[Filippo Vega]

Salve. Nel nostro condominio (5 piani, 10 appartamenti) abbiamo un vecchio ascensore che, per via di un accordo stipulato più di 30 anni fa, è accessibile anche da un edificio adiacente tramite una servitù di passaggio verticale. Ora vorremmo sostituire l’impianto con uno nuovo più efficiente e moderno, ma il tecnico ci ha detto che la nuova cabina non potrà più fermarsi al piano “intermedio” usato dall’altro stabile.
Il condominio vicino si oppone, sostenendo che abbiamo l’obbligo di mantenere invariato l’accesso.

Ci chiediamo:

È possibile sostituire un ascensore condominiale anche se vincolato da servitù a favore di terzi?

Il diritto di passaggio prevale sulla necessità tecnica di ammodernamento dell’impianto?
Qualcuno ha mai affrontato un caso simile? Grazie

[Forum Ascensore Admin]

Il tuo caso è molto interessante e tocca un punto delicato in materia di servitù condominiali e di diritto d’uso su beni comuni, in particolare quando si parla di ascensori condivisi tra edifici diversi.

La risposta, in breve, è che la sostituzione dell’ascensore è perfettamente legittima, anche se esiste una servitù di passaggio verticale a favore di un altro stabile, ma il condominio deve assicurare che il diritto del fabbricato servito non venga sostanzialmente compromesso.

Tuttavia, questo non significa che l’impianto debba rimanere identico nella configurazione originaria: la legge e la giurisprudenza ammettono modifiche o aggiornamenti tecnici, purché non si elimini o renda inutilizzabile il diritto riconosciuto.

La giurisprudenza, infatti, si è espressa più volte in questo senso: la Corte di Cassazione (sentenze n. 7938/2017 e n. 30638/2018) ha stabilito che l’ammodernamento o la sostituzione di un ascensore condominiale, anche con modifiche strutturali, non costituisce violazione di servitù o innovazione lesiva se è giustificato da motivi di sicurezza, efficienza o adeguamento normativo.

Nel tuo caso, il punto chiave è l’estensione della servitù di ascensore. Se l’accordo stipulato 30 anni fa — o trascritto nei registri immobiliari — definisce in modo esplicito che il fabbricato adiacente ha diritto di accesso e di fermata a un determinato piano, allora quel diritto va rispettato nella sostanza, ma può essere esercitato anche in modo diverso se l’impianto non consente più la stessa configurazione tecnica.

In altre parole, la servitù non impone la conservazione materiale dell’impianto, ma garantisce la possibilità di fruire di un servizio equivalente. Per questo motivo, se il nuovo ascensore non può più fermarsi a quel piano intermedio per ragioni tecniche, il condominio ha il diritto di procedere con la sostituzione, purché offra una soluzione alternativa ragionevole, come la creazione di un accesso modificato o di una nuova fermata compatibile.

L’unico limite è che non si neghi completamente il godimento del diritto al beneficiario della servitù, a meno che ciò non sia tecnicamente impossibile e si dimostri che l’intervento è necessario per ragioni di pubblica sicurezza o conformità alle leggi.

[Autore]

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