L’ascensore passa dentro la mia proprietà, ma non c’è nessuna servitù: posso chiedere la rimozione?

Ho acquistato da poco un attico in un edificio di 4 piani con ascensore centrale. Solo dopo l’acquisto mi sono accorto, confrontando i disegni strutturali con la planimetria catastale, che il vano tecnico del motore dell’ascensore e parte del vano corsa (al tetto) ricadono all’interno della mia proprietà esclusiva, precisamente nella porzione accatastata come sottotetto non praticabile, ma comunque parte integrante dell’immobile.

Né nel rogito, né negli atti condominiali risulta alcuna servitù formale a favore del condominio per l’uso di questi spazi, né vi è menzione dell’ascensore come “servitù di passaggio verticale”.

La cosa più assurda è che i tecnici della manutenzione accedono regolarmente da un lucernario nel mio solaio, senza preavviso e senza aver mai chiesto autorizzazione.

Ho già fatto presente la questione all’amministratore, il quale ha detto che “è sempre stato così” e che l’ascensore serve tutti, quindi il diritto è implicito.

Ora però sto valutando se sia possibile revocare o almeno sospendere l’uso di quello spazio, sia per ragioni di privacy sia per questioni legali. Mi chiedo quindi:

• Se non esiste una servitù formale registrata, posso chiedere al condominio di rimuovere o spostare l’impianto tecnico dall’interno della mia proprietà?
• Dopo tanti anni di uso continuato, si può parlare di servitù per usucapione o “per destinazione del padre di famiglia”?

Spiegazione del caso

La situazione che descrivi coinvolge il punto d’incontro tra proprietà privata, servitù condominiale di fatto e principio di destinazione funzionale delle parti comuni.

Partiamo dal dato oggettivo, se il vano motore e parte del vano corsa dell’ascensore si trovano fisicamente all’interno della tua proprietà esclusiva e non esiste alcuna servitù formale registrata:

• Il condominio sta di fatto utilizzando uno spazio privato senza titolo giuridico esplicito
• La giurisprudenza, tuttavia, tende a considerare che in questi casi possa esistere una servitù di uso necessario o “per destinazione del padre di famiglia”,

Cosa dice la Legge

In concreto, se l’ascensore era già presente al momento in cui l’immobile è stato costruito o venduto dal costruttore originario, e se la struttura tecnica è parte integrante del sistema condominiale, i giudici considerano che esista un diritto implicito di accesso e utilizzo del vano tecnico da parte del condominio, anche in assenza di un atto formale.

In questi casi si parla appunto di “servitù per destinazione del padre di famiglia” (art. 1062 del Codice Civile):

• Il costruttore, che in origine possedeva l’intero edificio, avrebbe destinato quello spazio all’uso comune
• Tale destinazione resta valida anche dopo la vendita delle singole unità

Diverso sarebbe se l’ascensore fosse stato installato successivamente alla costruzione e senza un atto formale di concessione. In quel caso, il condominio non potrebbe vantare un diritto automatico: si tratterebbe a tutti gli effetti di un’occupazione senza titolo.

Tuttavia, se il condominio dimostra che l’uso del vano tecnico è avvenuto continuativamente, pacificamente e in modo pubblico per almeno 20 anni, allora può invocare la servitù per usucapione, prevista dall’art. 1158 c.c.

Questa forma di servitù non richiede atti scritti, ma deve essere provata tramite registri di manutenzione, fotografie, testimonianze o relazioni tecniche che attestino l’uso ininterrotto dello spazio.

Come agire

Nel tuo caso specifico, però, la questione più immediata è quella dell’accesso dei tecnici. Anche se l’impianto si trova in parte nel tuo sottotetto, il condominio non può accedervi liberamente senza preavviso o consenso, perché la privacy e l’inviolabilità del domicilio restano garantite.

Il diritto del condominio si limita a un accesso funzionale e strettamente necessario alla manutenzione o alle verifiche periodiche, da esercitare con modalità concordate. Puoi quindi pretendere che ogni intervento venga programmato con preavviso scritto e che il tecnico acceda solo in presenza tua o di persona da te delegata.

Quanto alla possibilità di chiedere la rimozione o lo spostamento del vano tecnico, in linea teorica è possibile ma solo se dimostri che:

1. lo spazio non era originariamente destinato a tale uso
2. l’uso attuale non è stato legittimato da atti o consuetudini ventennali
3. esistono soluzioni tecniche alternative non pregiudizievoli per il condominio

Tuttavia, nella maggior parte dei casi la giurisprudenza ritiene impraticabile imporre lo spostamento del vano motore, perché si tratta di una parte funzionale essenziale del sistema condominiale, e il suo spostamento comporterebbe costi e opere sproporzionate.

In questi casi, il tuo diritto può tradursi in un indennizzo per l’uso della tua proprietà privata o nella formalizzazione di una servitù d’uso con modalità regolamentate (ad esempio con accesso solo in orari stabiliti, previo preavviso e con obbligo di ripristino in caso di danni).

Cosa ricordare

• Se l’impianto è originario esiste una servitù implicita o per destinazione del padre di famiglia
• E’ possibile pretendere modalità di accesso rispettose e una regolarizzazione formale
• Se invece l’impianto è stato realizzato dopo, il condominio dovrà dimostrare l’usucapione o accordarsi per un’indennità o uno spostamento tecnico
• Non esiste alcun diritto del condominio a entrare in casa tua “quando vuole”