[Adriana]

Abito in un edificio composto da 4 appartamenti, di cui 2 di mia proprietà e 2 appartenenti a due fratelli che hanno ereditato la parte restante.

Non abbiamo mai costituito un condominio formalmente, perché non c’è amministratore, non ci sono tabelle millesimali né assemblee regolari: abbiamo sempre gestito tutto in modo “amichevole”, suddividendo le spese per il tetto, le scale, la pulizia e le utenze comuni al 50%.

Ora però sto affrontando un problema che sembra banale ma si sta rivelando molto complicato: vorrei installare un mini ascensore per uso residenziale, dato che ho una disabilità riconosciuta (legge 104) e vivo al secondo piano.

Ho già contattato un tecnico che ha proposto una piattaforma elevatrice interna compatta, con costi contenuti (intorno ai 28.000 euro) e possibilità di accesso al bonus barriere architettoniche, ma i due comproprietari si oppongono, dicendo che non vogliono opere che alterino la struttura originaria dell’edificio.

Il problema è che non avendo un condominio costituito, non sappiamo come procedere:

Serve davvero l’unanimità dei proprietari in un edificio senza condominio per installare un ascensore a uso privato su parti comuni?

La mia disabilità può darmi un diritto oggettivo a procedere, anche in caso di opposizione altrui?

È possibile costituire un “condominio minimo” adesso, solo per deliberare questo intervento, e come si calcolano le quote se non esistono tabelle millesimali?

Aggiungo che l’ascensore non sarebbe visibile dall’esterno, né modificherebbe le parti esclusive degli altri, ma dovrebbe comunque passare per una porzione di vano scala comune.

L’installazione migliorerebbe moltissimo la mia qualità di vita, ma vorrei capire se ci sono strumenti legali o tecnici per procedere senza creare un contenzioso.

Qualcuno ha avuto esperienze simili in case senza condominio o in comproprietà indivisa?

[Forum Ascensore Admin]

Buongiorno,
la tua situazione rientra in quello che il Codice Civile definisce “condominio minimo”, cioè un edificio composto da più proprietari (anche solo due) che condividono parti comuni come scale, tetto e impianti.

Anche se non avete mai nominato un amministratore o redatto tabelle millesimali, di fatto siete già un condominio ai sensi della legge, perché basta la comproprietà di beni comuni per far scattare la disciplina condominiale.

Questo significa che le decisioni relative alle parti comuni, come la scala dove dovrebbe passare la piattaforma elevatrice, devono essere prese secondo le regole del condominio e non più soltanto con accordi verbali.

Per installare un ascensore o un mini elevatore interno non è richiesta l’unanimità dei proprietari, ma la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1120 del Codice Civile: l’assemblea può approvare con la maggioranza dei partecipanti e almeno la metà dei millesimi.

Nel tuo caso, non avendo ancora tabelle millesimali, sarebbe necessario predisporle tramite un tecnico (geometra o ingegnere), perché servono a stabilire i pesi delle votazioni e la ripartizione delle spese. Senza tabelle, il criterio che state usando del 50% a testa non è conforme alla legge e rischia di complicare ulteriormente il problema.

La tua disabilità, riconosciuta con la legge 104, ti dà un diritto oggettivo a richiedere l’eliminazione delle barriere architettoniche, tutelato anche dall’articolo 2 della legge 13/1989 e dal D.M. 236/1989.

Costituire formalmente un condominio minimo, situazione comune in piccoli edifici degli anni ’50-’60, sarebbe il primo passo utile: con la nomina di un amministratore (anche non obbligatoria, ma consigliata), la redazione delle tabelle millesimali e una delibera regolare, avresti una base legale solida.

[Autore]

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