Ascensore condominiale a uso esclusivo di un solo appartamento: dobbiamo continuare a pagare tutti?

Nel nostro condominio composto da 5 appartamenti, al momento dell’acquisto (negli anni ’90) il proprietario dell’attico ha fatto installare un ascensore privato collegato direttamente al suo appartamento, realizzandolo però su una porzione del vano scala comune, con cabina accessibile solo dal pianerottolo dell’ultimo piano.

All’epoca l’assemblea approvò i lavori con una delibera generica, ma non fu mai definita una servitù né una convenzione d’uso formale: semplicemente si accettò che quell’impianto fosse “per lui”.

Ora, dopo il cambio di proprietà, il nuovo proprietario pretende che l’ascensore venga considerato parte degli impianti comuni, e ha chiesto che le spese di manutenzione, verifica e messa a norma siano suddivise tra tutti, come per gli altri impianti condominiali.

L’amministratore ha detto che “in assenza di accordi formali o destinazione esclusiva registrata, l’ascensore è da considerarsi bene comune”, ma per noi è assurdo: nessuno può utilizzarlo se non lui, e in 30 anni nessuno degli altri condomini ne ha mai beneficiato.

• E’ legittimo che un ascensore usato da un solo appartamento sia considerato impianto condominiale?
• Possiamo chiedere che venga qualificato come impianto privato a uso esclusivo, con spese a suo carico?
• Dovremmo chiedere che venga aperto anche agli altri, visto che paghiamo tutti?
• Esistono precedenti legali o indicazioni normative su ascensori costruiti su parti comuni ma a uso esclusivo, senza accordo scritto?

Bene comune o privato: cosa dice la Legge?

Nel tuo caso, la situazione ruota attorno a due elementi centrali:

• La natura giuridica dell’impianto (bene comune o privato)
• L’uso effettivo che ne è stato fatto negli anni

Secondo l’art. 1117 del Codice Civile, gli ascensori rientrano tra le parti comuni dell’edificio, in quanto destinati al servizio e al godimento collettivo.

Tuttavia, la giurisprudenza ha chiarito che un impianto installato da un singolo condomino a proprie spese e a uso esclusivo non diventa automaticamente condominiale, anche se è stato costruito su una porzione di parte comune, purché non modifichi la destinazione e la funzionalità della cosa comune (Cass. civ., Sez. II, n. 1625/2001; n. 28920/2022).

Nel tuo caso, se l’ascensore:

• è accessibile solo dall’attico (quindi non serve altri appartamenti)
• è stato realizzato a spese esclusive del precedente proprietario
• non risulta essere mai stato utilizzato né mantenuto dal condominio

allora è da considerarsi impianto di proprietà privata a uso esclusivo, anche se fisicamente inserito nel corpo scala comune.
La semplice collocazione su una porzione comune non è sufficiente a farlo diventare condominiale.

Il valore del consenso assembleare originario

La delibera “generica” degli anni ’90, con cui l’assemblea autorizzò i lavori, non trasferisce automaticamente la proprietà all’intero condominio.

In mancanza di un atto di cessione o di una specifica servitù trascritta nei registri immobiliari, il consenso dei condomini può essere interpretato come autorizzazione all’uso della parte comune per installare un impianto privato, non come accettazione della comunione.

Di fatto, si è configurato un uso esclusivo tollerato, che nel tempo si è consolidato in una situazione di fatto chiara: l’impianto serve solo un’unità, e nessun altro condomino ne ha mai tratto utilità.

Come agire

• Verifica catastale e documentale: controllate se l’ascensore compare nei documenti condominiali, nel regolamento o nel catasto come “parte comune”. Se non è menzionato, avete una base solida per sostenere che si tratti di bene privato.
• Richiesta di riconoscimento formale: potete deliberare in assemblea una dichiarazione di uso esclusivo o, stipulare una convenzione notarile tra il condominio e il proprietario dell’attico, registrandola ai registri immobiliari. Questo metterebbe fine a ogni ambiguità.
• In subordine: se il nuovo proprietario insiste nel volerlo rendere condominiale, potete chiedere che l’impianto sia aperto all’uso di tutti.

Dopo oltre trent’anni di utilizzo esclusivo, il condominio non può ora rivendicare la comproprietà, a meno che non provi di aver partecipato alle spese di manutenzione o di averne goduto in qualche modo.

La Cassazione (sent. n. 9549/2008; n. 25795/2011) ha stabilito che l’uso esclusivo protratto e mai contestato da parte di un solo condomino è elemento idoneo a qualificare l’impianto come privato.

Se il condominio decidesse di far valere questo principio, può chiedere all’amministratore di procedere con una diffida scritta e un accertamento giudiziale di proprietà esclusiva (art. 1102 c.c. e 1117 c.c.).