[Umberto]

Ascensore installato prima della nascita del condominio: è automaticamente di tutti?

Nel nostro palazzo, costruito nel 1992, l’ascensore era già presente al momento dell’acquisto dei singoli appartamenti, ma il condominio è stato costituito formalmente solo anni dopo, con la nomina dell’amministratore e la creazione delle tabelle millesimali.
Durante il rogito, non veniva fatta menzione diretta dell’ascensore, né risultava alcuna spesa specifica a riguardo: veniva genericamente indicato che “l’edificio è dotato di impianto di sollevamento”.

Oggi, però, sorgono dubbi sulla reale titolarità dell’impianto: alcuni condomini ritengono che l’ascensore sia stato installato dal costruttore e lasciato in gestione come parte dell’immobile, e quindi sia automaticamente divenuto bene condominiale, ma altri fanno notare che non esistono atti notarili o assembleari che attribuiscano formalmente l’impianto al condominio.
Ci sono poi questioni pratiche: nessuno sa chi abbia firmato il primo contratto di manutenzione, né se l’impianto sia stato collaudato secondo la normativa dell’epoca. L’attuale ditta si limita a “proseguire” gli interventi, ma ha chiesto chiarimenti sulla proprietà giuridica dell’ascensore prima di effettuare modifiche più importanti (come la sostituzione del quadro elettrico).

Ci chiediamo quindi: un ascensore installato prima della costituzione del condominio diventa automaticamente condominiale, oppure serve un atto esplicito che ne trasferisca la proprietà dai costruttori ai condomini?
E in assenza di documenti, possiamo essere obbligati a sostenere spese straordinarie, o si rischia di pagare per un impianto mai formalmente accettato?

Inoltre: se il collaudo iniziale non è mai stato fatto, ma l’impianto è in uso da più di 25 anni, la situazione è comunque regolare? Possiamo continuare a usarlo o siamo a rischio in caso di controlli o incidenti?

[Forum Ascensore Admin]

Nel tuo racconto emergono due temi che nei palazzi degli anni ’80-’90 capitano spesso: la mancata formalizzazione iniziale dell’impianto e l’assenza di una chiara documentazione sul collaudo e sulla presa in carico da parte del condominio.

In linea generale, quando un edificio viene venduto con ascensore già installato e dichiarato nel rogito come parte delle dotazioni dell’immobile, l’impianto diventa automaticamente bene comune, anche se il condominio viene costituito solo dopo.

Non serve un atto di trasferimento specifico dal costruttore ai singoli proprietari: la proprietà si trasmette con la vendita delle unità immobiliari e l’indicazione che l’edificio dispone di un impianto di sollevamento è già un elemento sufficiente per farlo rientrare nelle parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., salvo prova contraria.

È difficile sostenere che l’impianto non sia condominiale quando tutti l’hanno utilizzato fin dall’inizio e le unità sono state vendute con quello come servizio essenziale.

Detto questo, la vera criticità non è tanto la titolarità, quanto la tracciabilità tecnica e amministrativa.

Se manca tutto, l’impianto non è “abusivo” in senso stretto, ma non avete prova di essere in regola. E questo apre due scenari: responsabilità in caso di incidente e problemi con eventuali interventi importanti o bonus fiscali. Non si può delegare tutto alla ditta che “prosegue perché c’era già”: chi usa l’impianto e lo amministra ne è responsabile.

Quindi la strada più prudente è quella che già state valutando: ricostruire la storia dell’ascensore. In pratica conviene:
• chiedere all’amministratore copia dei fascicoli tecnici e del libretto
• verificare in Comune l’assegnazione della matricola
• farsi rilasciare dalla ditta di manutenzione una relazione sullo stato documentale

Se emergessero lacune, non significa dover fermare l’impianto domani, ma è opportuno procedere con una regolarizzazione tecnica a posteriori e recupero certificazioni.

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