Ascensore condominiale installato su lastrico solare di proprietà esclusiva: il proprietario può opporsi?

Nel nostro edificio, composto da due scale distinte (scala A e scala B), stiamo valutando la possibilità di installare un ascensore condominiale esterno per servire i piani della scala B, che attualmente ne è priva.

Il progetto prevede l’ancoraggio della struttura portante su una porzione di lastrico solare che, da visura e atti notarili, risulta essere di proprietà esclusiva del proprietario dell’attico della scala A, anche se fisicamente la porzione di tetto è sopra la scala B.

L’assemblea ha approvato a maggioranza la volontà di procedere con il progetto, ritenendolo compatibile con la funzione sociale dell’eliminazione delle barriere architettoniche, ma il proprietario del lastrico ha subito inviato una diffida, sostenendo che nessuno può utilizzare un bene di sua esclusiva proprietà per impiantarvi un’opera permanente, senza il suo consenso.

Secondo l’amministratore, trattandosi di un intervento “necessario” per garantire l’accessibilità ai piani alti, il diritto individuale dovrebbe essere “bilanciato” con quello collettivo, e ha ipotizzato addirittura la costituzione forzosa di una servitù coattiva per pubblica utilità.

1. Ma è davvero possibile? Il condominio può installare un ascensore ancorandolo a una parte di edificio che non è condominiale, ma privata?
2. E in questo caso, può il proprietario del lastrico solare impedire i lavori, anche se l’ascensore non serve la sua scala né lo riguarda funzionalmente?

Vorrei capire se esiste giurisprudenza o normativa che affronti questo tipo di situazione in cui l’impianto ascensore deve “appoggiarsi” su una proprietà esclusiva pur non servendola, e se c’è un modo per forzare legalmente la realizzazione senza passare per un contenzioso infinito.

Spiegazione del caso

La tua situazione è un classico esempio di conflitto tra diritto di proprietà esclusiva e interesse collettivo condominiale alla rimozione delle barriere architettoniche, e negli ultimi anni è stata oggetto di numerose pronunce giurisprudenziali, proprio in casi simili al tuo.

Il condominio non può installare un ascensore utilizzando o ancorandosi a una parte dell’edificio di proprietà esclusiva senza il consenso del proprietario, ma in alcune circostanze la legge e la giurisprudenza ammettono la possibilità di limitare tale diritto individuale, purché nel rispetto di precisi requisiti tecnici e giuridici.

Partiamo dal principio generale. Ai sensi dell’articolo 1102 del Codice Civile, ciascun condomino può servirsi delle parti comuni purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso.

Tuttavia, nel tuo caso, il lastrico solare non è una parte comune, bensì un bene di proprietà esclusiva di un soggetto estraneo all’intervento. Ciò significa che il condominio non può imporre unilateralmente un utilizzo strutturale o funzionale (come un ancoraggio, una fondazione o una saldatura) su quella superficie senza l’autorizzazione del proprietario.

Tale utilizzo costituirebbe una violazione del diritto di proprietà tutelato dall’articolo 832 c.c., che garantisce il pieno ed esclusivo godimento del bene.

Come agire

L’evoluzione normativa e giurisprudenziale in materia di abbattimento delle barriere architettoniche ha introdotto un principio di equilibrio. La Legge 13/1989, che disciplina gli interventi per favorire l’accessibilità, consente l’installazione di ascensori o piattaforme elevatrici anche in edifici esistenti, con il limite che l’opera non rechi pregiudizio alla stabilità o al decoro architettonico e non limiti in modo apprezzabile l’uso della proprietà altrui.

Va però sottolineato che, anche nei casi più favorevoli, il condominio non può procedere senza un titolo giuridico valido. In pratica, se il proprietario del lastrico non dà il consenso, l’amministratore non può semplicemente “forzare” la decisione dell’assemblea.

Dovrà invece promuovere un’azione legale per ottenere l’autorizzazione giudiziale, dimostrando che l’intervento:

• E’ indispensabile per garantire l’accessibilità ai piani della scala B;
• Non compromette la stabilità o l’impermeabilità del lastrico;
• Non limita in modo apprezzabile il diritto di godimento del proprietario;
• Risponde a un interesse collettivo tutelato dalla legge (accessibilità e abbattimento delle barriere architettoniche).

In tal caso, il giudice può autorizzare l’installazione, imponendo anche un’indennità economica al condominio in favore del proprietario del lastrico.

Sentenze Cassazione

Su questa base, la Corte di Cassazione (sentenze n. 7938/2017, n. 9101/2018 e n. 18334/2022) ha riconosciuto che, in casi particolari, l’interesse collettivo all’eliminazione delle barriere può prevalere, purché l’intervento sia tecnicamente necessario e proporzionato, e non esistano soluzioni alternative che evitino l’uso della proprietà privata.

In sostanza, il condominio può chiedere al proprietario del lastrico di consentire l’uso parziale del bene (per esempio per gli appoggi o gli ancoraggi della struttura), ma deve ottenerne il consenso espresso o costituire formalmente una servitù.

Tale servitù può essere volontaria, mediante accordo scritto e compenso economico, oppure, nei casi in cui l’opera risulti indispensabile per l’accessibilità, può essere costituita coattivamente tramite un giudizio civile, ai sensi dell’articolo 1051 del Codice Civile (servitù coattiva per necessità).

Tuttavia, la servitù coattiva per l’installazione di un ascensore non è automatica: deve essere riconosciuta da un giudice, il quale valuta se l’intervento risponde a un interesse pubblico o collettivo prevalente, come nel caso delle persone con disabilità.

Alcune sentenze recenti hanno confermato questa possibilità. Ad esempio, la Cassazione civile n. 14107/2021 ha stabilito che il diritto del disabile alla mobilità e all’accessibilità dell’abitazione prevale sul diritto di proprietà del singolo condomino, purché l’opera non arrechi danni materiali o impedimenti d’uso significativi.

In un caso analogo, la Cass. n. 7938/2017 ha riconosciuto la legittimità dell’installazione di un ascensore esterno ancorato a un muro di proprietà esclusiva, considerato “bene strumentale” alla fruizione comune dell’edificio, poiché l’intervento era l’unico tecnicamente possibile per eliminare le barriere.

Cosa ricordare

• Il condominio non può installare l’ascensore su una parte privata senza consenso o titolo legittimo;
• Può però richiedere la costituzione coattiva di una servitù se l’intervento è indispensabile per l’accessibilità e non comporta danni o limitazioni eccessive;
• L’assemblea condominiale non può deliberare da sola l’uso della proprietà esclusiva, ma può autorizzare l’amministratore a promuovere la procedura legale per ottenere il diritto d’uso forzato;
• Finché non esiste un accordo o una sentenza, il proprietario del lastrico ha pieno diritto di opporsi ai lavori.

In pratica, prima di arrivare a un contenzioso, è sempre consigliabile tentare una soluzione negoziata, magari prevedendo un indennizzo o un contratto di servitù d’uso limitato, così da evitare tempi lunghi e costi legali.

In conclusione, sì, l’ascensore può essere installato anche se richiede appoggi su una proprietà esclusiva, ma solo dopo aver ottenuto il consenso del proprietario o una decisione del giudice. L’assemblea da sola non può forzare la mano, ma il principio di accessibilità e solidarietà condominiale può legittimare una richiesta giudiziale di servitù coattiva, purché l’opera sia tecnicamente indispensabile e non dannosa.