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Se un condomino, al momento dell’installazione di un ascensore condominiale, ha deciso di non partecipare alle spese, ha comunque il diritto di aderire in un secondo momento. Tuttavia, questa decisione comporta il pagamento non solo del costo originario dell’impianto, ma anche di altre spese che potrebbero essersi accumulate nel tempo.
In base all’articolo 1121 del Codice Civile, un condomino che in un primo momento ha scelto di non prendere parte alla spesa per un’innovazione gravosa o voluttuaria – come può essere l’installazione di un ascensore – può successivamente richiedere di usufruirne, ma solo dopo aver versato una quota proporzionale delle spese sostenute fino a quel momento.
Il primo costo che il condomino dovrà affrontare è quello relativo all’installazione dell’ascensore, ovvero la sua quota parte dell’impianto calcolata in base ai millesimi di proprietà. Tuttavia, poiché l’ascensore sarà stato già ammortizzato dagli altri condomini che ne hanno sostenuto il costo iniziale, sarà necessario un ricalcolo che tenga conto del valore attuale dell’impianto, considerando eventuali svalutazioni e l’usura accumulata nel tempo.
Oltre al costo iniziale, il condomino dovrà versare la propria quota delle spese di manutenzione straordinaria eventualmente sostenute nel periodo in cui non ha partecipato. Se nel corso degli anni sono stati effettuati interventi di riparazione o miglioramento dell’ascensore, il nuovo aderente dovrà contribuire retroattivamente in proporzione ai millesimi di proprietà.
Un altro aspetto fondamentale riguarda le spese di manutenzione ordinaria e gestione, come i costi dell’energia elettrica, i contratti di assistenza tecnica e le verifiche periodiche. Anche queste spese, maturate nel tempo, potrebbero essere richieste al nuovo condomino che decide di aderire all’utilizzo dell’ascensore. In alcuni casi, il condominio potrebbe stabilire che il nuovo partecipante versi una somma forfettaria o una quota arretrata per compensare il mancato contributo alle spese di esercizio sostenute fino a quel momento.
Dal punto di vista amministrativo, la richiesta di adesione tardiva all’ascensore deve essere formalizzata in assemblea condominiale, che dovrà valutare le condizioni economiche di ingresso. In genere, la delibera dell’assemblea deve stabilire i criteri per il ricalcolo della quota spettante e i tempi di pagamento.
Se il regolamento condominiale non prevede disposizioni specifiche, il condomino interessato potrà chiedere un ricalcolo delle spese attraverso un perito o un tecnico, così da determinare in modo equo l’importo dovuto. In alcuni casi, i tribunali hanno riconosciuto la possibilità di aderire all’uso dell’ascensore pagando una cifra ridotta rispetto al costo originale dell’impianto, tenendo conto della svalutazione e dell’ammortamento dei costi sostenuti dagli altri condomini.
In conclusione, chi decide di aderire all’utilizzo dell’ascensore dopo anni dalla sua installazione deve sostenere non solo il costo originario dell’impianto, rivalutato nel tempo, ma anche una quota delle spese di manutenzione straordinaria e, in alcuni casi, un contributo per le spese ordinarie pregresse. Per evitare controversie, è consigliabile verificare il regolamento condominiale e discutere la questione in sede assembleare, richiedendo un calcolo dettagliato delle somme dovute.
La ripartizione delle spese dell’ascensore in un condominio segue criteri specifici stabiliti dal Codice Civile e dal regolamento condominiale. Secondo l’articolo 1124 del Codice Civile, la suddivisione dei costi di manutenzione e gestione dell’ascensore avviene per il 50% in base ai millesimi di proprietà e per il 50% in base all’altezza del piano, ovvero considerando l’utilizzo potenziale dell’impianto da parte dei vari condomini.
Il fatto che il tecnico abbia attribuito all’ammezzato l’intera quota delle spese relative al piano, portando a un costo maggiore rispetto agli appartamenti più grandi ai piani superiori, sembra quindi non rispettare il principio di equità sancito dalla normativa.
Per verificare se il calcolo effettuato è corretto, è opportuno controllare il regolamento condominiale, che potrebbe prevedere disposizioni specifiche per la ripartizione delle spese. Se il regolamento non stabilisce diversamente, la suddivisione dovrebbe seguire il criterio legale del 50% in base ai millesimi e il 50% in base all’altezza del piano, il che potrebbe giustificare una riduzione del contributo dell’ammezzato rispetto agli piani superiori.
Se ritieni che la ripartizione delle spese sia stata fatta in modo errato o iniquo, puoi chiedere una verifica tecnica e portare la questione all’assemblea condominiale, eventualmente con il supporto di un amministratore o di un legale esperto in diritto condominiale. Nel caso in cui l’assemblea non accolga la richiesta di modifica, è possibile impugnare la delibera e richiedere un ricalcolo delle spese, facendo valere il fatto che l’unità all’ammezzato non usufruisce pienamente dell’ascensore come le altre unità.
In sintesi, la ripartizione delle spese dell’ascensore deve essere equa e basata sulla normativa vigente, tenendo conto sia dei millesimi di proprietà sia dell’altezza del piano. Se l’appartamento all’ammezzato ha ricevuto un’assegnazione di costi sproporzionata rispetto al beneficio effettivo dell’ascensore, è opportuno contestare il calcolo e richiedere un’adeguata revisione per garantire una ripartizione più equa.
Nel caso in cui un condominio disponga già di un regolamento condominiale con una tabella millesimale specifica per l’ascensore, la ripartizione delle spese relative alla proprietà dell’impianto deve essere effettuata seguendo quanto stabilito in tale tabella, a meno che essa non sia in contrasto con le disposizioni di legge.
L’articolo 1124 del Codice Civile disciplina la ripartizione delle spese relative alla manutenzione e sostituzione degli ascensori, stabilendo che tali costi devono essere suddivisi per metà in base ai millesimi di proprietà e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Tuttavia, questa norma si applica principalmente alle spese di gestione, riparazione e manutenzione, mentre per i costi legati alla proprietà dell’impianto è necessario verificare se il regolamento condominiale prevede disposizioni specifiche.
Se il regolamento condominiale è di natura contrattuale, ovvero è stato accettato da tutti i condomini all’atto dell’acquisto degli immobili, allora le modalità di ripartizione delle spese indicate nella tabella millesimale ascensore devono essere rispettate, anche nel caso di spese non relative alla manutenzione. Solo nel caso in cui il regolamento non disciplini espressamente tali costi o risulti in contrasto con la legge, sarà necessario applicare i criteri previsti dall’articolo 1124 del Codice Civile.
In sintesi, se il regolamento condominiale prevede una tabella millesimale ascensore contrattualmente vincolante, questa deve essere applicata anche per le spese legate alla proprietà dell’impianto. Se invece tale regolamento non disciplina espressamente questa tipologia di costi o è in contrasto con la normativa vigente, si dovrà fare riferimento ai criteri generali di ripartizione stabiliti dall’articolo 1124 del Codice Civile.
Un ascensore per disabili è considerato a norma quando rispetta le disposizioni stabilite dalla normativa vigente, in particolare il D.M. 236/1989, che disciplina i requisiti di accessibilità per gli edifici e i relativi impianti, e la norma UNI EN 81-70, che definisce le caratteristiche tecniche degli ascensori per il trasporto di persone con mobilità ridotta.
Per essere conforme alle normative, un ascensore deve garantire un adeguato spazio interno per consentire l’ingresso, la manovra e l’uscita di una persona su sedia a rotelle in completa sicurezza. Secondo il D.M. 236/1989, un ascensore accessibile deve avere una cabina con dimensioni minime di 140 cm di profondità e 110 cm di larghezza, mentre le porte devono avere un’apertura di almeno 80 cm per consentire il passaggio di una carrozzina senza difficoltà.
Nel caso specifico di un ascensore con cabina 140×140 cm, questo rientra nei parametri di accessibilità, purché sia dotato di caratteristiche adeguate, come una pulsantiera a un’altezza compresa tra 110 e 140 cm dal pavimento, segnalazioni sonore per facilitare l’orientamento delle persone non vedenti e un corrimano lungo almeno una parete. Per quanto riguarda la configurazione con tre porte (due frontali e una laterale), la normativa non prevede esplicitamente restrizioni su questa disposizione, a patto che l’impianto garantisca accessibilità e sicurezza per gli utenti con disabilità.
Altri requisiti fondamentali per un ascensore a norma includono un sistema di emergenza con allarme sonoro e citofono collegato a un servizio di assistenza, una pavimentazione antiscivolo, illuminazione adeguata e indicatori visivi e acustici per segnalare l’arrivo ai piani. Inoltre, la velocità di chiusura delle porte deve essere regolata in modo da permettere un ingresso e un’uscita agevoli, evitando rischi di schiacciamento.
Infine, è essenziale che l’installazione dell’ascensore sia effettuata da un’azienda specializzata e che l’impianto venga sottoposto a verifiche periodiche, come previsto dal D.P.R. 162/1999, per garantire il rispetto delle norme di sicurezza e accessibilità. Per una conformità completa, è consigliabile verificare anche le disposizioni regionali e comunali, poiché alcune amministrazioni possono avere regolamenti più restrittivi.
In conclusione, un ascensore con dimensioni 140×140 cm e tre porte può essere considerato a norma se rispetta i requisiti sopra descritti. Tuttavia, per avere la certezza della conformità, è sempre opportuno affidarsi a un tecnico specializzato che possa valutare l’impianto in base alle normative vigenti e alle esigenze specifiche degli utenti.
La suddivisione delle spese per l’ascensore in un condominio deve avvenire seguendo i criteri stabiliti dall’articolo 1124 del Codice Civile, che disciplina la ripartizione delle spese per scale e ascensori. Tale norma stabilisce che i costi devono essere sostenuti dai proprietari delle unità immobiliari a cui l’ascensore serve e che la spesa va suddivisa per metà in base ai millesimi di proprietà e per l’altra metà in base all’altezza di ciascun piano dal suolo.
L’utilizzo della tabella scale per la suddivisione della spesa dell’ascensore non è necessariamente corretto, poiché il calcolo delle spese condominiali legate all’ascensore dovrebbe essere effettuato secondo le specifiche disposizioni del Codice Civile. La tabella millesimale delle scale si basa su criteri diversi da quelli previsti per l’ascensore, il che potrebbe aver portato a una ripartizione non del tutto equa. Se l’assemblea ha adottato questa ripartizione senza un valido criterio, potrebbe essere possibile contestarla.
Per chiedere una ripartizione più equa, sarebbe opportuno proporre la redazione di una tabella millesimale specifica per l’ascensore, che rispetti il principio stabilito dall’articolo 1124. Se l’assemblea condominiale non accetta di modificare la suddivisione delle spese, i condomini interessati potrebbero impugnare la delibera entro 30 giorni dalla comunicazione, nel caso ritengano che la ripartizione non sia stata effettuata correttamente secondo la normativa vigente.
La questione relativa alla ripartizione delle spese condominiali per l’ascensore in un contesto come il suo è regolata dal Codice Civile italiano e dalla giurisprudenza in materia di condominio. In base all’articolo 1123 del Codice Civile, le spese condominiali devono essere sostenute dai condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa disposizione del regolamento condominiale. Tuttavia, l’articolo 1124 e l’articolo 1126 stabiliscono criteri più specifici per la ripartizione delle spese di manutenzione e uso delle parti comuni.
Nel suo caso, il locale commerciale si affaccia direttamente sulla strada e non ha accesso né alla scala condominiale né all’ascensore. Questo elemento è fondamentale, poiché la giurisprudenza ha più volte ribadito che i condomini che non traggono alcun beneficio dall’uso di un impianto condominiale non sono tenuti a contribuire alle relative spese. Infatti, secondo l’orientamento consolidato della Corte di Cassazione, chi non ha né diritto né possibilità di utilizzo di un ascensore condominiale non è obbligato a partecipare ai costi di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Un aspetto determinante è verificare cosa prevede il regolamento condominiale. Se il documento è contrattuale (ovvero accettato all’atto di acquisto dell’immobile o imposto dal costruttore), potrebbe contenere una clausola che stabilisce l’obbligo di contribuire alle spese anche per chi non utilizza direttamente l’ascensore. Tuttavia, tale disposizione potrebbe essere impugnata se risulta in contrasto con i principi generali di equità sanciti dalla Cassazione.
In assenza di una clausola specifica nel regolamento condominiale, e considerato che il suo locale non ha accesso all’ascensore, si può ritenere che lei non sia obbligato a partecipare alle spese di gestione e manutenzione. Se l’amministratore del condominio le impone comunque il pagamento, può contestare la richiesta e, se necessario, rivolgersi a un avvocato specializzato in diritto condominiale per far valere il principio della mancanza di utilità diretta dell’impianto rispetto alla sua proprietà.
In conclusione, se il suo locale commerciale è del tutto indipendente dall’accesso condominiale e l’ascensore non è funzionale all’attività o alla fruizione della sua unità immobiliare, è molto probabile che non sia tenuto a contribuire alle relative spese. Tuttavia, le consigliamo di esaminare attentamente il regolamento condominiale e, se necessario, di richiedere una consulenza legale per tutelare i suoi diritti in modo efficace.
I principali riferimenti normativi relativi alla richiesta di contributi per l’installazione di impianti volti al superamento delle barriere architettoniche nei condomini, come i montascale, sono disciplinati sia a livello nazionale che regionale.
A livello nazionale, la normativa di riferimento è la Legge n. 13 del 9 gennaio 1989, che prevede contributi per l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati, compresi i condomini. Questa legge è attuata dal D.M. 236/1989, che specifica i requisiti tecnici per rendere accessibili gli edifici. Inoltre, il D.P.R. 503/1996 regolamenta l’accessibilità negli edifici pubblici e privati aperti al pubblico, ma è spesso considerato un riferimento anche per le strutture residenziali private.
A livello regionale, in Lombardia, è importante considerare la Legge Regionale n. 6/1989, che disciplina le modalità di accesso ai contributi per l’eliminazione delle barriere architettoniche. Inoltre, la Regione Lombardia emana periodicamente bandi specifici che stabiliscono i criteri e le modalità di assegnazione dei fondi, quindi è consigliabile consultare il sito della Regione o rivolgersi agli uffici competenti per verificare eventuali aggiornamenti normativi e disponibilità finanziarie.
Per quanto riguarda la seconda domanda, relativa ai parametri di sicurezza per l’installazione di un montascale a piattaforma in un condominio di quattro piani, il riferimento principale è la normativa tecnica UNI EN 81-40, che disciplina gli impianti di sollevamento destinati a persone con mobilità ridotta. Come correttamente indicato, la velocità massima consentita per questi impianti è di 0,15 m/s.
Tuttavia, non esiste un valore specificamente consigliato per garantire il miglior compromesso tra sicurezza ed efficienza: la velocità ottimale dipende da diversi fattori, tra cui il comfort della persona, le dimensioni della piattaforma e le condizioni di installazione.
In generale, si raccomanda di attenersi a valori vicini al limite massimo per ridurre i tempi di percorrenza, ma senza compromettere la stabilità e la sicurezza dell’utilizzatore. È altresì fondamentale assicurarsi che il montascale sia dotato di dispositivi di sicurezza come freni di emergenza, sistemi di rallentamento progressivo e protezioni anti-schiacciamento.
Per una valutazione più precisa in base alle caratteristiche dell’edificio e alle esigenze degli utenti, è consigliabile rivolgersi a un tecnico specializzato o a un’azienda certificata nel settore degli ausili per la mobilità.
Salve Alessio,
L’autonomia necessaria per un UPS o un sistema di batterie di emergenza che garantisca il funzionamento di un ascensore in caso di mancanza di rete elettrica dipende da diversi fattori, tra cui la potenza del motore dell’ascensore, il numero di viaggi da garantire in assenza di corrente, la capacità delle batterie installate e il tipo di UPS utilizzato. Per garantire un livello di sicurezza adeguato, un sistema di alimentazione di emergenza deve essere in grado di supportare almeno il tempo necessario per portare l’ascensore al piano più vicino e consentire l’uscita in sicurezza dei passeggeri.
La maggior parte degli ascensori moderni è dotata di un sistema di emergenza progettato per entrare in funzione automaticamente in caso di blackout. Questi sistemi utilizzano batterie tampone o UPS dedicati per alimentare i circuiti di emergenza, consentendo all’ascensore di terminare la corsa e aprire le porte. In media, per un ascensore residenziale con una potenza del motore compresa tra 3 e 10 kW, l’UPS dovrebbe fornire energia per almeno 5-15 minuti, tempo sufficiente per completare un ciclo di emergenza e consentire l’evacuazione sicura.
Se invece si desidera garantire un funzionamento continuo dell’ascensore per un periodo prolungato, ad esempio in un edificio ad alta frequentazione o in una struttura sanitaria, sarà necessario un sistema di batterie più potente o l’integrazione con un generatore di emergenza. In questi casi, la capacità delle batterie e la configurazione dell’UPS devono essere calcolate in base al numero medio di corse previste durante un’interruzione elettrica prolungata. Un UPS industriale con batterie ad alta capacità potrebbe fornire autonomia da 30 minuti fino a diverse ore, a seconda della richiesta di energia e della configurazione del sistema.
Un altro elemento chiave nella scelta dell’UPS per ascensori è la tipologia del dispositivo. Gli UPS online a doppia conversione sono generalmente la scelta più indicata per garantire una protezione continua e immediata, senza tempi di commutazione, evitando così qualsiasi interruzione improvvisa nel funzionamento dell’ascensore. È fondamentale anche considerare l’efficienza del sistema, poiché una perdita di energia durante la conversione potrebbe ridurre significativamente l’autonomia effettiva rispetto alla capacità nominale delle batterie.
Un aspetto normativo da tenere in considerazione riguarda le disposizioni di sicurezza degli edifici, che possono imporre specifiche soluzioni per gli ascensori in caso di emergenza. Ad esempio, la normativa UNI EN 81-20 e UNI EN 81-50 stabilisce alcuni requisiti per l’installazione e la manutenzione degli impianti di sollevamento, inclusi quelli relativi ai sistemi di emergenza. In molti casi, la soluzione ottimale prevede l’utilizzo di un gruppo di continuità combinato con un generatore di backup, in modo da garantire la piena operatività dell’ascensore anche in caso di blackout prolungato.
In questa situazione condominiale, bisogna distinguere i diversi aspetti economici e normativi legati all’installazione e all’utilizzo dell’ascensore. Ecco le risposte alle domande poste:
Quali costi devono sostenere i condomini che desiderano ora usufruire dell’ascensore?
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I condomini che inizialmente si sono rifiutati di contribuire alle spese di installazione, ma ora vogliono utilizzare l’ascensore, devono corrispondere la loro quota parte delle spese sostenute per l’installazione.
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L’articolo 1121 del Codice Civile stabilisce che, in caso di innovazioni gravose o voluttuarie, i condomini dissenzienti non sono tenuti a contribuire alle spese iniziali, ma possono in seguito partecipare all’uso dell’opera pagando la loro quota proporzionale delle spese sostenute.
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Il calcolo della quota da versare deve essere fatto tenendo conto dell’importo complessivo sostenuto per l’installazione, ridotto dell’eventuale contributo a fondo perduto.
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Inoltre, i nuovi utenti dovranno contribuire anche alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria secondo la ripartizione prevista dal regolamento condominiale o, in assenza, secondo le tabelle millesimali.
Le spese affrontate per la gestione della procedura di installazione possono essere richieste come rimborso?
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Il condomino che ha promosso l’opera può chiedere il rimborso delle spese documentabili sostenute per la gestione della procedura di installazione (es. spese per consulenze tecniche, compensi per professionisti, bolli e oneri amministrativi).
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Tuttavia, le spese non documentabili, come il tempo personale dedicato alla gestione delle pratiche, non possono essere richieste come rimborso, a meno che non ci sia stata una specifica delibera condominiale che lo preveda.
La quota ricevuta a fondo perduto deve essere considerata ai fini di un eventuale rimborso all’avente diritto?
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Sì, la somma ottenuta come contributo a fondo perduto deve essere sottratta dal costo totale dell’opera prima di calcolare la quota di ciascun condomino.
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Il principio è che il beneficio economico ottenuto (contributo pubblico) riduce proporzionalmente l’onere a carico dei partecipanti.
Questo significa che i condomini che ora vogliono usufruire dell’ascensore non devono rimborsare il contributo a fondo perduto all’iniziale promotore dell’opera, ma solo la parte effettivamente sostenuta da quest’ultimo.
In conclusione, i condomini che ora desiderano utilizzare l’ascensore devono contribuire alle spese sostenute per l’installazione, versando la loro quota proporzionale della somma residua di 8.100 euro, suddivisa tra il numero totale degli utilizzatori. Per quanto riguarda le spese legate alla gestione della procedura di installazione, possono essere richiesti rimborsi solo per quelle documentabili, come consulenze tecniche o oneri amministrativi. Il contributo a fondo perduto, invece, non deve essere rimborsato, poiché ha già ridotto il costo complessivo dell’opera per tutti i partecipanti.
Per una ripartizione equa delle spese di manutenzione del montascale, bisogna considerare sia il criterio della proprietà millesimale sia quello dell’altezza dal suolo, assicurandosi che il calcolo rifletta in modo oggettivo la reale fruizione dell’impianto. Ecco alcuni punti chiave da tenere in considerazione:
Criteri equi di ripartizione
L’uso combinato di due criteri (proprietà millesimale e altezza dal suolo) è ragionevole, ma deve essere applicato in modo coerente:
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Proprietà millesimale: tiene conto del valore di ogni unità immobiliare in relazione all’intero edificio.
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Altezza dal suolo: riflette il beneficio diretto tratto dall’uso del montascale. Chi abita più in alto lo usa di più e, quindi, deve contribuire in misura maggiore.
Il calcolo dell’altezza totale a 32,60 m sembra essere errato se si sommano singolarmente gli appartamenti ai piani inferiori. Il criterio corretto dovrebbe essere la somma delle altezze effettive per ogni livello e non il numero di appartamenti per piano.
Problematiche con l’approccio dell’amministratore
L’applicazione di coefficienti di piano arbitrari (come 6 per il terzo piano) introduce una distorsione evidente. Se nel vostro edificio al terzo piano c’è un solo appartamento, il suo contributo dovrebbe essere calcolato correttamente in base alla sua posizione e non in base a un’ipotesi di due appartamenti inesistenti.
Formula di calcolo equa
Si potrebbe utilizzare una formula più trasparente basata su:
Dove:-
Millesimi: si prendono i millesimi di proprietà già approvati dal condominio.
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Altezza dell’unità abitativa: si considera l’altezza effettiva dal suolo di ciascun appartamento.
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Altezza totale dell’edificio: la somma effettiva delle altezze dal suolo dei singoli piani.
Con questo metodo:
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Ogni condomino partecipa in base alla sua proprietà.
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Il beneficio dell’uso del montascale è proporzionale all’altezza dell’appartamento.
Se vuoi, posso aiutarti a calcolare la ripartizione esatta secondo il metodo più equo. Hai i millesimi di proprietà degli appartamenti?
Buongiorno Luigi,
la normativa europea 95/16/CE, sostituita dalla 2014/33/UE, stabilisce che tutti gli ascensori, inclusi quelli installati in abitazioni unifamiliari, devono essere dotati di un sistema di comunicazione bidirezionale che consenta un collegamento permanente con un servizio di pronto intervento. Questo requisito è stato ulteriormente dettagliato nelle norme EN 81-20 e EN 81-28, che specificano le caratteristiche tecniche dei sistemi di allarme e telesoccorso per ascensori.
Pertanto, non è sufficiente installare un semplice impianto telefonico collegato alla linea fissa o GSM; è necessario un sistema specifico di gestione delle chiamate di allarme conforme alle normative vigenti.
Per quanto riguarda l’utilizzo di una SIM card in un sistema GSM, è importante assicurarsi che la SIM scelta garantisca una connettività affidabile e continua, senza limitazioni che possano compromettere la sicurezza. Le SIM M2M (Machine-to-Machine) sono progettate per applicazioni come i sistemi di telesoccorso degli ascensori, offrendo vantaggi come:
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Connettività multi-operatore: possibilità di connettersi a diverse reti per garantire una copertura ottimale.
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Gestione remota: monitoraggio e controllo della SIM da remoto per assicurare il corretto funzionamento.
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Assenza di limiti sulle chiamate: nessuna restrizione sul numero o sulla durata delle chiamate, fondamentale per le emergenze.
Le SIM standard a basso costo potrebbero non offrire queste caratteristiche, esponendo a rischi in caso di emergenza. Pertanto, è consigliabile optare per una SIM M2M fornita da operatori specializzati nel settore degli ascensori o delle applicazioni IoT.
Inoltre, è fondamentale garantire che il sistema di telesoccorso sia dotato di una batteria di emergenza per funzionare anche in caso di interruzione dell’alimentazione elettrica, come previsto dalle normative.
Per una soluzione conforme e sicura, ti consiglio di rivolgerti a professionisti del settore che possano fornirti un sistema di telesoccorso certificato e assisterti nella scelta della SIM più adatta alle esigenze del tuo ascensore domestico.
Spero che queste informazioni ti siano utili.
Cordiali saluti,
Buonasera,
La risposta alla tua domanda dipende dalla natura delle spese e dalla presenza della tabella millesimale ascensore approvata dall’assemblea condominiale.Se esiste una tabella millesimale specifica per l’ascensore
Se nel vostro condominio è già stata approvata una tabella millesimale specifica per l’ascensore, allora tutte le spese, sia ordinarie (manutenzione) che straordinarie (riparazioni, sostituzioni, migliorie), devono essere ripartite secondo questa tabella, a meno che non sia specificato diversamente nel regolamento di condominio.
La tabella millesimale ascensore è elaborata tenendo conto di diversi fattori, tra cui:
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l’altezza del piano,
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l’utilizzo potenziale (ad esempio, maggiore per i piani più alti),
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la destinazione d’uso dell’unità immobiliare.
Se questa tabella è stata accettata all’unanimità o con la maggioranza necessaria, essa prevale sulle norme generali del Codice Civile.
Se NON esiste una tabella millesimale ascensore
In assenza di una tabella millesimale specifica, la ripartizione delle spese deve seguire le disposizioni dell’art. 1124 del Codice Civile, che prevede la suddivisione delle spese di manutenzione e sostituzione in questo modo:
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Metà della spesa suddivisa in base al valore millesimale di ciascuna unità immobiliare (tabella generale del condominio).
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L’altra metà ripartita in misura proporzionale all’altezza del piano rispetto all’ingresso dell’edificio.
L’articolo 1124 si applica a tutte le parti comuni relative all’uso dell’ascensore, se non diversamente disciplinato da un regolamento condominiale o da una tabella millesimale dedicata.
In base alla normativa e alla giurisprudenza italiana, la responsabilità della riparazione di un ascensore condominiale danneggiato a causa dell’uso improprio (come il superamento della capienza massima) dipende da diversi fattori, tra cui la colpa, il dolo, e le disposizioni contenute nel regolamento condominiale. Vediamo come si articola la questione nel tuo caso specifico.
Chi deve pagare la riparazione dell’ascensore?
In linea generale, la spesa di ripristino di un ascensore in un condominio viene ripartita tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi, ai sensi dell’art. 1124 Codice Civile, salvo che il danno sia stato causato per colpa o dolo di un singolo soggetto.
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Se il danno è accidentale o dovuto all’usura naturale: Le spese sono ripartite tra tutti i condomini.
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Se il danno è causato da un uso improprio riconducibile a una persona specifica: La spesa deve essere sostenuta da chi ha causato il danno, secondo l’art. 2043 Codice Civile (responsabilità civile per fatto illecito).
Responsabilità del proprietario dell’appartamento
L’amministratore può richiedere il pagamento della riparazione al proprietario dell’appartamento i cui affittuari hanno violato le norme di utilizzo dell’ascensore, se dimostra che il proprietario non ha fornito adeguate istruzioni o ha omesso di vigilare. Tuttavia, questa responsabilità non è automatica, perché:
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Gli ascensori, per legge (DPR 162/1999), devono riportare chiaramente la capienza massima e il peso massimo consentito, quindi non si può presupporre automaticamente una responsabilità del proprietario per mancata comunicazione.
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Se gli affittuari hanno ignorato le indicazioni esposte, la responsabilità ricade su di loro per comportamento negligente o doloso.
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Il proprietario, se costretto a pagare, può rivalersi sugli affittuari, esercitando il diritto di rivalsa ai sensi dell’art. 1590 Codice Civile, chiedendo il rimborso per i danni causati da un uso non conforme dell’immobile.
Cosa dice il regolamento condominiale?
Se il regolamento condominiale prevede espressamente che i danni causati da uso improprio di parti comuni siano a carico del singolo responsabile, l’amministratore può agire direttamente verso il proprietario e lasciare a lui la gestione del rapporto con l’affittuario.
Se il regolamento non prevede nulla di specifico, l’amministratore potrebbe comunque agire secondo il principio di responsabilità oggettiva del proprietario (essendo lui il titolare dell’unità immobiliare), ma la questione potrebbe essere contestata.
Come contestare la richiesta dell’amministratore?
Se il proprietario dell’appartamento ritiene ingiusta la richiesta dell’amministratore, può contestarla formalmente dimostrando che:
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La capienza massima era chiaramente indicata sull’ascensore e quindi l’omessa comunicazione agli affittuari non può essere considerata colpa del proprietario.
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Il danno è stato causato da un comportamento scorretto degli affittuari, su cui il proprietario non ha un controllo diretto.
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L’amministratore dovrebbe agire direttamente contro gli affittuari se l’uso improprio è documentato.
Buongiorno! La questione del posizionamento del locale macchine dell’ascensore in un condominio è regolata da normative tecniche e dal regolamento condominiale, oltre che da eventuali accordi tra condomini. Ecco alcune informazioni utili per affrontare la situazione:
Posizionamento dei motori dell’ascensore
Tradizionalmente, il locale macchine (che contiene i motori) viene posizionato in due aree principali:
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Sul tetto o all’ultimo piano: Questa è una scelta comune per ridurre il rumore percepito dagli appartamenti ai piani inferiori.
Al piano terra: Soluzione più economica e accessibile per la manutenzione, ma può comportare problemi di rumore per i residenti ai piani bassi.
Esistono anche ascensori “gearless” o con tecnologia MRL (Machine Room-Less), che non richiedono un locale macchine separato, riducendo problemi di spazio e rumorosità.
Obblighi e diritti condominiali
Normativa vigente: La decisione del posizionamento dell’ascensore deve rispettare le norme tecniche (UNI EN 81-20/50) e il regolamento edilizio comunale.
Decisione assembleare: L’installazione e il posizionamento vengono deliberati dall’assemblea condominiale, con la maggioranza richiesta per le innovazioni (solitamente maggioranza degli intervenuti e almeno 2/3 del valore millesimale, art. 1120 Codice Civile).- Impatto acustico: Se puoi dimostrare che il posizionamento del motore al piano terra provocherebbe disturbi superiori ai limiti di legge, potresti far valere il tuo diritto a richiedere una soluzione meno impattante (DPCM 5/12/1997 sui limiti acustici).
- Interessi dei condomini: Se il motore al piano terra può arrecare disagi evidenti alla tua unità immobiliare (rumore, vibrazioni), potresti proporre alternative più vantaggiose.
Se la decisione dovesse andare contro i tuoi interessi in modo significativo, potresti valutare un’azione legale dimostrando che il disagio arrecato è superiore alla normale tollerabilità (art. 844 Codice Civile).
