Installazione di un ascensore in un condominio storico: come fare?

L’installazione di un ascensore in un condominio storico costituisce una delle operazioni edilizie più complesse da pianificare, sia sotto il profilo tecnico che normativo

Dal punto di vista giuridico, l’ascensore rientra tra le parti comuni dell’edificio ai sensi del Codice Civile. Tuttavia, quando l’immobile è di interesse storico o sottoposto a vincoli architettonici, la sua installazione richiede procedure più rigorose.

In numerosi casi, la soluzione ottimale è rappresentata da un miniascensore esterno, capace di garantire l’abbattimento delle barriere architettoniche senza compromettere il valore architettonico del fabbricato.

Questo approfondimento illustra in modo sistematico tutte le fasi necessarie per installare un ascensore in un condominio storico, esaminando i riferimenti legislativi, le maggioranze condominiali richieste, i vincoli della Soprintendenza e la ripartizione delle spese.

Indice dei contenuti

Norme e vincoli per edifici storici

L’installazione di un ascensore in un edificio d’epoca è soggetta a un quadro normativo complesso, finalizzato alla tutela del patrimonio architettonico nazionale.

Un fabbricato è qualificato come di interesse storico o artistico quando è sottoposto a vincolo monumentale tramite decreto emanato dal Ministero della Cultura, secondo quanto stabilito dal D.Lgs. 490/1999, oggi confluito nel Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (D.Lgs. 42/2004).

Il vincolo può riguardare l’intero edificio o solo una porzione (ad esempio la facciata o le parti decorative), e in alcuni casi può estendersi anche a strutture parzialmente ricostruite o modificate nel tempo.

Un immobile situato in un contesto storico può essere sottoposto a differenti tipologie di vincoli:

Vincolo monumentale: tutela gli edifici di rilevante interesse artistico o storico ai sensi del D.Lgs. 42/2004.
Vincolo paesaggistico: interessa gli immobili inseriti in centri storici o aree di pregio paesaggistico, regolati da specifici strumenti urbanistici comunali.

Nel caso di ascensori esterni, le regole sono differenziate:

Non serve autorizzazione paesaggistica se l’impianto è collocato in corti interne o spazi non visibili dall’esterno.
È richiesta autorizzazione paesaggistica semplificata se l’ascensore è visibile dalla pubblica via o altera la percezione estetica del fabbricato.

La Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio è l’ente preposto alla valutazione e all’approvazione degli interventi su immobili vincolati.
Per l’installazione di un ascensore in un condominio storico, l’iter autorizzativo prevede:

Presentazione del progetto tecnico alla Soprintendenza competente per territorio
Valutazione formale entro 120 giorni
Rilascio del nulla osta o motivato diniego
Comunicazione di inizio lavori al Comune

Un elemento cruciale è rappresentato dal meccanismo del silenzio-assenso: se la Soprintendenza non si pronuncia entro 120 giorni, il parere si considera favorevole.
Tale disposizione deriva dalla Legge 13/1989, dedicata al superamento delle barriere architettoniche, che riconosce priorità al diritto all’accessibilità rispetto alla tutela estetica, purché l’intervento non arrechi danno sostanziale al bene.

In caso di diniego, l’amministrazione è tenuta a fornire motivazioni specifiche e circostanziate; non sono ammesse formule generiche o stereotipate.

Requisiti tecnici e dimensioni minime

La progettazione di un ascensore per un edificio storico richiede il rispetto di parametri tecnici minimi, che garantiscano l’accessibilità, la sicurezza e la conformità normativa. Questi requisiti derivano dalle disposizioni del Decreto Ministeriale 236/1989, integrato dal D.P.R. 503/1996 per gli edifici pubblici.

Le dimensioni dell’impianto variano a seconda della destinazione d’uso dell’edificio:

Edifici di nuova costruzione non residenziali:

Cabina: profondità minima 140 cm, larghezza 110 cm
Porta: luce netta di almeno 80 cm (posta sul lato corto)
Piattaforma antistante: 150 × 150 cm

Edifici residenziali di nuova costruzione:

Cabina: profondità minima 130 cm, larghezza 95 cm
Porta: luce netta 80 cm
Area di manovra: 150 × 150 cm
Portata: 480 kg (circa 6 persone)
Dimensioni del vano: 150 cm di larghezza × 170 cm di profondità

Oltre alle misure, il decreto impone specifiche funzionali:

Le porte devono rimanere aperte per almeno 8 secondi, con tempo minimo di chiusura di 4 secondi.
L’impianto deve prevedere autolivellamento ai piani con tolleranza ±2 cm.
I pulsanti di comando devono essere installati tra 110 e 140 cm di altezza.

Negli immobili storici o preesistenti:

Cabina: profondità minima 120 cm, larghezza 80 cm
Porta: luce netta minima 75 cm
Area di manovra: 140 × 140 cm
Portata: 350 kg (circa 4 persone)
Vano interno: 140 × 160 cm

Iter legale e approvazione condominiale

L’installazione di un ascensore in un edificio storico condominiale implica un percorso deliberativo e autorizzativo ben definito.

Il Codice Civile distingue due differenti fattispecie di intervento:

Innovazioni ordinarie: richiedono la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno due terzi del valore dell’edificio (666,66 millesimi).
Interventi per l’eliminazione delle barriere architettoniche: necessitano della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore millesimale (500 millesimi).

Questa seconda casistica si applica anche qualora non vi siano residenti con disabilità certificate. La giurisprudenza, infatti, equipara la condizione dell’età avanzata (oltre i 65 anni) a una situazione che giustifica la riduzione del quorum deliberativo.

La Cassazione ha più volte ribadito il principio della solidarietà condominiale, secondo cui il diritto alla salute e alla mobilità dei residenti prevale su interessi secondari.

Permessi e pratiche edilizie

La normativa distingue tre principali tipologie di titolo edilizio:

Ascensori interni: l’installazione interna rientra generalmente tra gli interventi di edilizia libera
Ascensori esterni: richiedono la presentazione di una CILA o di una SCIA
Edifici vincolati: richiedono, oltre al titolo edilizio, il nulla osta della Soprintendenza

Una norma particolarmente favorevole riguarda gli interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche.

La Soprintendenza ha l’obbligo di esprimersi entro 120 giorni dalla ricezione del progetto. Decorso tale termine senza risposta, si forma il silenzio-assenso che consente l’avvio dei lavori.

Costi, spese e responsabilità

Il costo di realizzazione varia sensibilmente in funzione delle caratteristiche dell’immobile e del tipo di impianto scelto. In linea generale:

Per edifici di 2–3 piani: tra 15.000 e 30.000 €
Per palazzi di maggiore altezza: tra 35.000 e 70.000 €

I principali fattori che incidono sul costo complessivo sono:

Tipologia di impianto:
- Idraulico → economico, adatto a edifici bassi.
- Elettrico a fune → equilibrio tra costo e prestazioni.
- Pneumatico o a trazione diretta → tecnologie più costose ma silenziose e ad alta efficienza.
Collocazione: interna o esterna.
Lavorazioni murarie necessarie: taglio di scale, rinforzi strutturali, ampliamento dei vani.
Finiture estetiche e accessori: cabine panoramiche, porte automatiche, sistemi digitali di controllo.

La disciplina è contenuta nell’articolo 1124 del Codice Civile, che prevede una ripartizione mista:

50% in base ai millesimi di proprietà delle singole unità immobiliari;
50% in proporzione all’altezza del piano rispetto al suolo.

Tale criterio si applica sia alle scale che agli ascensori, in quanto elementi comuni indispensabili per la fruizione dell’edificio.

Nel caso di installazione ex novo, può essere adottato il criterio dell’art. 1123 C.C., che prevede la ripartizione proporzionale al valore della proprietà.

Per manutenzione o sostituzione di impianti esistenti, resta valido l’art. 1124.

Sono attivi importanti incentivi fiscali per chi realizza opere di abbattimento delle barriere architettoniche:

Detrazione IRPEF del 75% sulle spese sostenute.
Massimali di spesa:
- 50.000 € per edifici unifamiliari.
- 40.000 € moltiplicati per il numero di unità (fino a 8).
- 30.000 € moltiplicati per il numero di unità (oltre 8).
Aliquote IVA agevolate:
- 4% per lavori direttamente finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche.
- 10% per interventi di manutenzione straordinaria non specificamente dedicati a tale scopo.