralizzati di distribuzione per gas ed energia elettrica
• Gli impianti per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria
• I sistemi di ricezione radiotelevisiva
• I sistemi di accesso a flussi informativi, anche da satellite o via cavo

Gli ascensori e gli impianti di riscaldamento, incluse le caldaie e i bruciatori, non hanno una funzione propria indipendente, ma partecipano alla funzione complessiva ed unitaria degli edifici, rappresentando elementi essenziali per la loro destinazione d’uso.

Pertanto, anche quando vengono installati in un momento successivo alla costruzione dell’edificio, possono comunque essere considerati beni comuni, soggetti alle norme dell’articolo 1117 del Codice Civile.

Ascensori e montascale come parti comuni

Tra gli impianti tecnologici condominiali, gli ascensori e i montascale rivestono un’importanza fondamentale per garantire l’accessibilità e la mobilità di tutti i residenti.

L’ascensore condominiale rappresenta uno degli elementi espressamente menzionati dall’articolo 1117 c.c. al punto 3, dove viene annoverato tra “le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune“.

Dal punto di vista giuridico, l’ascensore installato al momento della costruzione dell’edificio è automaticamente considerato di proprietà comune, salvo che il titolo non preveda diversamente.

A differenza degli ascensori, i montascale (o servoscala) non sono espressamente citati nell’art. 1117, ma possono comunque rientrare tra le parti comuni quando sono destinati all’uso collettivo.

I montascale rappresentano una soluzione per superare le barriere architettoniche, specialmente in edifici privi di ascensore o dove l’installazione di quest’ultimo risulterebbe tecnicamente impossibile.

Esistono diversi tipi di montascale, principalmente:

• Modelli a poltroncina per persone
• Modelli a pedana per chi utilizza la carrozzina

Ripartizione delle spese per ascensori e montascale

Conoscere i criteri stabiliti dal Codice Civile è fondamentale per evitare controversie e garantire un’equa distribuzione dei costi tra i condomini.

Il punto di riferimento normativo per la ripartizione delle spese relative ad ascensori e montascale è l’articolo 1124 del Codice Civile, che stabilisce un criterio “ibrido” di suddivisione:

1. Per metà in base al valore delle singole unità immobiliari (secondo i millesimi di proprietà)
2. Per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo

Questo sistema di ripartizione tiene conto sia del valore patrimoniale dell’immobile sia dell’effettivo utilizzo dell’impianto, presumendo che i proprietari dei piani più alti utilizzino maggiormente l’ascensore rispetto a quelli dei piani inferiori.

La manutenzione ordinaria dell’ascensore comprende tutte le verifiche periodiche effettuate da tecnici specializzati per garantire il regolare funzionamento dell’impianto, tra cui:

• Verifica del funzionamento dei dispositivi meccanici, idraulici ed elettrici
• Controllo dei dispositivi di sicurezza
• Pulizia e lubrificazione degli elementi
• Verifica dell’allineamento ai piani

Per quanto riguarda invece la manutenzione straordinaria, questa include interventi più complessi come la sostituzione di componenti importanti o l’adeguamento dell’impianto alle normative vigenti.

La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria assume rilevanza soprattutto nei rapporti tra proprietari e inquilini: mentre le spese ordinarie possono gravare sugli inquilini, quelle straordinarie spettano ai proprietari.

Una delle questioni più dibattute riguarda la partecipazione alle spese da parte dei condomini proprietari di unità immobiliari al piano terra o con accesso diretto dalla strada.

Su questo punto, la giurisprudenza ha chiarito che anche i proprietari dei negozi o appartamenti al piano terra devono contribuire alle spese dell’ascensore.

Pertanto, in assenza di un titolo contrario, tutti i condomini sono tenuti a partecipare alle spese.

Per quanto riguarda i montascale, le spese di installazione possono ricadere sull’intero condominio se l’intervento viene approvato dall’assemblea, altrimenti resta ferma la possibilità per il condomino disabile di farsi carico personalmente delle spese.

Installazione di ascensori in edifici esistenti

L’installazione degli ascensori negli edifici esistenti rappresenta una questione cruciale per migliorare l’accessibilità e il valore degli immobili, soprattutto considerando l’invecchiamento del patrimonio edilizio italiano, costruito in gran parte prima delle normative sull’accessibilità.

Per l’installazione di un ascensore in un condominio esistente, è necessario seguire un preciso iter decisionale:

• Per le innovazioni ordinarie: è richiesta la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio (666,66 millesimi)
• Per eliminare le barriere architettoniche: è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi)

L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione della deliberazione. Se l’assemblea non approva l’intervento, tuttavia, il condomino disabile ha comunque diritto di procedere autonomamente.

Il diritto all’accessibilità è tutelato dalla legge n. 13 del 1989, che esprime un principio di solidarietà sociale per l’eliminazione delle barriere architettoniche. Questo principio è talmente rilevante che prevale sul dissenso dei condomini, purché l’opera non comprometta la stabilità o la sicurezza dell’edificio.

Uso esclusivo e limitazioni d’uso delle parti comuni

L’articolo 1102 del Codice Civile stabilisce che ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso. Questo principio si applica perfettamente agli ascensori e ai montascale.

Innanzitutto, ogni condomino ha diritto di utilizzare liberamente l’ascensore per le sue esigenze personali, incluso:

• Trasporto di persone, compresi ospiti e familiari
• Trasporto di oggetti e mobili, nei limiti della portata dell’impianto
• Utilizzo per traslochi, previa comunicazione all’amministratore

Inoltre, il condomino può apportare modifiche al proprio piano di fermata dell’ascensore, come l’installazione di una pulsantiera più accessibile, purché tali interventi non compromettano la funzionalità generale dell’impianto né limitino l’utilizzo da parte degli altri residenti.

Nonostante la libertà d’uso garantita dall’art. 1102 c.c., esistono importanti limitazioni che tutelano l’interesse collettivo. Per quanto riguarda ascensori e montascale, i principali limiti riguardano:

• Il decoro architettonico: qualsiasi modifica all’ascensore o installazione di montascale non deve alterare l’estetica dell’edificio
• La sicurezza: l’utilizzo dell’ascensore deve avvenire nel rispetto delle norme di sicurezza
• L’accesso paritario: nessun condomino può appropriarsi dell’ascensore impedendone l’utilizzo agli altri

Art 1117 cc in breve

Attraverso questa panoramica dell’Articolo 1117 del Codice Civile, abbiamo esaminato come gli ascensori e i montascale rientrino pienamente nella categoria dei beni comuni accessori del condominio. Ecco i punti essenziali da ricordare:

• Presunzione di comunione: Ascensori e montascale sono automaticamente considerati parti comuni
• Ripartizione spese “ibrida”: I costi per manutenzione e sostituzione ascensori si dividono per metà in base ai millesimi e per metà secondo l’altezza del piano
• Diritto all’accessibilità: L’installazione di montascale per eliminare barriere architettoniche prevale sul dissenso condominiale
• Uso libero ma responsabile: Ogni condomino può utilizzare gli impianti di sollevamento purché non ne alteri la destinazione né impedisca l’uso agli altri
• Maggioranze ridotte per accessibilità: Per installare ascensori anti-barriere bastano 500 millesimi, mentre per innovazioni ordinarie servono 666 millesimi

La normativa italiana garantisce un equilibrio tra diritti individuali e interessi collettivi, promuovendo l’accessibilità come valore sociale fondamentale e assicurando una gestione equa degli impianti condominiali essenziali per la mobilità verticale negli edifici.

1. Quali sono le principali categorie di beni comuni in un condominio secondo il Codice Civile? Il Codice Civile identifica tre categorie principali di beni comuni: i beni necessari, i beni di pertinenza e i beni accessori.
2. Come vengono ripartite le spese per l’ascensore in un condominio? Le spese per l’ascensore vengono ripartite per metà in base al valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.
3. I proprietari dei piani terra devono contribuire alle spese dell’ascensore? Sì, anche i proprietari dei piani terra devono contribuire alle spese dell’ascensore, poiché questo è considerato un bene comune.
4. Quali maggioranze sono necessarie per installare un ascensore in un edificio esistente? Per installare un ascensore come innovazione ordinaria serve la maggioranza dei due terzi del valore dell’edificio. Per eliminare barriere architettoniche, è sufficiente la maggioranza della metà del valore dell’edificio.
5. Un condomino può utilizzare liberamente l’ascensore per scopi personali? Sì, ogni condomino può utilizzare liberamente l’ascensore per le proprie esigenze, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne ugualmente uso, come stabilito dall’articolo 1102 del Codice Civile.