Un condomino ha fatto disattivare la fermata dell’ascensore al suo piano: può farlo?

Nel nostro condominio di 6 piani, l’inquilino del terzo piano ha chiesto (e ottenuto, tramite tecnico privato) la disattivazione della fermata dell’ascensore al proprio piano, sostenendo che non lo utilizza, che preferisce fare le scale e che la porta della cabina si trova proprio davanti alla porta del suo appartamento, creando rumore, vibrazioni e perdita di privacy.

L’ascensore ora salta completamente il terzo piano: la cabina non apre più le porte e nemmeno si può selezionare il piano dal quadro di comando.

Questo ha causato forti disagi, soprattutto perché alcuni impianti tecnici (contatori, antenna, tubazioni) sono accessibili dal vano condominiale su quel piano, e non tutti i condomini sono in grado di fare un’intera rampa a piedi.

Inoltre, il tecnico della ditta di manutenzione ci ha avvisato che questa modifica non era stata comunicata formalmente né autorizzata dall’amministratore, e potrebbe addirittura essere in contrasto con la dichiarazione di conformità dell’impianto.

Ci stiamo chiedendo se un singolo condomino può decidere di rinunciare alla fermata al proprio piano, disattivandola fisicamente, e se questa decisione possa pregiudicare il funzionamento generale dell’ascensore o violare i diritti degli altri condomini.

• È possibile richiedere il ripristino della fermata per motivi condominiali, anche se il proprietario dell’appartamento si oppone?
• Se l’impianto è stato modificato senza passare da un verbale di assemblea, possiamo considerare l’intervento illegittimo e pretendere il ripristino a spese del condomino che lo ha richiesto?
• Esistono precedenti di fermate disattivate unilateralmente e come sono stati risolti.

Spiegazione del caso

La situazione che descrivi è giuridicamente molto chiara: un singolo condomino non può disattivare una fermata dell’ascensore condominiale senza autorizzazione dell’assemblea e senza il consenso di tutti i condomini interessati, perché l’impianto, in ogni sua parte e funzionalità, è un bene comune ai sensi dell’art. 1117 del Codice Civile.

Cosa dice la legge

La fermata al piano, anche se non utilizzata da un singolo proprietario, non è una pertinenza privata, ma un elemento strutturale dell’impianto condominiale che incide sul suo funzionamento complessivo, sulla sicurezza e sull’accessibilità dell’edificio.

Disattivarla significa alterare un bene comune senza titolo, con conseguenze non solo tecniche, ma anche legali e assicurative.

Dal punto di vista tecnico, la disattivazione di una fermata comporta una modifica alla programmazione del quadro di manovra e, in molti casi, anche alla logica di sicurezza del sistema.

Questo intervento rientra a pieno titolo tra le modifiche sostanziali dell’impianto ai sensi del D.P.R. 162/1999 (che recepisce la direttiva ascensori 95/16/CE e successive integrazioni), e quindi non può essere effettuato senza l’intervento della ditta installatrice o di manutenzione abilitata.

In caso contrario, si rischia la decadenza della conformità CE e la non validità delle coperture assicurative, con responsabilità diretta del condomino che ha disposto la modifica.

Sotto il profilo giuridico, l’art. 1102 c.c. consente al singolo di usare la cosa comune in modo più intenso, ma non di alterarla o limitarne l’uso agli altri. Disattivando la fermata, il condomino del terzo piano ha di fatto limitato un diritto altrui. Questo rende l’intervento illegittimo e annullabile.

Sentenze Cassazione

La giurisprudenza (Cass. civ. n. 28920/2022; Cass. civ. n. 9549/2008) ha chiarito che anche le fermate “non utilizzate” restano parte integrante dell’impianto comune e devono essere mantenute in efficienza per motivi di sicurezza, manutenzione e accessibilità.

Persino i condomini che non usano l’ascensore sono tenuti a contribuire alle spese, quindi, a maggior ragione, non possono modificarlo o limitarne l’uso.

Per quanto riguarda le conseguenze pratiche, l’amministratore ha l’obbligo di intervenire immediatamente:

• Segnalando la modifica all’ente di manutenzione e, se necessario, al Comune o all’ASL
• Convocando un’assemblea per deliberare il ripristino della fermata a spese del condomino

Cosa ricordare

• Il ripristino è doveroso: serve a ristabilire la piena funzionalità dell’impianto
• Se il condomino interessato si oppone, il condominio può diffidarlo formalmente tramite raccomandata o PEC
• La modifica effettuata dal condomino è illegittima e potenzialmente pericolosa
• L’amministratore deve richiedere formalmente il ripristino immediato della fermata
• Il condominio può rivalersi per le spese e i danni subiti, perché l’ascensore è un bene comune