[Gabriele Moro]

Salve,

mio fratello, che è disabile, risiede al terzo piano di un edificio (altezza 10,30 m, unico appartamento n.5) e ha installato a proprie spese un montascale a piattaforma. Ora, anche altri condomini dovrebbero utilizzarlo: due residenti al primo piano (altezza 4,00 m, appartamenti n.1 e n.2) e, probabilmente, uno o due condomini al secondo piano (altezza 7,15 m, appartamenti n.3 e n.4).

Per determinare la ripartizione delle spese di manutenzione del montascale, si è ipotizzato un calcolo basato sul 50% della proprietà millesimale e 50% dell’altezza dal suolo. Il metodo utilizzato è il seguente:

n.1: 0.5 * (X1 + 4.00/32.60*1000)
n.2: 0.5 * (X2 + 4.00/32.60*1000)
n.3: 0.5 * (X3 + 7.15/32.60*1000)
n.4: 0.5 * (X4 + 7.15/32.60*1000)
n.5: 0.5 * (X5 + 10.30/32.60*1000)
Alcune considerazioni:

Nel calcolo dell’altezza complessiva (32,60 m), l’appartamento di mio fratello è stato conteggiato una sola volta, mentre per i piani inferiori sono stati conteggiati singolarmente i due appartamenti presenti.

I millesimi dell’attuale tabella scale risultano molto diversi dal calcolo sopra riportato, favorendo gli appartamenti al primo e secondo piano (con quote di proprietà inferiori), e penalizzando l’appartamento di mio fratello, come se la sua proprietà leggermente maggiore incidesse anche sulla quota relativa all’altezza dal suolo.

Il nuovo amministratore ha proposto un diverso criterio di calcolo che penalizzerebbe ulteriormente mio fratello. Sono stati applicati coefficienti di piano anomali (1, 1.2, 2 e addirittura 6 per il terzo piano), come se ci fossero due appartamenti anche al terzo piano (3+3), senza tenere conto delle altezze effettive.

Come sarebbe corretto procedere per una ripartizione equa?

[Forum Ascensore Admin]

Per una ripartizione equa delle spese di manutenzione del montascale, bisogna considerare sia il criterio della proprietà millesimale sia quello dell’altezza dal suolo, assicurandosi che il calcolo rifletta in modo oggettivo la reale fruizione dell’impianto. Ecco alcuni punti chiave da tenere in considerazione:

Criteri equi di ripartizione

L’uso combinato di due criteri (proprietà millesimale e altezza dal suolo) è ragionevole, ma deve essere applicato in modo coerente:

Proprietà millesimale: tiene conto del valore di ogni unità immobiliare in relazione all’intero edificio.

Altezza dal suolo: riflette il beneficio diretto tratto dall’uso del montascale. Chi abita più in alto lo usa di più e, quindi, deve contribuire in misura maggiore.

Il calcolo dell’altezza totale a 32,60 m sembra essere errato se si sommano singolarmente gli appartamenti ai piani inferiori. Il criterio corretto dovrebbe essere la somma delle altezze effettive per ogni livello e non il numero di appartamenti per piano.

Problematiche con l’approccio dell’amministratore

L’applicazione di coefficienti di piano arbitrari (come 6 per il terzo piano) introduce una distorsione evidente. Se nel vostro edificio al terzo piano c’è un solo appartamento, il suo contributo dovrebbe essere calcolato correttamente in base alla sua posizione e non in base a un’ipotesi di due appartamenti inesistenti.

Formula di calcolo equa

Si potrebbe utilizzare una formula più trasparente basata su:

Dove:

Millesimi: si prendono i millesimi di proprietà già approvati dal condominio.

Altezza dell’unità abitativa: si considera l’altezza effettiva dal suolo di ciascun appartamento.

Altezza totale dell’edificio: la somma effettiva delle altezze dal suolo dei singoli piani.

Con questo metodo:

Ogni condomino partecipa in base alla sua proprietà.

Il beneficio dell’uso del montascale è proporzionale all’altezza dell’appartamento.

Se vuoi, posso aiutarti a calcolare la ripartizione esatta secondo il metodo più equo. Hai i millesimi di proprietà degli appartamenti?

[Autore]

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