Articolo 1102 del Codice Civile: Installare Ascensore in Condominio

L’articolo 1102 del codice civile italiano è la chiave per installare un ascensore nel condominio, anche quando l’assemblea non è d’accordo.

Questa norma fondamentale consente a ciascun condomino di utilizzare le parti comuni dell’edificio per migliorare la propria qualità della vita, purché vengano rispettati alcuni limiti ben precisi.

Infatti, come stabilito dall’art 1102 del cc, possiamo apportare modifiche alle parti comuni a condizione che non si comprometta la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio.

Inoltre, la legge tutela l’installazione di ascensori quando questi sono destinati a superare barriere architettoniche per persone con disabilità o difficoltà motorie.

In questi casi specifici, la Legge n. 13 del 1989 rafforza ulteriormente i diritti dei portatori di handicap, permettendo loro di installare, a proprie spese, servoscala o strutture mobili se il condominio non assume decisioni entro tre mesi dalla richiesta scritta.

In questa guida pratica, analizzeremo dettagliatamente come l’articolo 1102 del codice civile si applica all’installazione di ascensori condominiali, quali sono i limiti da rispettare, l’iter da seguire e come procedere quando l’intervento è motivato da esigenze di accessibilità.

Cosa dice l’articolo 1102 del Codice Civile

L’articolo 1102 del Codice Civile italiano rappresenta uno strumento giuridico fondamentale per i condomini che desiderano utilizzare le parti comuni dell’edificio per migliorare la propria qualità abitativa.

Questa norma merita un’analisi dettagliata, specialmente quando si parla di installazione di ascensori.

Il testo dell’articolo 1102 recita:

“Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”

Questa disposizione stabilisce quindi un principio fondamentale: ogni condomino ha il diritto di utilizzare le parti comuni dell’edificio, ma con limiti ben precisi.

I requisiti essenziali per l’uso legittimo delle parti comuni sono:

1. Non alterare la destinazione originaria della cosa comune
2. Non impedire agli altri condomini di farne uguale uso
3. Non pregiudicare la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio

Questi requisiti devono essere tutti rispettati affinché l’intervento sulle parti comuni sia considerato legittimo.

Tuttavia, è importante distinguere tra “innovazione” (disciplinata dall’articolo 1120 c.c.) e “uso più intenso” (previsto dall’articolo 1102 c.c.):

• Innovazione: comporta una modifica della cosa comune che ne altera la destinazione originaria e richiede l’approvazione dell’assemblea condominiale con maggioranze qualificate.
• Uso più intenso: prevede un utilizzo più intensivo della cosa comune senza alterarne la destinazione originaria e può essere realizzato dal singolo condomino senza necessità di autorizzazione assembleare.

L’installazione di un ascensore è generalmente considerata un uso più intenso della cosa comune quando rispetta i tre requisiti sopra elencati.

Art 1102 e ascensori

Per quanto riguarda specificamente gli ascensori, l’articolo 1102 c.c. trova applicazione in diverse situazioni:

• Il singolo condomino può installare un ascensore a proprie spese, anche senza l’autorizzazione dell’assemblea, purché non comprometta la sicurezza dell’edificio, non ne alteri il decoro architettonico e non impedisca agli altri condomini di usare le parti comuni.
• L’ascensore deve essere installato in modo da non ridurre significativamente l’ampiezza delle scale o degli spazi comuni esistenti.
• Una volta installato, l’ascensore diventa parte comune dell’edificio, ma il condomino che l’ha realizzato a proprie spese ha diritto a mantenerne l’uso esclusivo, salvo diversi accordi.

Quando l’assemblea condominiale non approva l’installazione di un ascensore, il singolo condomino non è necessariamente bloccato.

L’intervento individuale è possibile quando:

1. L’assemblea non raggiunge la maggioranza necessaria o pone divieti all’installazione
2. Il condomino è disposto a sostenere interamente le spese dell’opera
3. L’intervento è finalizzato al miglior godimento della propria unità immobiliare

Nonostante il diritto all’intervento individuale, esistono limiti precisi:

• L’installazione non deve pregiudicare la stabilità e la sicurezza dell’edificio
• E’ necessario preservare il decoro architettonico del condominio

Peraltro, una volta installato, l’ascensore non diventa automaticamente proprietà condominiale ma appartiene esclusivamente a chi ne ha sostenuto i costi.

Gli altri condomini mantengono comunque il diritto di partecipare in qualsiasi momento ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo proporzionalmente alle spese di esecuzione e manutenzione dell’opera.

In conclusione, l’articolo 1102 del Codice Civile italiano costituisce una base giuridica solida per chi desidera installare un ascensore nel proprio condominio, offrendo una tutela particolare a chi ha necessità di superare barriere architettoniche.

Ascensore per disabili: legge 13/1989

La Legge 13/1989 rappresenta una normativa fondamentale che rafforza l’applicazione dell’articolo 1102 del codice civile italiano quando si tratta di garantire l’accessibilità agli edifici per le persone con disabilità.

La legge contiene disposizioni specifiche per eliminare e favorire il superamento delle barriere architettoniche negli edifici pubblici e privati.

Questa normativa non è mai considerata di carattere “voluttuario” ai sensi dell’art. 1121 c.c., comma 1. Ciò significa che l’unico limite alla realizzazione di queste opere è il divieto di arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, come previsto dall’art. 1120 c. 4 c.c..

Per l’approvazione di interventi volti all’abbattimento delle barriere architettoniche in condominio, la legge stabilisce maggioranze ridotte.

Concretamente, è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Questa semplificazione rappresenta un’eccezione importante rispetto alle normali maggioranze richieste per le innovazioni.

Un aspetto particolarmente rilevante dell’articolo 2, comma 2, della Legge 13/1989 stabilisce che:

“nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le deliberazioni di cui al comma 1, i portatori di handicap possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili”

La giurisprudenza ha ripetutamente confermato che questo diritto prevale sulla volontà contraria dei condomini, in virtù del principio di solidarietà sociale che ispira la normativa.

Ripartizione delle spese e diritti degli altri condomini

La questione della ripartizione delle spese per gli ascensori è un aspetto cruciale nell’applicazione dell’articolo 1102 del codice civile italiano:

• Spese a carico del singolo condomino

Quando un singolo condomino decide di installare un ascensore ex novo, tutti i costi di realizzazione sono a suo carico. In questo caso specifico, l’impianto non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene esclusivamente a chi l’ha installato.

• Accesso successivo degli altri condomini all’impianto

I condomini che inizialmente non hanno contribuito possono, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione. Tuttavia, per accedere all’uso dell’ascensore, dovranno contribuire alle spese di realizzazione e manutenzione sostenute fino a quel momento.

Il calcolo della quota da corrispondere tiene conto di vari elementi:

1. Le spese originarie di installazione rivalutate secondo gli indici ISTAT
2. Le spese di manutenzione straordinaria sostenute fino al momento della richiesta
3. La riduzione del valore dell’impianto per uso e obsolescenza

Questo meccanismo evita che il condomino subentri pagando una somma non corrispondente al valore reale del bene.

• Manutenzione ordinaria e straordinaria

Per quanto riguarda la manutenzione dell’ascensore già installato, l’articolo 1124 del codice civile stabilisce un criterio “ibrido” di ripartizione delle spese:

1. 50% in base ai millesimi di proprietà delle singole unità immobiliari
2. 50% in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo

Questo criterio si applica sia alle spese ordinarie che straordinarie, senza distinzione. Anche i proprietari del piano terra devono contribuire alle spese di manutenzione, almeno per la parte relativa ai millesimi di proprietà.

Giurisprudenza sull’articolo 1102 e ascensori in condominio

La giurisprudenza ha progressivamente definito i contorni applicativi dell’articolo 1102 nel contesto degli ascensori condominiali. Analizziamo alcune sentenze fondamentali che hanno stabilito principi importanti in materia.

Cassazione 28025/2011: uso compatibile delle parti comuni

La Corte di Cassazione, con questa storica sentenza, ha stabilito che l’installazione di un ascensore rientra nell’uso più intenso della cosa comune consentito dall’articolo 1102.

Secondo la Suprema Corte, l’ascensore integra e non altera la funzione primaria delle scale, migliorando l’accessibilità dell’edificio.

Pertanto, non è necessaria l’approvazione dell’assemblea quando l’intervento è promosso dal singolo condomino a proprie spese.

Sentenza CdS 3925/2025: SCIA e documentazione incompleta

Il Consiglio di Stato ha precisato che, nonostante l’installazione dell’ascensore sia realizzabile mediante SCIA, questa deve essere supportata da documentazione completa.

La sentenza ha chiarito che il “silenzio assenso” non può formarsi in presenza di documentazione carente, imponendo così rigore nella fase preliminare dell’iter autorizzativo.

Tribunale Torre Annunziata 1688/2025: deroghe su scale strette

Questa recente pronuncia ha riconosciuto che l’articolo 1102 può trovare applicazione anche in edifici con scale particolarmente strette.

Il Tribunale ha stabilito che il restringimento delle scale fino a 72 cm è accettabile quando l’intervento è finalizzato all’abbattimento delle barriere architettoniche, bilanciando così il diritto alla mobilità con quello alla sicurezza.

Art 1102 codice civile spiegato in breve

Attraverso questa analisi approfondita dell’articolo 1102 del Codice Civile, abbiamo esplorato come questa norma rappresenti uno strumento fondamentale per i condomini che desiderano installare un ascensore, anche senza l’approvazione dell’assemblea condominiale. Ecco i punti essenziali da ricordare:

• Il singolo condomino può installare un ascensore a proprie spese senza autorizzazione assembleare, purché rispetti sicurezza, stabilità e decoro dell’edificio
• Per persone disabili vale la Legge 13/1989: dopo 3 mesi di silenzio dall’assemblea, si può procedere autonomamente all’installazione
• L’ascensore esterno richiede solo SCIA
• Chi installa mantiene la proprietà esclusiva fino a quando altri condomini decidano di partecipare contribuendo alle spese sostenute
• Le scale possono essere ristrette fino a 72-80 cm

La giurisprudenza ha costantemente confermato questo diritto, distinguendo tra “innovazione” e “uso più intenso” della cosa comune. L’ascensore, infatti, non altera la destinazione originaria delle scale e degli spazi comuni, ma ne integra la funzionalità, migliorandone l’accessibilità.

L’articolo 1102 rappresenta quindi una tutela concreta per migliorare l’accessibilità condominiale, specialmente per anziani e persone con mobilità ridotta, garantendo il diritto fondamentale all’accessibilità della propria abitazione attraverso un iter legale ben definito.

1. Quali sono i requisiti per installare un ascensore in condominio secondo l’articolo 1102 del Codice Civile? L’articolo 1102 consente l’installazione di un ascensore a proprie spese, purché non si comprometta la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio e non si impedisca agli altri condomini di usare le parti comuni.
2. È necessaria l’approvazione dell’assemblea condominiale per installare un ascensore? Non è sempre necessaria. Un singolo condomino può procedere autonomamente se l’assemblea non raggiunge la maggioranza o non decide entro 3 mesi dalla richiesta scritta.
3. Come vengono ripartite le spese per l’installazione e la manutenzione dell’ascensore? Le spese iniziali sono a carico del condomino che installa l’ascensore. Gli altri possono partecipare successivamente, contribuendo proporzionalmente alle spese sostenute.
4. Quali permessi sono necessari per installare un ascensore esterno? Generalmente è sufficiente una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), poiché l’ascensore esterno è considerato un “volume tecnico”.
5. È possibile restringere le scale per installare un ascensore? Sì, la giurisprudenza ha stabilito che è accettabile restringere le scale fino a 72-80 cm di larghezza per installare un ascensore.