Uso dell’ascensore da parte di un appartamento esterno al condominio
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Scrivo per sottoporre al forum una situazione piuttosto complessa e, a quanto pare, non molto comune. Vivo in un condominio di 4 piani, con 12 appartamenti e un solo ingresso condominiale. L’ascensore, installato nel 2004, è accessibile anche da una porta secondaria al primo piano, che collega il pianerottolo con un appartamento esterno al condominio, appartenente a un edificio adiacente ma catastalmente separato.
Questo appartamento, pur non facendo parte formalmente del nostro condominio, ha diritto di utilizzo dell’ascensore, in base a un accordo scritto firmato a suo tempo tra l’allora costruttore e il proprietario dell’unità.
L’accordo però non è mai stato trascritto nei registri immobiliari come servitù formale, né risulta negli atti condominiali attuali.Il problema è che ora il nuovo proprietario di quell’appartamento ha iniziato a utilizzare intensamente l’ascensore — anche per trasportare oggetti voluminosi — e rifiuta di partecipare alle spese straordinarie per la manutenzione, sostenendo che il suo uso è “accessorio” e che nessuno può imporgli un pagamento. Inoltre, l’accesso secondario non è controllato e rappresenta anche un potenziale rischio di sicurezza, visto che introduce un passaggio tra due proprietà distinte.
A questo punto mi chiedo:
È legittimo che un appartamento esterno al condominio utilizzi l’ascensore senza partecipare alle spese? Serve una servitù formale o basta un vecchio accordo tra privati?
Il condominio può negare l’uso dell’ascensore se non c’è una regolare servitù di passaggio registrata?
Esiste un modo per regolamentare questa situazione, ad esempio con una delibera condominiale o una convenzione d’uso, oppure bisogna rivolgersi a un giudice?
Abbiamo già contattato l’amministratore, ma ci ha detto che si tratta di un caso “borderline” e che probabilmente andrebbe risolto in sede legale. Qualcuno ha mai avuto esperienze simili con ascensori condominiali condivisi tra edifici separati o servitù d’uso non registrate?
Ci interesserebbe capire se vale la pena approfondire o se conviene chiudere l’accesso secondario per evitare problemi futuri.
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Buongiorno,
In casi come il tuo, la distinzione chiave è tra il semplice “permesso d’uso” e una vera servitù di passaggio o di utilizzo, che deve essere formalmente costituita e trascritta nei registri immobiliari per essere opponibile ai successivi proprietari.Se l’accordo originario tra il costruttore e il vecchio proprietario dell’appartamento esterno non è mai stato trascritto, oggi il nuovo proprietario non può vantare un diritto reale di servitù, ma solo un eventuale diritto personale derivante da quell’accordo, che però si estingue con il cambio di titolarità.
In altre parole, l’uso dell’ascensore da parte di quell’unità oggi non è giuridicamente fondato, a meno che non venga dimostrato che nel tempo si sia formata una servitù per destinazione del padre di famiglia o per usucapione, il che richiederebbe prove concrete di un uso continuo per almeno 20 anni, riconosciuto da tutto il condominio.
Nel tuo caso, visto che l’ascensore è stato installato nel 2004 e il diritto di utilizzo non è stato trascritto, si è probabilmente ancora entro un arco temporale che non consente di configurare l’usucapione.
Di conseguenza, il condominio ha pieno diritto di regolamentare o sospendere l’uso dell’impianto da parte di chi non fa parte della compagine condominiale. Questo vale a maggior ragione perché l’accesso secondario comporta implicazioni di sicurezza e responsabilità: in caso di incidente o di guasto, l’assicurazione del condominio potrebbe non coprire danni a persone estranee che utilizzano l’impianto senza un titolo formale.
Dal punto di vista pratico, il condominio può deliberare in assemblea una presa di posizione chiara: o si procede alla formalizzazione di una convenzione d’uso con il proprietario esterno, che disciplini in modo scritto il diritto di accesso e la ripartizione delle spese, oppure si dispone la chiusura o la limitazione dell’accesso secondario.
Se il proprietario dell’unità adiacente si rifiuta di contribuire alle spese ma continua a utilizzare l’ascensore, il condominio ha due strade: inviare una diffida formale tramite avvocato, oppure avviare un ricorso al giudice civile per far dichiarare l’illegittimità dell’uso e ottenere la rimozione dell’accesso abusivo.
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