Ascensore con accesso diretto negli appartamenti: è legale? Si può modificare?

Nel nostro edificio di 4 piani, costruito alla fine degli anni ’70, ogni appartamento ha accesso diretto all’ascensore tramite porta blindata privata: non esistono pianerottoli comuni, e l’impianto si apre direttamente all’interno delle singole unità immobiliari. All’epoca sembrava una soluzione elegante e funzionale, ma oggi sta diventando un problema su più fronti.

Innanzitutto, la sicurezza: un condomino ha recentemente segnalato un malfunzionamento della centralina, per cui la cabina è arrivata al suo piano e la porta si è aperta senza inserimento del codice. Fortunatamente era in casa, ma la situazione ha generato allarme tra tutti. Inoltre, c’è la questione delle manutenzioni: ogni intervento tecnico deve avvenire “di concerto” con i proprietari, perché non esistono locali di sbarco comuni, e persino un intervento banale richiede la disponibilità dell’inquilino.

Abbiamo chiesto all’amministratore se sia possibile modificare l’impianto per introdurre un sistema con pianerottolo separato e accesso “pubblico” ai piani, ma ci è stato detto che l’intervento richiederebbe opere strutturali invasive, probabilmente irrealizzabili senza consenso unanime.
A questo punto ci chiediamo: è ancora considerato regolare, secondo la normativa attuale, un ascensore condominiale con sbarco diretto dentro gli appartamenti? E soprattutto, se volessimo eliminare questa modalità di accesso, sarebbe possibile modificarla per motivi di sicurezza o adeguamento normativo, anche contro la volontà di chi invece la ritiene una comodità?
Qualcuno ha esperienza con modifiche impiantistiche in ascensori “a sbarco diretto” o ha trovato soluzioni compatibili con la normativa attuale senza dover stravolgere l’intera struttura?

Spiegazione del caso

Il caso che descrivi è effettivamente particolare ma non raro, perché negli anni ’70 e ’80 molti edifici di pregio adottavano soluzioni con ascensori a sbarco diretto negli appartamenti, considerate all’epoca un segno di modernità e comfort.

Tuttavia, oggi questa configurazione è fonte di criticità importanti sul piano della sicurezza, della gestione e della conformità normativa, tanto che gli impianti di questo tipo sono ormai considerati “fuori standard” rispetto ai requisiti attuali.

Dal punto di vista normativo, la situazione si fonda su un principio chiaro: un ascensore che serve più unità immobiliari è a tutti gli effetti un impianto condominiale, anche se le porte di accesso si aprono direttamente all’interno delle singole abitazioni.

Ciò significa che deve rispettare le norme di sicurezza e accessibilità previste dal D.P.R. 162/1999 (che recepisce la Direttiva Europea 95/16/CE e successive modifiche) e dalle norme tecniche UNI EN 81-20 e 81-50, applicabili agli impianti nuovi o soggetti a modifiche rilevanti.

Cosa dice la legge

Queste norme richiedono che l’ascensore disponga di pianerottoli di sbarco protetti, ossia spazi comuni interposti tra la cabina e gli ambienti privati, che garantiscano sicurezza antincendio, isolamento acustico e libertà di accesso ai tecnici.

Un impianto con sbarco diretto in appartamento non rispetta tali condizioni, ma se è antecedente al 1999 ed è stato regolarmente collaudato secondo la normativa dell’epoca, può continuare a funzionare, rientrando nella categoria degli impianti “esistenti non conformi ma legittimi”.

In altre parole, non è illegale, ma presenta criticità strutturali e di sicurezza che la manutenzione ordinaria non può risolvere completamente.

Problema di sicurezza

Il problema principale, come avete già sperimentato, riguarda la sicurezza dell’accesso. Il caso della porta che si apre automaticamente senza codice non è solo un guasto tecnico, ma un evento che rientra nelle non conformità di sicurezza previste dall’art. 14 del DPR 162/1999.

Se l’ascensore consente l’apertura non autorizzata verso un’abitazione, il manutentore ha l’obbligo di segnalarlo e, in casi gravi, di sospendere l’impianto fino alla messa in sicurezza. È quindi importante far eseguire immediatamente una verifica straordinaria da parte di un organismo notificato (come previsto dall’art. 13 del DPR 162/1999) per accertare che tutti i dispositivi di sblocco siano funzionanti e che non vi sia rischio per persone o beni.

Sul piano della gestione, la mancanza di pianerottoli comuni comporta anche un problema di accessibilità tecnica e di responsabilità. Poiché i locali di sbarco coincidono con le abitazioni, i tecnici manutentori non possono intervenire liberamente, il che contrasta con le norme UNI 10411-1 e 10411-2 che regolano gli interventi sugli impianti esistenti.

Inoltre, in caso di emergenza o soccorso di persone bloccate, l’assenza di un accesso indipendente può rendere impossibile l’intervento dei Vigili del Fuoco, creando un rischio oggettivo per gli occupanti.

Come agire

Venendo alla possibilità di modificare l’impianto, la risposta è sì, è teoricamente possibile introdurre un sistema con pianerottolo o bussola di sbarco separata, ma si tratta di un intervento strutturale di rilevante entità, soggetto a permesso di costruire e, quasi certamente, al consenso unanime dei condomini coinvolti, poiché modificherebbe la destinazione d’uso e la struttura delle singole unità immobiliari.

L’articolo 1120 del Codice Civile consente innovazioni destinate al miglioramento della sicurezza e dell’accessibilità, ma non quando esse incidono su proprietà esclusive, come in questo caso.

Tuttavia, nulla vieta di intervenire sul piano tecnico con soluzioni di mitigazione, più semplici e meno invasive, che possono essere approvate a maggioranza. Per esempio, si possono installare porte di cabina dotate di doppio blocco di sicurezza, sistemi di accesso con codici univoci per ogni appartamento o dispositivi di controllo remoto e registrazione eventi che riducono il rischio di apertura accidentale.

Alcune ditte specializzate offrono anche la possibilità di creare micro-vanini comuni o “anticamere di sbarco” realizzate all’interno dello spazio condominiale o mediante una piccola struttura metallica esterna, se le condizioni lo consentono.

Cosa ricordare

In sintesi, gli ascensori a sbarco diretto in appartamento sono ancora legittimi se preesistenti, ma oggi sono considerati impianti a rischio sotto il profilo della sicurezza e della gestione.

• Non sono conformi alle normative attuali
• Possono essere mantenuti solo se sottoposti a verifiche tecniche periodiche approfondite
• La sostituzione o modifica per introdurre pianerottoli è possibile

Nell’immediato, la priorità è garantire la messa in sicurezza dei dispositivi di apertura, con l’aggiornamento della centralina, l’adozione di chiavi elettroniche o codici personalizzati e la certificazione dell’impianto da parte di un tecnico abilitato.

Da un punto di vista legale, se l’amministratore o i condomini rilevano che l’impianto presenta rischi per la sicurezza o non garantisce l’accesso ai manutentori in modo regolare, possono deliberare, anche a maggioranza, interventi obbligatori di messa in sicurezza, ai sensi dell’articolo 1123 c.c. e del DPR 162/1999.

Questi interventi non richiedono l’unanimità, poiché rientrano nella manutenzione straordinaria necessaria. Tuttavia, la trasformazione completa del sistema in un impianto con pianerottoli comuni resterebbe un’opera straordinaria a impatto strutturale, quindi subordinata al consenso di tutti i proprietari.