Condomino ha murato l’accesso all’ascensore al proprio piano: è legale?

Condomino ha murato accesso ascensore al piano: nel nostro condominio di 5 piani con ascensore centrale, una delle unità al secondo piano è stata recentemente ristrutturata dal nuovo proprietario, che ha modificato l’intero layout dell’appartamento, trasformandolo in un loft open space.

Durante i lavori ha anche chiuso con un muro l’accesso all’ascensore, eliminando la porta condominiale che dava direttamente sul vano scala e creando una parete unica, perfettamente rifinita.

L’ascensore non è stato toccato a livello tecnico: continua a fermarsi al secondo piano, ma non è più accessibile da quel livello, né esiste un pianerottolo comune da cui entrare. La ditta di manutenzione ha segnalato la cosa come “anomalia potenzialmente critica”, sia per motivi di sicurezza (es. emergenza con cabina bloccata), sia per la funzionalità generale dell’impianto.

Abbiamo sollevato la questione in assemblea, ma il proprietario ha risposto che, non utilizzando l’ascensore, è libero di modificarne l’accesso all’interno del proprio appartamento, senza alcun obbligo di mantenerlo.

Ci chiediamo:

• E’ legittimo che un condomino elimini fisicamente l’accesso al piano di fermata dell’ascensore se questo avviene all’interno della sua proprietà, anche se il piano è parte del percorso dell’impianto condominiale?
• Se un giorno dovessero servire interventi tecnici o si rendesse necessario il ripristino per motivi di sicurezza, abbiamo il diritto di chiedere che venga riaperto l’accesso?
• C’è il rischio che questa modifica comprometta la sicurezza dell’intero impianto o addirittura la sua omologazione/manutenzione periodica?
• Esistono precedenti o norme chiare su modifiche unilaterali alle fermate dell’ascensore, anche quando queste avvengono all’interno di una proprietà privata?

Spiegazione del caso

Il caso che descrivi è un esempio molto significativo di come la libertà del singolo condomino di intervenire nella propria unità immobiliare debba necessariamente confrontarsi con la tutela delle parti comuni e con le norme di sicurezza degli impianti condominiali.

La chiusura dell’accesso a un piano dell’ascensore costituisce una alterazione materiale del bene comune che può incidere sul funzionamento, sulla sicurezza e sull’omologazione dell’intero impianto.

Dal punto di vista giuridico, l’ascensore e tutte le sue pertinenze:

• Vano corsa
• Porte di piano
• Cabina
• Macchinari
• Accessi e sbarco

Sono considerati beni comuni ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile, anche quando si trovano fisicamente all’interno di un’unità privata.

Chiudere l’accesso al piano, come nel caso descritto, significa alterare una fermata dell’impianto, e ciò può avere diverse conseguenze:

1. Sotto il profilo tecnico e della sicurezza
   La chiusura della porta di piano comporta un rischio operativo per i manutentori, che potrebbero non avere accesso a un piano intermedio in caso di emergenza,(UNI EN 81-20).
2. Dal punto di vista giuridico-condominiale
   Il condomino che ha chiuso la porta di piano ha agito in violazione dell’articolo 1102 del Codice Civile.
   Anche se non impedisce l’uso dell’ascensore agli altri piani, ha comunque modificato un elemento strutturale dell’impianto comune, creando un’anomalia.
3. Dal punto di vista amministrativo
   La chiusura della porta di piano può comportare una violazione delle norme edilizie e antincendio.
4. Dal punto di vista civilistico
   L’amministratore e il condominio hanno il diritto (e il dovere) di richiedere formalmente al condomino il ripristino dello stato originario, perché la modifica incide su un bene comune e comporta un rischio di responsabilità per l’intero condominio.
   
   Se il proprietario si rifiuta, l’assemblea può deliberare di agire in via giudiziaria per ottenere un’ingiunzione di ripristino, anche con provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c., motivato da ragioni di sicurezza e tutela collettiva.

Sentenze Cassazione

La giurisprudenza ha già affrontato casi simili. La Cassazione civile n. 2193/2009 ha stabilito che:

“la porta di piano dell’ascensore costituisce parte integrante dell’impianto comune, anche se collocata all’interno di un’unità immobiliare privata, e non può essere rimossa o alterata dal proprietario senza il consenso del condominio”.

Altre pronunce (Cass. civ. n. 7938/2017 e n. 15502/2018) hanno ribadito che ogni intervento che incida sulla funzionalità dell’impianto o sulla sicurezza condominiale deve essere preventivamente approvato e documentato da un tecnico abilitato.

Va anche ricordato che l’eliminazione di una fermata non è una semplice “modifica estetica”: secondo le norme UNI 10411-1 e 10411-2 (che regolano le modifiche agli ascensori esistenti), la soppressione di un piano di fermata è classificata come modifica rilevante, e comporta la necessità di un nuovo esame tecnico di conformità, al pari di un intervento strutturale.

La ditta di manutenzione ha agito correttamente: il condominio si trova in una situazione di potenziale responsabilità in caso di incidente o di controllo da parte dell’autorità competente.

Come agire

In pratica, il condominio dovrebbe:

• Far redigere da un tecnico abilitato una relazione di non conformità dell’impianto;
• Inviare al proprietario dell’appartamento una diffida formale
• Ripristinare la porta di piano o a consentire l’accesso tecnico per l’eventuale riapertura controllata
• In caso di rifiuto, deliberare in assemblea la possibilità di agire legalmente
• Comunicare la situazione all’organismo di controllo per aggiornare la scheda impianto e garantire la sicurezza

Cosa ricordare

Quando un condomino ha murato accesso ascensore al piano, ricorda che:

• Il proprietario non ha alcun diritto di chiudere l’accesso all’ascensore
• Il condominio può chiedere il ripristino forzato per motivi di sicurezza e funzionalità
• La rimozione della porta di piano costituisce un atto illegittimo e potenzialmente pericoloso.

La soluzione più efficace è sempre il dialogo tecnico-legale: convocare un sopralluogo congiunto tra amministratore, ditta manutentrice e proprietario.

Tuttavia, se non c’è collaborazione, la legge è chiaramente dalla parte del condominio.