Attività commerciale usa l’ascensore come montacarichi: può farlo?

Nel nostro condominio un’attività commerciale usa l’ascensore come montacarichi. L’edificio, situato in una zona centrale, è composto da 4 piani residenziali e un piano terra commerciale.

C’è un’attività di ristorazione che, da qualche anno, utilizza regolarmente l’ascensore condominiale per il trasporto di merci, scatoloni, bombole del gas (vuote) e bidoni di scarti alimentari, dal retro del locale fino al magazzino che si trova al piano -1.

Il problema è che l’ascensore non è un montacarichi né un impianto misto: è stato installato come ascensore condominiale civile per uso passeggeri, con una portata di 300 kg e senza piattaforma rinforzata o dispositivi specifici per il carico.

Negli ultimi mesi si sono verificati diversi guasti, e la ditta di manutenzione ha avvisato che l’impianto mostra segni di usura precoce, compatibili con un uso intensivo e non conforme. Abbiamo chiesto spiegazioni all’amministratore, che ha convocato l’attività commerciale, ma i titolari si sono giustificati dicendo che “non hanno alternative” e che “l’ascensore è condominiale, quindi ne hanno diritto quanto noi”.

A questo punto ci chiediamo:

• E’ lecito che un’attività commerciale utilizzi un ascensore condominiale come montacarichi, anche se l’impianto non è omologato per quel tipo di uso?
• In caso di danni all’impianto, o peggio ancora di incidenti, chi è responsabile: il condominio o il singolo utilizzatore?
• Possiamo chiedere legalmente che venga vietato l’uso dell’ascensore per il trasporto di merci o attività commerciali?

Spiegazione del caso

Questa è una delle situazioni più delicate e frequenti nei condomìni misti, dove coesistono abitazioni e attività commerciali. La questione, come hai descritto, non è solo di convivenza civile ma soprattutto tecnica e giuridica, perché coinvolge la sicurezza dell’impianto, la responsabilità legale e la copertura assicurativa.

Cosa sapere

Cominciamo dal punto più importante: un ascensore omologato per uso civile e passeggeri non può essere utilizzato per il trasporto di merci o materiali ingombranti, salvo che tale uso sia esplicitamente previsto nel progetto, nella dichiarazione CE di conformità e nel libretto d’impianto.

La normativa di riferimento è il D.P.R. 162/1999, che disciplina che l’impianto deve essere usato secondo la sua destinazione. Qualsiasi utilizzo improprio, come:

• Impiego a fini commerciali
• Trasporto di carichi non previst

rappresenta una violazione della normativa e può comportare responsabilità diretta di chi lo utilizza.

Nel caso che descrivi, l’uso dell’ascensore per trasportare scatoloni, bombole (anche se vuote) e bidoni di rifiuti alimentari è tecnicamente inammissibile, perché il carico dinamico e la natura dei materiali possono danneggiare la cabina, la fossa o i sistemi di bilanciamento. Inoltre, i residui organici o le bombole possono generare rischi di contaminazione, odori o incidenti, non compatibili con l’omologazione di un ascensore civile.

Chi ha la responsabilità in caso di rottura o blocco

Sul piano delle responsabilità, la situazione è altrettanto chiara:

• Il condominio, in quanto proprietario dell’impianto, è responsabile della sicurezza complessiva e dell’obbligo di manutenzione, ma non può essere ritenuto colpevole se un singolo condomino o un’attività commerciale ne fa uso improprio, purché tale comportamento sia stato segnalato e documentato
• Il singolo utilizzatore (in questo caso l’attività di ristorazione) risponde civilmente e penalmente di eventuali danni derivanti da un uso scorretto dell’impianto, in base all’articolo 2051 del Codice Civile (“danno cagionato da cosa in custodia”) e all’articolo 40 del Codice Penale, se il comportamento omissivo o imprudente ha contribuito a creare un rischio concreto per terzi

Come agire

Da un punto di vista pratico, avete tutto il diritto di chiedere che l’uso improprio venga vietato formalmente. Potete farlo in due modi:

1. Con una delibera assembleare, che vieti l’utilizzo dell’ascensore per trasporto merci e materiali non conformi, inserendo il divieto nel regolamento condominiale
2. Se la situazione persiste, con una diffida scritta inviata tramite l’amministratore all’attività commerciale
3. In casi gravi, se i titolari del ristorante non si adeguano, il condominio può rivolgersi al giudice civile per ottenere un provvedimento inibitorio d’urgenza
4. Sarebbe opportuno che l’amministratore chiedesse alla ditta di manutenzione una relazione tecnica scritta, che certifichi la natura dell’usura e la riconduca a un uso improprio

Cosa Ricordare

• Non è lecito utilizzare un ascensore civile come montacarichi
• E’ vietato per l’attività commerciale usare l’ascensore come montacarichi
• Il condominio può vietarlo e deve farlo per motivi di sicurezza, responsabilità e tutela assicurativa
• L’attività commerciale può continuare a contribuire alle spese ordinarie, ma non ha diritto a snaturare la destinazione dell’impianto condominiale.