Locale tecnico dell’ascensore dentro proprietà privata: può limitarne l’uso o chiederne il trasferimento?

Nel nostro condominio, composto da 10 appartamenti, l’ascensore è stato installato successivamente alla costruzione dell’edificio, circa 15 anni fa, e la sala macchine è stata realizzata all’interno di un vano tecnico ricavato in una porzione della soffitta di proprietà esclusiva di uno dei condomini.

All’epoca, il proprietario aveva acconsentito verbalmente e con una semplice scrittura privata all’uso di quello spazio, senza alcuna registrazione ufficiale o atto notarile. Oggi, però, il proprietario è cambiato: l’immobile è stato venduto, e il nuovo acquirente ha già manifestato disagio per il passaggio dei tecnici all’interno della sua proprietà privata ogni volta che serve effettuare un controllo o un intervento.

La situazione è diventata più tesa negli ultimi mesi, perché durante una verifica urgente, il tecnico della ditta di manutenzione è stato bloccato dal nuovo proprietario, che ha chiesto un preavviso scritto con 7 giorni di anticipo per ogni accesso. Ha anche accennato al fatto che vorrebbe far spostare il locale tecnico altrove, a spese del condominio, perché ritiene “abusivo” il posizionamento attuale.

Quello che ci chiediamo è:

• Se il locale tecnico dell’ascensore si trova in una proprietà privata ma serve l’impianto condominiale, il proprietario può limitarne l’accesso o addirittura chiederne la rimozione?
• E’ possibile regolarizzare la situazione oggi, magari tramite una servitù d’uso, o rischiamo di dover spostare fisicamente la sala macchine con costi enormi?
• Esiste giurisprudenza su casi in cui un locale tecnico dell’ascensore è collocato su proprietà esclusiva ma considerato parte funzionale dell’impianto comune?

Spiegazione del caso

La situazione che descrivi è piuttosto delicata ma anche molto frequente nei condomìni in cui l’ascensore è stato installato dopo la costruzione originaria dell’edificio, soprattutto quando, per ragioni di spazio, la sala macchine o i locali tecnici vengono collocati in porzioni di proprietà esclusiva di uno dei condomini.

In questi casi, il problema principale non è tanto tecnico, quanto giuridico, perché si tratta di capire se e come il condominio possa continuare a utilizzare uno spazio privato per un servizio comune, e quali diritti abbia il proprietario dell’immobile in cui si trova il vano.

Partiamo dal principio di fondo: l’ascensore, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile, è parte comune dell’edificio, anche se installato successivamente alla costruzione. I componenti:

• Cabina
• Vano corsa
• Strutture portanti
• Centralina
• Sala macchine

Sono considerati beni condominiali, a meno che non risultino destinati all’uso esclusivo di un solo condomino.

Nel tuo caso, la sala macchine, pur trovandosi in una porzione privata (la soffitta), serve un impianto comune e pertanto è considerata pertinenza funzionale del bene condominiale, cioè parte integrante dell’ascensore e, quindi, soggetta alle regole della comproprietà.

Tuttavia, il fatto che il locale si trovi fisicamente in una proprietà privata complica le cose, perché la titolarità del volume resta del proprietario, che mantiene il diritto di godimento e di accesso esclusivo, salvo che esista un titolo (atto notarile o servitù) che attribuisca al condominio il diritto di uso.

Cosa dice la Legge

La scrittura privata di 15 anni fa, non registrata né trascritta nei registri immobiliari, non vincola il nuovo proprietario.

In breve, l’accordo verbale o scritto in forma privata tra il precedente proprietario e il condominio non ha efficacia reale e non può obbligare chi è subentrato nella proprietà.

Questo significa che, tecnicamente, il nuovo proprietario ha diritto di controllare gli accessi alla propria unità, purché non impedisca il funzionamento dell’impianto comune.

Imporre un preavviso ragionevole (come 7 giorni) è legittimo, al contrario in violazione dell’articolo 1102 c.c. e del principio di solidarietà condominiale sono:

• Bloccare l’accesso in caso di emergenza
• Negare l’intervento di manutenzione

Ciò potrebbe configurare un comportamento lesivo del diritto condominiale all’uso del bene comune.

Il locale tecnico è parte integrante e necessaria dell’impianto condominiale e la sua collocazione non può essere unilateralmente modificata.

L’unica ipotesi in cui il proprietario potrebbe legittimamente pretendere la rimozione sarebbe quella in cui l’installazione sia stata effettuata:

1. Senza autorizzazioni
2. In violazione delle norme edilizie e di sicurezza

Un impianto collaudato regolarmente e denunciato al Comune e alla ASL allora la sua presenza è del tutto legittimo, come previsto dal D.P.R. 162/1999.

Sentenze Cassazione

In casi simili, la giurisprudenza ha ritenuto che il diritto del condominio a garantire il funzionamento dell’ascensore prevale sul diritto del singolo a un godimento assoluto della sua proprietà, poiché l’impianto serve l’intera collettività dei condomini (Cass. civ., sez. II, n. 14107/2021; Cass. civ. n. 7938/2017).

In particolare, la Cassazione n. 18334/2022 ha affermato che, in caso di conflitto tra l’uso comune e il diritto di esclusiva, l’interesse collettivo può legittimare la costituzione forzata di una servitù d’uso, purché l’opera non rechi danno alla stabilità o all’uso normale della proprietà privata.

Come agire

Ciò detto, è opportuno regolarizzare formalmente la situazione, per evitare che il problema si trascini nel tempo o degeneri in un contenzioso.

Il modo corretto di farlo è costituire una servitù di uso e di passaggio a favore del condominio, che riconosca il diritto permanente di accesso al locale tecnico per manutenzione, ispezione e interventi urgenti.

Tale servitù può essere costituita in forma volontaria, mediante atto notarile, firmato dal proprietario dell’immobile e dall’amministratore del condominio, e trascritto nei registri immobiliari.

In alternativa, se il proprietario si oppone o chiede un compenso eccessivo, il condominio può ricorrere al giudice per ottenere la costituzione coattiva della servitù (1051 cc).

Le opzioni sono tre:

1. Soluzione amichevole: formalizzare tramite notaio una servitù volontaria di uso e accesso al locale tecnico
2. Soluzione giudiziale: chiedere la costituzione coattiva della servitù
3. Soluzione tecnica estrema: spostare la sala macchine

Nel frattempo è consigliabile che l’amministratore formalizzi un protocollo di accesso al locale tecnico, concordato con il proprietario, in modo da garantire un equilibrio tra diritto di proprietà e necessità condominiali.

Cosa ricordare

• Il nuovo proprietario non può pretendere la rimozione della sala macchine né impedire l’accesso in modo arbitrario
• Il condominio deve regolarizzare la situazione con un atto di servitù o una convenzione scritta
• Un accordo verbale originario non ha alcuna efficacia verso terzi.

La giurisprudenza ritiene che l’impianto ascensore, anche se in un’area privata, resti un bene comune e il diritto di accesso per manutenzione è tutelato dalla legge.