[Ahmed Colombo]

Nel nostro condominio, costruito a ridosso di una collina, c’è una situazione molto particolare che sta creando forti tensioni tra alcuni proprietari.

L’edificio è composto da 5 piani, ma per via della pendenza del terreno, l’ingresso principale si trova a livello del secondo piano. Per accedere al primo piano (che si trova sotto il livello stradale) e al piano terra “basso”, esiste da sempre un ascensore condominiale che parte dal livello -1 e attraversa una parte dell’abitazione privata del signor, che per comodità chiameremo “G”, proprietario dell’intero piano terra.

L’ascensore, installato negli anni ’80, ha il vano motore posizionato in un locale tecnico realizzato al confine tra la parte comune e l’appartamento di “G”, e si accede al piano terra da un piccolo corridoio che oggi lui rivendica come “suo”.

Fino a poco tempo fa non ci sono mai stati problemi, ma da quando il figlio ha ereditato l’immobile, ha bloccato l’accesso alla cabina dal piano terra, installando una porta blindata, sostenendo che non esiste nessuna servitù formale e che “quella fermata non è più necessaria”.

Ora molti condomini protestano perché, di fatto, viene negato l’uso completo dell’impianto condominiale e si limita l’accessibilità a due unità che si trovano nei piani inferiori, abitate da persone anziane.

Abbiamo chiesto chiarimenti all’amministratore, ma ci ha detto che negli atti condominiali non esiste alcuna servitù di passaggio verticale registrata per l’ascensore, e che la situazione “è nata così e si è sempre accettata”.

Le domande che mi pongo sono:

È possibile che un proprietario possa impedire l’uso di una fermata dell’ascensore condominiale perché attraversa una parte della sua proprietà privata?

In assenza di una servitù registrata, può valere la servitù per destinazione del padre di famiglia o per usucapione?

Il condominio può agire legalmente per ripristinare il passaggio o costringere il nuovo proprietario a riaprire l’accesso al piano terra?

È una situazione delicata, anche perché rischiamo di trovarci con un impianto in parte non più fruibile nonostante tutti paghino regolarmente le spese di manutenzione.

Qualcuno ha già vissuto un caso simile di ascensore condominiale che attraversa una proprietà privata senza servitù formale? Come si è risolto?

[Forum Ascensore Admin]

La tua è una situazione molto delicata ma purtroppo non rara negli edifici costruiti in zone particolari o con soluzioni progettuali “di fortuna” come spesso accadeva negli anni ’70-’80.

In linea generale, se l’ascensore è stato installato come impianto condominiale e tutti i condomini hanno sempre pagato regolarmente le spese di manutenzione, il proprietario non può arbitrariamente impedirne l’uso o chiudere una fermata, perché si tratta di un bene comune al servizio dell’intero edificio.

Anche se il corridoio o il locale tecnico ricadono catastalmente nella sua proprietà, il fatto che per decenni sia stato consentito l’accesso configura una servitù di fatto, che può essere fatta valere in giudizio come servitù per destinazione del padre di famiglia (se l’opera è nata al momento della costruzione) o addirittura come servitù per usucapione se l’utilizzo è stato continuo, pacifico e ininterrotto per oltre vent’anni.

In questo senso, il comportamento del nuovo proprietario appare illegittimo, perché l’uso del vano ascensore non può essere limitato unilateralmente. È quindi possibile per il condominio agire legalmente, chiedendo un provvedimento d’urgenza per riaprire immediatamente l’accesso e, intraprendere un giudizio ordinario per accertare l’esistenza della servitù condominiale.

Non è necessario che esista un atto scritto: la giurisprudenza riconosce spesso che l’uso protratto nel tempo di un passaggio, o di una fermata di ascensore che attraversa proprietà private, legittima la tutela dei condomini che ne hanno fruito.

In casi simili, spesso si risolve con una trattativa, riconoscendo formalmente la servitù con atto notarile e registrazione nei registri immobiliari, così da evitare ulteriori contestazioni. Tuttavia, se il proprietario rimane fermo sulla sua posizione, l’unica via è l’azione legale.

[Autore]

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