Servitù condominiali e di diritto d’uso su beni comuni

Le servitù condominiali sono spesso fonte di controversie legali e malintesi tra proprietari.

Nel dicembre 2020, infatti, la Corte di Cassazione a sezioni unite, con la sentenza n. 28972, ha completamente ribaltato l’orientamento precedente riguardo ai diritti di uso esclusivo su beni condominiali.

Fino al 2020, i diritti di uso esclusivo di aree comuni erano considerati validi dalla giurisprudenza. Tuttavia, la Suprema Corte ha poi negato ai privati la possibilità di pattuire un diritto reale di uso esclusivo di un bene condominiale.

In questo articolo, analizzeremo a fondo la servitù condominiale secondo il codice civile e le implicazioni pratiche della recente giurisprudenza. Inoltre, vi aiuterà a comprendere i diritti e doveri in materia di proprietà condominiale, evitandovi spiacevoli sorprese dopo l’acquisto.

Cosa sono le servitù condominiali secondo il Codice Civile

Il Codice Civile italiano definisce con precisione il concetto di servitù prediale, fornendo un quadro normativo essenziale per comprendere come questi diritti reali operino nel contesto condominiale.

Per la costituzione di una servitù sono necessari due requisiti fondamentali:

• La presenza di due fondi legati da un rapporto di vicinanza (anche se non necessariamente confinanti)
• Un’obiettiva utilità che il fondo dominante trae dalla limitazione imposta al fondo servente

Questi elementi caratterizzano la servitù come un diritto reale di godimento su cosa altrui, il cui principio fondante è la cooperazione fondiaria.

Le servitù possono essere costituite in vari modi, come stabilito dagli articoli 1032, 1058 e 1062 del Codice Civile: per contratto, per sentenza, per testamento e per destinazione del padre di famiglia.

Nel contesto condominiale, è cruciale distinguere tra servitù e semplice uso delle parti comuni. Questa distinzione non è banale e ha significative conseguenze pratiche e giuridiche.

Quando un condomino utilizza le parti comuni secondo la loro destinazione specifica, esercita semplicemente il suo diritto di comproprietà ai sensi dell’articolo 1102 del Codice Civile.

Tuttavia, se impone alle parti comuni un peso che la destinazione delle cose o la misura dell’uso non consentirebbero, assoggettando la parte comune a fornire un’utilità ulteriore e diversa a favore della sua proprietà esclusiva, si configura una vera e propria servitù.

La Corte di Cassazione ha chiarito questo punto nella sentenza n. 18661 del 2015:

“quando sulla cosa comune viene consentito al condomino l’esercizio di un diritto che comporti un vantaggio ulteriore e diverso per il piano o per l’appartamento, che si ripercuote in una limitazione al diritto che gli altri hanno di usare e di godere a beneficio dei loro rispettivi piani o porzioni di piano, l’ampliamento della utilità corrispettivo alla imposizione del peso sulla cosa comune – costituendo questo un tipico peso imposto ad esclusivo vantaggio di un altro fondo – raffigura una vera e propria servitù”.

L’uso esclusivo, al contrario, non può essere inquadrato come servitù poiché quest’ultima non può mai tradursi in un diritto di godimento generale del fondo servente, che determinerebbe lo svuotamento della proprietà nel suo nucleo fondamentale.

Servitù di passaggio

La servitù di passaggio consente al titolare di un fondo di transitare su un fondo altrui per accedere alla propria proprietà. Per configurarsi in ambito condominiale devono sussistere due requisiti fondamentali:

• Esistenza di fondi vicini
• Appartenenza degli stessi a proprietari diversi

In condominio, questa servitù può manifestarsi quando un terzo estraneo acquista la proprietà di un box auto nell’autorimessa dello stabile. Se la servitù coinvolge parti comuni, è necessario il consenso unanime di tutti i condomini, come stabilito dall’articolo 1108 del Codice civile.

La servitù di passaggio può costituirsi in vari modi:

• Per contratto tra le parti
• Per testamento
• Per sentenza del giudice (servitù coattiva)
• Per “destinazione del padre di famiglia”
• Per usucapione, se esercitata per vent’anni con modalità inequivocabili

Quando un condomino mette in comunicazione un cortile condominiale con una sua proprietà estranea alla comunione, si configura una situazione corrispondente a una servitù di passaggio.

Servitù di parcheggio

La servitù di parcheggio è un tema controverso, poiché non espressamente prevista dal legislatore.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3925 del 13 febbraio 2024, hanno chiarito che la servitù di parcheggio è valida solo quando:

• Sussiste una specifica utilità riservata (non un godimento generico dell’area)
• È presente una precisa localizzazione del luogo di esercizio
• Non comporta lo svuotamento totale delle facoltà di godimento del fondo servente

Infatti, il proprietario del fondo servente deve poter continuare a utilizzare il proprio bene, seppur con limitazioni.

In ambito condominiale, è stata esclusa la servitù di parcheggio quando conferisce il diritto di utilizzare solo due posti auto a fronte di ventiquattro appartamenti, non rappresentando un vantaggio apprezzabile per l’intero edificio.

Servitù di veduta e luce

La legge distingue nettamente tra luci e vedute. Le luci sono semplici aperture che consentono il passaggio di aria e luce, mentre le vedute permettono di affacciarsi e guardare sulla proprietà altrui.

Il diritto di veduta consiste nella facoltà di inspectio e prospectio sul fondo vicino, ed è tutelato dall’articolo 907 del Codice civile che vieta di costruire a distanza inferiore a tre metri dalla veduta. Questo diritto si applica anche alle vedute in “appiombo”, cioè in proiezione verticale.

La giurisprudenza ha chiarito che l’apertura di finestre su area di proprietà comune non configura una servitù di veduta, perché i cortili comuni sono destinati a dare aria e luce agli immobili.

Servitù di impianti e tubazioni condominiali

Frequentemente negli edifici condominiali, impianti comuni come quelli di riscaldamento o scarico passano all’interno di proprietà esclusive di singoli condomini, configurando una servitù prediale di conduttura.

Queste servitù si differenziano dalle cose comuni ex art. 1117 c.c., in quanto non presuppongono un reciproco vantaggio tra condomini, ma comportano un onere per il fondo servente (proprietà privata) e un vantaggio per il fondo dominante (altre unità immobiliari).

Il proprietario del fondo servente deve tollerare il passaggio dei tubi ma ha diritto a un’indennità, salvo costituzione gratuita della servitù. Inoltre, può ispezionare gli impianti e richiedere al condominio gli interventi necessari per evitare danni alla sua proprietà.

Servitù verticali e ascensori

Gli ascensori costituiscono un caso speciale di servitù “verticale” che merita attenzione specifica. La loro installazione in condominio può generare servitù che coinvolgono più piani dell’edificio, con implicazioni sulle distanze legali rispetto a luci e vedute.

Secondo recente giurisprudenza, l’impugnazione di delibere assembleari riguardanti l’installazione di ascensori deve avere fondamento oggettivo. Se sono rispettate le distanze riguardo a luci e vedute, e non risultano lesi diritti di altri condomini, non sussiste un interesse meritevole di tutela prevalente rispetto all’interesse condominiale all’utilizzo dell’ascensore.

L’ascensore può configurarsi come una servitù prediale quando la sua installazione comporta l’utilizzo di spazi comuni o privati a beneficio di altre unità immobiliari. Questo avviene particolarmente in strutture complesse, dove l’impianto serve appartamenti situati in diverse sezioni dell’edificio.

Un caso emblematico si verifica quando l’ascensore viene installato per collegare un’unità immobiliare che ha un ingresso autonomo in un caseggiato attiguo.

Innanzitutto, occorre precisare che l’apertura di un varco nel muro dell’edificio condominiale per mettere in comunicazione un appartamento di proprietà esclusiva con l’andito di una scala che serve un’altra parte del fabbricato comporta l’imposizione di un peso sul bene oggetto di condominio parziale.

Tale situazione crea una servitù a favore di un’unità immobiliare esterna alla limitata contitolarità, alterando la destinazione della cosa comune.

L’installazione di un ascensore in un edificio che ne era sprovvisto richiede necessariamente l’uso di un bene comune, come il cavedio. Questo intervento, pur essendo considerato un’innovazione ai sensi dell’art. 1120 del Codice Civile, presenta caratteristiche particolari quando si tratta di eliminare barriere architettoniche.

La normativa di riferimento include:

• L’art. 1102 C.c., che riconosce il diritto di ciascun partecipante a rendere più comodo l’uso delle cose comuni
• La Legge n. 13 del 9 gennaio 1989, che disciplina il superamento delle barriere architettoniche
• L’art. 1120 C.c. secondo comma, che regola le innovazioni volte all’eliminazione delle barriere architettoniche

La Corte di Cassazione ha inoltre precisato che tutti i condomini devono contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell’ascensore, anche quelli proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada. Questo perché anche tali condomini ne traggono utilità, almeno per la conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio.

Il ruolo del regolamento condominiale

Il regolamento condominiale rappresenta lo strumento fondamentale per disciplinare i rapporti tra proprietari nelle questioni di servitù, definendo diritti e doveri dei singoli condomini. La sua natura e la sua formazione determinano la portata dei vincoli che può imporre sulle proprietà esclusive.

L’assemblea condominiale ha il potere di deliberare sulla ripartizione delle spese condominiali, ma con limiti precisi. È possibile approvare a maggioranza una ripartizione provvisoria dei contributi tra condomini, a titolo di acconto salvo conguaglio, soltanto in assenza di tabelle millesimali applicabili alla specifica spesa effettuata. In tutti gli altri casi, l’assemblea deve rispettare i criteri già stabiliti.

Nessuna delibera assembleare può modificare a maggioranza i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge o dal regolamento contrattuale. Infatti, qualsiasi delibera che stabilisca o modifichi i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 del codice civile è radicalmente nulla e può essere impugnata anche dal condomino che ha espresso voto favorevole.

Per la validità di qualsiasi modifica ai criteri di riparto è necessario il consenso unanime di tutti i condomini, espressa in forma scritta, poiché tali cambiamenti incidono sui diritti individuali dei singoli condomini.

Servitù e acquisto casa: cosa controllare prima

L’acquisto di un immobile richiede una serie di verifiche preventive per evitare brutte sorprese legate alle servitù condominiali. La presenza di vincoli non dichiarati può infatti limitare significativamente il godimento della proprietà, creando problemi difficili da risolvere dopo il rogito.

Prima di acquistare un immobile, è fondamentale verificare la documentazione catastale. Gli atti di trasferimento immobiliare devono contenere:

• L’identificazione catastale
• Il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto
• Dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie

La planimetria catastale rappresenta graficamente tutte le caratteristiche dell’unità immobiliare, incluse superfici, suddivisione e destinazione d’uso dei locali. Oltre alla sua funzione fiscale, è essenziale per verificare la presenza di servitù, come il passaggio di tubazioni o impianti condominiali all’interno della proprietà privata.

Usucapione e servitù di fatto: quando si consolidano

L’usucapione rappresenta un istituto giuridico che consente di acquisire diritti reali attraverso il possesso prolungato, rispondendo all’esigenza di eliminare incertezze sull’appartenenza dei beni in presenza di situazioni di fatto consolidate. Nel contesto delle servitù condominiali, questo meccanismo assume caratteristiche particolari.

L’articolo 1158 del Codice Civile prevede che “la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”. Tuttavia, secondo l’articolo 1061 c.c., solo le servitù apparenti possono essere usucapite. Sono apparenti quelle servitù per cui esistono opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio.

Mentre l’usucapione della proprietà richiede semplicemente il possesso continuato per vent’anni, per l’usucapione delle servitù sono necessari ulteriori requisiti. Innanzitutto, il possesso deve manifestarsi attraverso opere permanenti e visibili, elementi non richiesti per l’usucapione della piena proprietà.

Inoltre, l’utilizzo saltuario non pregiudica l’usucapione di servitù discontinue, purché il possesso sia determinato con riferimento alle caratteristiche e alle esigenze del fondo dominante. Per esempio, in una servitù di veduta, l’esistenza di un’opera muraria con parapetti è sufficiente per integrare il possesso della relativa servitù, senza che occorra l’esercizio effettivo dell’affaccio.

La Corte di Cassazione ha ammesso la possibilità di usucapire una servitù relativa al mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella legale, affermando che “deve ritenersi ammissibile l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal codice civile”. Questa possibilità sussiste anche se la costruzione è abusiva, poiché l’irregolarità edilizia esaurisce la sua rilevanza nell’ambito pubblicistico.

Nella sentenza n. 26024/2024, la Cassazione ha inoltre chiarito che un condomino può acquisire per usucapione un bene comune anche quando su di esso gravano servitù passive di passaggio per impianti tecnologici, purché il possesso sia stato esclusivo e ininterrotto.

Servitù condominiali in breve

Le servitù condominiali sono diritti reali complessi che ogni acquirente deve conoscere per evitare problemi legali e limitazioni impreviste sulla propria proprietà.

• Verifica sempre la documentazione prima dell’acquisto: controlla planimetrie catastali, regolamento condominiale e trascrizioni per identificare servitù esistenti che potrebbero limitare il godimento dell’immobile
• La Cassazione ha vietato i “diritti reali di uso esclusivo”: dal 2020 non è più possibile creare nuovi diritti reali atipici su parti comuni, solo diritti personali temporanei
• Distingui tra regolamento contrattuale e assembleare: solo quello contrattuale può creare servitù vincolanti per tutti i proprietari, inclusi i futuri acquirenti
• Le servitù di impianti sono frequenti e vincolanti: tubazioni e impianti condominiali che attraversano proprietà private configurano servitù che devono essere dichiarate nell’atto di acquisto
• L’usucapione può consolidare servitù di fatto: dopo 20 anni di possesso continuato con opere visibili, una servitù può diventare definitiva anche senza accordo scritto

La conoscenza di questi aspetti legali è essenziale per proteggere i propri investimenti immobiliari e garantire un sereno godimento della proprietà nel tempo.

1. Quali documenti devo controllare prima di acquistare un appartamento in condominio? Prima dell’acquisto, è essenziale verificare l’atto di provenienza, la planimetria e visura catastale, l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), il certificato di agibilità, i certificati di conformità degli impianti, le concessioni edilizie e il regolamento condominiale.
2. Come posso verificare la presenza di servitù condominiali prima dell’acquisto? Per individuare eventuali servitù, è necessario esaminare attentamente il regolamento condominiale, richiedere una visura ipotecaria per verificare l’esistenza di servitù trascritte, e controllare la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e la documentazione catastale.
3. Cosa devo sapere sulle servitù di impianti e tubazioni in condominio? Le servitù di impianti e tubazioni devono essere dichiarate nell’atto di acquisto e possono limitare l’uso della proprietà.
4. Quali sono le implicazioni della recente sentenza della Cassazione sui diritti di uso esclusivo? La sentenza n. 28972/2020 della Cassazione ha stabilito che non è più possibile creare nuovi “diritti reali di uso esclusivo” su parti comuni condominiali.
5. È possibile acquisire una servitù per usucapione in ambito condominiale? Sì, è possibile acquisire una servitù per usucapione anche in ambito condominiale, ma solo per le servitù apparenti.