Articolo 1121 del Codice Civile: innovazioni gravose o voluttuarie

L’articolo 1121 codice civile rappresenta uno dei punti più dibattuti nella gestione condominiale quando si tratta di innovazioni. Infatti, mentre l’articolo 1120 stabilisce che i condomini possono disporre innovazioni per migliorare o rendere più comodo l’uso delle parti comuni, l’art 1121 cc introduce importanti limitazioni a questa facoltà.

In particolare, l’articolo 1121 del codice civile affronta il caso delle innovazioni gravose o voluttuarie, chiarendo quando un’innovazione è considerata gravosa o voluttuaria, quali sono le condizioni per l’esonero dalle spese, cosa accade quando l’utilizzazione separata non è possibile e quali sono i principali orientamenti giurisprudenziali su questo tema.

Quando un’innovazione è gravosa o voluttuaria

Per comprendere la portata dell’articolo 1121 del codice civile è fondamentale definire con precisione quando un’innovazione può essere classificata come gravosa o voluttuaria.

La valutazione del carattere gravoso o voluttuario di un’innovazione non è mai soggettiva, bensì oggettiva. Infatti, l’art 1121 cc fa espressamente riferimento alle “condizioni e all’importanza dell’edificio” come parametri di valutazione.

Un’innovazione è considerata gravosa quando comporta spese eccessive rispetto alle caratteristiche e al valore dell’immobile.

I fattori determinanti per questa valutazione includono:

• Il valore complessivo dell’edificio
• L’età e lo stato di conservazione della struttura
• La destinazione d’uso prevalente dell’immobile
• La capacità economica media dei condomini

Inoltre, l’art 1121 del codice civile stabilisce che la sproporzione deve essere valutata non in senso assoluto, ma in relazione alle caratteristiche specifiche del condominio in questione.

Le innovazioni voluttuarie sono quelle che mirano principalmente a migliorare l’estetica o il comfort dell’edificio senza rispondere a necessità concrete. Ad esempio:

• L’installazione di una piscina condominiale in un edificio
• La realizzazione di giardini pensili o terrazze panoramiche
• L’aggiunta di finiture di pregio nelle parti comuni (marmi pregiati, decorazioni artistiche)
• L’installazione di impianti domotici nelle aree comuni
• La creazione di una sala fitness o spa condominiale

Le innovazioni gravose, invece, pur potendo essere utili, comportano costi sproporzionati rispetto alle condizioni dell’edificio. Ecco alcuni esempi concreti:

• Un impianto di ascensore con caratteristiche di lusso
• Sistemi di videosorveglianza sofisticati
• Rifacimento completo della facciata con materiali costosi
• Impianti tecnologici avanzati
• Opere di ristrutturazione che prevedono modifiche strutturali complesse

L’articolo 1121 codice civile consente quindi ai condomini di opporsi a queste tipologie di innovazioni, garantendo così un equilibrio tra il desiderio di miglioramento dell’immobile e la tutela degli interessi economici dei singoli partecipanti al condominio.

Articolo 1121 Codice Civile

Il testo normativo dell’art 1121 cc tratta specificamente il caso delle innovazioni gravose o voluttuarie nel contesto condominiale.

• Le innovazioni ordinarie, regolate dall’art. 1120 c.c., migliorano l’utilizzo delle parti comuni e sono deliberate con maggioranze assembleari standard.
• Le innovazioni gravose, invece, comportano una spesa eccessiva rispetto alle condizioni economiche dell’edificio e dei condomini.

In questi casi, l’articolo 1121 codice civile prevede un meccanismo di tutela: il condomino dissenziente può essere esonerato dalla spesa, purché l’opera sia suscettibile di utilizzazione separata.

Un’opera è considerata voluttuaria quando è destinata al mero abbellimento o a rendere più comodo l’uso della cosa comune, senza rispondere a reali necessità. L’art 1121 cc applica a queste opere la stessa disciplina delle innovazioni gravose.

Infatti, anche per le innovazioni voluttuarie, il condomino dissenziente può richiedere l’esonero dal pagamento se l’opera è utilizzabile separatamente. Qualora decidesse successivamente di trarne vantaggio, dovrà contribuire alle spese di esecuzione e manutenzione.

Parallelamente, l’art. 1136 c.c. definisce le maggioranze necessarie per le delibere assembleari, incluse quelle relative alle innovazioni. In particolare, le innovazioni gravose o voluttuarie richiedono maggioranze qualificate, ma comunque non possono obbligare i dissenzienti a contribuire alle spese.

Utilizzazione separata e diritto all’esonero

Un punto cruciale dell’articolo 1121 codice civile riguarda il concetto di utilizzazione separata, elemento che determina la possibilità di esonerare i condomini dissenzienti dalle spese per innovazioni gravose o voluttuarie.

Innanzitutto, l’esonero dalle spese è possibile solo quando l’innovazione possiede contemporaneamente due requisiti:

• Gravosa e risultare suscettibile di utilizzazione separata
• Voluttuaria e risultare suscettibile di utilizzazione separata

Quando l’opera è utilizzabile separatamente, tutti i costi ricadono esclusivamente sui condomini che hanno approvato l’innovazione. Questi condomini diventano gli unici proprietari dell’opera.

Tuttavia, l’art 1121 cc prevede una possibilità di ripensamento. Il condomino inizialmente dissenziente può decidere in qualsiasi momento di partecipare ai vantaggi dell’innovazione. In tal caso, dovrà contribuire sia alle spese di esecuzione sostenute, sia a quelle di manutenzione.

Impossibilità di utilizzazione separata: cosa succede

Il secondo comma dell’articolo 1121 codice civile affronta una situazione particolare: cosa accade quando l’innovazione gravosa o voluttuaria non è suscettibile di utilizzazione separata?

Quando un’innovazione non può essere utilizzata separatamente, l’art 1121 cc stabilisce una regola chiara: l’opera può essere realizzata solo se la maggioranza che l’ha deliberata si impegna formalmente ad accollarsi integralmente tutte le spese. Questo principio tutela i condomini dissenzienti dall’obbligo di contribuire a spese che considerano eccessive o non necessarie.

Nell’ipotesi in cui la maggioranza non intenda sopportare l’intero costo dell’opera, l’articolo 1121 codice civile vieta espressamente la realizzazione dell’innovazione. Diversamente dalle innovazioni separabili, in questo caso non esiste una via di mezzo: o la maggioranza si accolla tutti i costi o l’opera non può essere realizzata.

Sentenze cassazione sull’art. 1121 c.c.

La giurisprudenza ha sviluppato un’interpretazione dettagliata dell’articolo 1121 codice civile, chiarendo numerosi aspetti pratici della sua applicazione.

L’onere della prova del carattere gravoso o voluttuario dell’innovazione spetta al condomino che intende avvalersi dell’esenzione dalle spese. Pertanto, chi si oppone deve dimostrare che l’opera possiede le caratteristiche indicate nell’art 1121 cc e che risulta utilizzabile separatamente.

Cassazione n. 35957/2022: ascensore

In questa importante sentenza, la Suprema Corte ha stabilito che l’installazione dell’ascensore non costituisce un’innovazione voluttuaria quando risponde alle esigenze di mobilità delle persone disabili. Inoltre, l’opera viene considerata di interesse collettivo, escludendo l’applicabilità dell’articolo 1121 codice civile.

Cassazione n. 14966/2022: impianti separabili

Con questa pronuncia, la Cassazione ha ribadito che quando un impianto è suscettibile di utilizzazione separata, il condomino dissenziente può richiedere l’esonero dalla spesa. Tuttavia, secondo l’art 1121 cc, deve dichiarare espressamente la volontà di non utilizzare l’innovazione.

Cassazione n. 24166/2021: opere di sicurezza

La Corte ha chiarito che le innovazioni dirette a garantire la sicurezza dell’edificio non possono essere considerate gravose o voluttuarie. Di conseguenza, per queste opere non è applicabile l’esonero dalla spesa previsto dall’art. 1121 c.c. indipendentemente dal loro costo.

Cassazione n. 10371/2021: cappotto termico e utilità oggettiva

Secondo questa sentenza, l’installazione del cappotto termico comporta un’utilità oggettiva per tutti i condomini. Pertanto, non può essere classificata come innovazione voluttuaria, rendendo inapplicabile l’articolo 1121 codice civile anche quando l’intervento ha costi significativi.

Articolo 1121 cosa ricordare

L’articolo 1121 del Codice Civile offre protezioni essenziali ai condomini contro spese eccessive, bilanciando gli interessi collettivi con quelli individuali:

• Le innovazioni gravose o voluttuarie sono valutate oggettivamente rispetto alle condizioni e importanza dell’edificio, non secondo criteri soggettivi
• I condomini dissenzienti possono essere esonerati dalle spese solo se l’opera è utilizzabile separatamente e dichiarano espressamente di non volerla utilizzare
• Quando l’utilizzazione separata è impossibile, l’innovazione può essere realizzata solo se la maggioranza si accolla integralmente tutti i costi
• Le opere di sicurezza e quelle con utilità oggettiva (come ascensori per disabili o cappotto termico) non sono considerate voluttuarie dalla giurisprudenza
• L’onere della prova del carattere gravoso o voluttuario spetta al condomino che richiede l’esonero dalle spese

Questa normativa rappresenta un equilibrio fondamentale nella gestione condominiale, permettendo miglioramenti dell’edificio senza imporre spese sproporzionate ai singoli condomini.

1. Cosa stabilisce l’articolo 1121 del Codice Civile riguardo le innovazioni condominiali? L’articolo 1121 stabilisce che i condomini dissenzienti possono essere esonerati dalle spese se l’innovazione è utilizzabile separatamente, altrimenti l’innovazione può essere realizzata solo se la maggioranza si accolla tutti i costi.
2. Quali sono le caratteristiche di un’innovazione considerata gravosa o voluttuaria? Un’innovazione è considerata gravosa quando comporta spese eccessive rispetto al valore e alle caratteristiche dell’edificio. È voluttuaria quando mira principalmente a migliorare l’estetica o il comfort.
3. In quali casi un condomino può essere esonerato dalle spese per un’innovazione? Un condomino può essere esonerato dalle spese se l’opera è suscettibile di utilizzazione separata e se dichiara espressamente di non volerla utilizzare durante l’assemblea o mediante comunicazione scritta all’amministratore.
4. Cosa succede se un’innovazione gravosa non è utilizzabile separatamente? Se un’innovazione non è utilizzabile separatamente, può essere realizzata solo se la maggioranza si impegna ad accollarsi tutte le spese.
5. Come ha interpretato la giurisprudenza l’articolo 1121 del Codice Civile? La giurisprudenza ha chiarito che opere necessarie per la sicurezza o con utilità oggettiva (come ascensori per disabili o cappotto termico) non sono considerate voluttuarie.