L’articolo 1130 codice civile definisce con precisione gli obblighi e le responsabilità dell’amministratore di condominio, figura centrale nella gestione delle parti comuni di un condominio.
Infatti, gli obblighi dell’amministratore di condominio secondo il codice civile comprendono la disciplina dell’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse collettivo tra cui l’ascensore.
L’amministratore deve garantirne la corretta manutenzione, verificare le certificazioni necessarie e gestire le spese relative all’ascensore.
In questo articolo analizzeremo i compiti dell’amministratore di condominio in relazione all art 1130 e ascensori, le sue responsabilità legali in caso di guasti o incidenti e come gestire correttamente la documentazione tecnica richiesta dalla normativa vigente.
Chi è l’amministratore secondo l’art. 1130 c.c.
Secondo l’articolo 1130 del codice civile, l’amministratore di condominio assume un ruolo con precise responsabilità legali, soprattutto quando si tratta della gestione di impianti importanti come l’ascensore.
L’amministratore rappresenta legalmente il condominio a tutti gli effetti.
L’art. 1130 c.c. definisce questa figura come mandatario dei condomini, incaricato di eseguire le deliberazioni dell’assemblea e di curare l’osservanza del regolamento di condominio.
Quando parliamo di ascensori, questa responsabilità diventa ancora più rilevante poiché l’impianto elevatore è considerato non solo una parte comune essenziale, ma anche un elemento potenzialmente pericoloso se non adeguatamente manutenuto.
L’articolo 1130 comma 1 del codice civile, elenca puntualmente le attribuzioni dell’amministratore, tra cui:
- Eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini
- Disciplinare l’uso delle cose comuni, inclusi gli ascensori, garantendone la migliore fruizione
- Riscuotere i contributi necessari per le spese ordinarie, comprese quelle per la manutenzione dell’ascensore
- Compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio
- Curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale e del registro di contabilità
Per quanto riguarda l’ascensore, è fondamentale sottolineare che l’amministratore ha l’obbligo di attivarsi autonomamente per garantirne la sicurezza, senza attendere l’autorizzazione dell’assemblea per interventi urgenti.
L’art. 1130 c.c. consente all’amministratore di agire d’urgenza, riferendo poi nella prima assemblea utile.
In caso di inadempienze relative alla gestione dell’ascensore, l’amministratore può incorrere in responsabilità civili e penali.
Un aspetto cruciale del ruolo dell’amministratore riguarda la distinzione tra poteri esecutivi e decisionali, soprattutto quando si parla di gestione dell’ascensore condominiale.
I compiti esecutivi dell’amministratore secondo l’articolo 1130 codice civile includono:
- Attuare le decisioni prese dall’assemblea condominiale
- Gestire la manutenzione ordinaria dell’ascensore
- Stipulare e rinnovare i contratti di manutenzione con ditte specializzate
- Richiedere e conservare le certificazioni periodiche obbligatorie
- Tenere il registro delle manutenzioni dell’impianto
- Pagare le fatture relative agli interventi autorizzati
D’altra parte, i compiti decisionali restano principalmente di competenza dell’assemblea. Pertanto, quando si tratta di:
- Sostituire completamente l’ascensore
- Effettuare interventi di manutenzione straordinaria costosi
- Cambiare la ditta manutentrice
- Modificare le caratteristiche tecniche dell’impianto
L’amministratore non può decidere autonomamente, ma deve ottenere l’approvazione dell’assemblea con le maggioranze previste dalla legge.
È importante notare che questa distinzione non è sempre netta quando si parla di sicurezza dell’ascensore.
Quando un ascensore presenta malfunzionamenti che ne compromettono la sicurezza, l’amministratore non solo può, ma deve intervenire tempestivamente, anche anticipando le spese necessarie, che saranno poi ripartite tra i condomini secondo i criteri stabiliti dal regolamento o dalla legge.
In definitiva, l’amministratore si configura come il garante della sicurezza e della funzionalità dell’ascensore condominiale, con responsabilità sia esecutive che, in casi d’urgenza, decisionali, sempre nel rispetto dell’articolo 1130 codice civile che regola le sue attribuzioni.
Ascensore in condominio e articolo 1130 cc
Nel contesto condominiale italiano, l’ascensore rappresenta un elemento particolare che merita un’analisi approfondita, soprattutto in relazione alle responsabilità che ricadono sull’amministratore secondo l’articolo 1130 del codice civile.
L’ascensore, secondo la normativa italiana, è classificato come “parte comune” dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 del codice civile, che opera in stretta connessione con l’art. 1130 c.c. relativo agli obblighi dell’amministratore.
In particolare, l’ascensore è considerato bene comune anche se non tutti i condomini ne usufruiscono direttamente. La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha più volte ribadito che l’impianto elevatore rientra nella categoria delle “opere destinate all’uso comune” indipendentemente dalla sua effettiva utilizzazione da parte di tutti i condomini.
Dal punto di vista tecnico-giuridico, l’ascensore comprende:
- La cabina e i suoi componenti interni
- Il vano corsa e le guide
- Il locale macchine con i relativi impianti
- I dispositivi di sicurezza e segnalazione
- I pulsanti di chiamata e le porte di piano
Questa definizione completa è fondamentale perché, ai sensi dell’articolo 1130 del codice civile, l’amministratore deve gestire l’ascensore nella sua interezza, considerandolo un’unità funzionale indivisibile.
È importante sottolineare che, a differenza di altre parti comuni, l’ascensore è soggetto a una normativa specifica e stringente in materia di sicurezza. Il DPR 162/1999, modificato dal DPR 8/2015, stabilisce i requisiti essenziali di sicurezza degli ascensori e i relativi controlli periodici.
Queste norme si intrecciano con le responsabilità generali previste dall’art. 1130 c.c., creando un quadro normativo particolarmente complesso che l’amministratore deve conoscere approfonditamente.
Inoltre, la Direttiva Ascensori 2014/33/UE, recepita in Italia, ha ulteriormente rafforzato gli standard di sicurezza, rendendo ancora più rigorosi gli obblighi di manutenzione e controllo.
Manutenzione Ascensore in condominio
Secondo l’art. 1130 codice civile, l’amministratore ha precisi obblighi relativi alla gestione e manutenzione dell’ascensore condominiale.
Innanzitutto, l’amministratore deve stipulare un contratto di manutenzione ordinaria con una ditta specializzata e abilitata.
In secondo luogo, in base all’articolo 1130 del codice civile comma 1, l’amministratore deve provvedere alle verifiche biennali obbligatorie da parte di organismi notificati.
Queste verifiche, distinte dalla manutenzione ordinaria, servono ad accertare che l’ascensore mantenga nel tempo i requisiti essenziali di sicurezza.
Pertanto, l’amministratore deve:
- Programmare e far eseguire la manutenzione ordinaria (solitamente mensile)
- Organizzare le verifiche biennali obbligatorie
- Conservare il libretto dell’ascensore e tutta la documentazione tecnica
- Intervenire prontamente in caso di guasti o malfunzionamenti
Obblighi legati all’ascensore per l’amministratore
La gestione dell’ascensore comporta per l’amministratore una serie di obblighi specifici che vanno oltre i doveri generali stabiliti dall’articolo 1130 del codice civile.
Questi compiti richiedono competenze tecniche e conoscenze normative approfondite, poiché riguardano un impianto che incide direttamente sulla sicurezza dei condomini.
L’amministratore di condominio, secondo l’art. 1130 c.c., deve garantire che l’ascensore sia sottoposto a verifiche regolari obbligatorie per legge. Innanzitutto, è necessario assicurare una manutenzione ordinaria mensile, eseguita da tecnici qualificati e abilitati secondo il DPR 162/1999.
Questa manutenzione include la verifica del funzionamento dei dispositivi di sicurezza, delle porte, della cabina e di tutti gli elementi essenziali dell’impianto.
Inoltre, l’amministratore deve provvedere alla verifica biennale dell’impianto, che deve essere effettuata da un organismo certificato e notificato dal Ministero dello Sviluppo Economico.
Questa verifica è fondamentale e non può essere rimandata: l’art. 1130 codice civile impone infatti all’amministratore di garantire la sicurezza delle parti comuni, e l’ascensore rappresenta un elemento particolarmente critico in questo senso.
Uno degli obblighi più rilevanti stabiliti dall’articolo 1130 codice civile comma 1 riguarda la tenuta della documentazione tecnica dell’ascensore. L’amministratore deve conservare:
- Il libretto dell’impianto, documento che contiene tutte le caratteristiche tecniche dell’ascensore
- I verbali delle verifiche periodiche biennali
- I rapporti delle manutenzioni ordinarie
- Le eventuali dichiarazioni di conformità relative a interventi straordinari
- La documentazione relativa agli adeguamenti normativi effettuati
Questi documenti devono essere organizzati nell’ambito del registro di anagrafe condominiale, come previsto dall’articolo 1130 codice civile anagrafe condominiale.
L’art. 1130 c.c. aggiornato prevede specifici obblighi di comunicazione riguardanti l’ascensore. L’amministratore deve:
- Informare tempestivamente i condomini di eventuali guasti o malfunzionamenti dell’impianto
- Comunicare le date delle verifiche periodiche e i relativi esiti
- Notificare la necessità di interventi straordinari, presentando preventivi dettagliati
- Segnalare le scadenze normative per eventuali adeguamenti obbligatori
- Rendere accessibili ai condomini tutti i documenti relativi alla manutenzione
Quando si verificano problemi con l’ascensore condominiale, si apre un capitolo complesso sulle responsabilità legali che coinvolgono diverse figure.
In base all’articolo 1130 del codice civile, l’amministratore deve garantire la sicurezza delle parti comuni, ascensore incluso.
Quando si verificano incidenti, la responsabilità civile si configura principalmente secondo l’articolo 2051 del codice civile, che riguarda i danni causati da cose in custodia.
Il condominio è considerato il custode dell’ascensore e, pertanto, risponde direttamente dei danni causati ai condomini o a terzi in caso di malfunzionamento dell’impianto.
Questa responsabilità è oggettiva e sussiste anche quando il danno dipende da un vizio di costruzione dell’ascensore, come confermato dalla Cassazione nella sentenza n. 26533/2017.
Ecco come si configura la responsabilità civile:
- Il condominio risponde sempre verso l’infortunato, anche se ha affidato la manutenzione a una ditta specializzata
- L’amministratore, quale rappresentante del condominio, mantiene il potere-dovere di controllare il funzionamento dell’ascensore
- La responsabilità viene meno solo in caso di “caso fortuito”, che può includere eventi imprevedibili o comportamenti colposi della stessa vittima
Oltre alla responsabilità civile, l’amministratore può incorrere in responsabilità penale quando la mancata manutenzione dell’ascensore porta a incidenti con lesioni alle persone.
In questi casi, si configura il reato di lesioni colpose previsto dall’articolo 590 del codice penale.
Ripartizione spese ascensore in condominio
La gestione economica dell’ascensore rappresenta uno degli aspetti più delicati per l’amministratore di condominio, poiché le spese relative a questo impianto generano spesso discussioni e contenziosi.
L’articolo 1130 del codice civile affida all’amministratore il compito di riscuotere i contributi e provvedere alle spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni, tra cui l’ascensore, ma la questione della ripartizione merita un’analisi approfondita.
Il codice civile prevede due principali criteri per la suddivisione delle spese dell’ascensore.
Secondo l’art. 1123 c.c., le spese sono generalmente ripartite in base ai millesimi di proprietà.
Tuttavia, l’art. 1124 c.c. introduce un criterio specifico per gli ascensori, stabilendo che le spese di manutenzione e ricostruzione siano ripartite per metà in base al valore delle unità immobiliari e per metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Inoltre, è importante sottolineare che il regolamento condominiale può prevedere criteri di ripartizione diversi da quelli legali, ma solo se si tratta di un regolamento contrattuale (cioè predisposto dal costruttore e accettato dai condomini all’acquisto o approvato all’unanimità).
Considerazioni finali su amministratore e ascensore condominiale
L’articolo 1130 del codice civile rappresenta indubbiamente la pietra angolare che definisce le responsabilità dell’amministratore di condominio riguardo all’ascensore.
Attraverso questa analisi approfondita, abbiamo evidenziato come la gestione dell’impianto elevatore non sia semplicemente un compito amministrativo, ma un dovere con rilevanti implicazioni legali, tecniche ed economiche.
Innanzitutto, l’amministratore deve garantire la sicurezza dell’ascensore attraverso controlli periodici, certificazioni aggiornate e pronta risposta ai malfunzionamenti.
Inoltre, la corretta tenuta dei registri condominiali risulta fondamentale per documentare ogni intervento e spesa relativa all’impianto.
Le conseguenze dell’inadempimento possono essere particolarmente gravi, dalla revoca dell’incarico fino alla responsabilità civile e penale in caso di incidenti.
Pertanto, la conoscenza approfondita dell’articolo 1130 c.c. e delle normative tecniche specifiche risulta essenziale per svolgere adeguatamente questo ruolo.
Art 1130 CC brevemente
Q1. Quali sono le principali responsabilità dell’amministratore di condominio riguardo all’ascensore? L’amministratore deve garantire la manutenzione regolare, organizzare le verifiche biennali obbligatorie, conservare la documentazione tecnica, intervenire prontamente in caso di guasti e gestire le spese relative all’impianto.
Q2. Cosa succede se l’amministratore non adempie ai suoi doveri relativi all’ascensore? L’inadempimento può portare alla revoca dell’incarico, a responsabilità civili e penali in caso di incidenti, e all’obbligo di risarcire eventuali danni causati al condominio o a terzi.
Q3. Quali documenti devono essere conservati riguardo all’ascensore condominiale? L’amministratore deve conservare il libretto dell’impianto, le dichiarazioni di conformità, i verbali delle verifiche periodiche, i rapporti delle manutenzioni ordinarie e straordinarie, e tutti i documenti relativi alle spese sostenute.