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La tua è una situazione molto delicata ma purtroppo non rara negli edifici costruiti in zone particolari o con soluzioni progettuali “di fortuna” come spesso accadeva negli anni ’70-’80.
In linea generale, se l’ascensore è stato installato come impianto condominiale e tutti i condomini hanno sempre pagato regolarmente le spese di manutenzione, il proprietario non può arbitrariamente impedirne l’uso o chiudere una fermata, perché si tratta di un bene comune al servizio dell’intero edificio.
Anche se il corridoio o il locale tecnico ricadono catastalmente nella sua proprietà, il fatto che per decenni sia stato consentito l’accesso configura una servitù di fatto, che può essere fatta valere in giudizio come servitù per destinazione del padre di famiglia (se l’opera è nata al momento della costruzione) o addirittura come servitù per usucapione se l’utilizzo è stato continuo, pacifico e ininterrotto per oltre vent’anni.
In questo senso, il comportamento del nuovo proprietario appare illegittimo, perché l’uso del vano ascensore non può essere limitato unilateralmente. È quindi possibile per il condominio agire legalmente, chiedendo un provvedimento d’urgenza per riaprire immediatamente l’accesso e, intraprendere un giudizio ordinario per accertare l’esistenza della servitù condominiale.
Non è necessario che esista un atto scritto: la giurisprudenza riconosce spesso che l’uso protratto nel tempo di un passaggio, o di una fermata di ascensore che attraversa proprietà private, legittima la tutela dei condomini che ne hanno fruito.
In casi simili, spesso si risolve con una trattativa, riconoscendo formalmente la servitù con atto notarile e registrazione nei registri immobiliari, così da evitare ulteriori contestazioni. Tuttavia, se il proprietario rimane fermo sulla sua posizione, l’unica via è l’azione legale.
Buongiorno,
la tua situazione rientra in quello che il Codice Civile definisce “condominio minimo”, cioè un edificio composto da più proprietari (anche solo due) che condividono parti comuni come scale, tetto e impianti.Anche se non avete mai nominato un amministratore o redatto tabelle millesimali, di fatto siete già un condominio ai sensi della legge, perché basta la comproprietà di beni comuni per far scattare la disciplina condominiale.
Questo significa che le decisioni relative alle parti comuni, come la scala dove dovrebbe passare la piattaforma elevatrice, devono essere prese secondo le regole del condominio e non più soltanto con accordi verbali.
Per installare un ascensore o un mini elevatore interno non è richiesta l’unanimità dei proprietari, ma la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1120 del Codice Civile: l’assemblea può approvare con la maggioranza dei partecipanti e almeno la metà dei millesimi.
Nel tuo caso, non avendo ancora tabelle millesimali, sarebbe necessario predisporle tramite un tecnico (geometra o ingegnere), perché servono a stabilire i pesi delle votazioni e la ripartizione delle spese. Senza tabelle, il criterio che state usando del 50% a testa non è conforme alla legge e rischia di complicare ulteriormente il problema.
La tua disabilità, riconosciuta con la legge 104, ti dà un diritto oggettivo a richiedere l’eliminazione delle barriere architettoniche, tutelato anche dall’articolo 2 della legge 13/1989 e dal D.M. 236/1989.
Costituire formalmente un condominio minimo, situazione comune in piccoli edifici degli anni ’50-’60, sarebbe il primo passo utile: con la nomina di un amministratore (anche non obbligatoria, ma consigliata), la redazione delle tabelle millesimali e una delibera regolare, avresti una base legale solida.
Buongiorno,
il tema che sollevi è molto delicato perché tocca due aspetti strettamente collegati: la sicurezza sismica e l’abbattimento delle barriere architettoniche.Nel tuo caso il tecnico ha perfettamente chiarito il punto centrale: realizzare un vano ascensore interno in un condominio degli anni ’60, privo di adeguamento antisismico e situato in zona sismica 2, comporta inevitabilmente un’interferenza con le strutture portanti. .
Per rispondere alle tue domande: sì, nella maggior parte dei casi per inserire un vano interno che incida sulle strutture portanti occorre almeno un progetto antisismico generale e l’autorizzazione sismica da parte del Genio Civile, che difficilmente rilascia pareri favorevoli se non c’è un adeguamento o un miglioramento dell’intero fabbricato.
Deroghe vere e proprie non esistono, anche se talvolta i progettisti riescono a studiare soluzioni alternative con mini-ascensori che non richiedono demolizioni importanti, ma si tratta di casi molto limitati e sempre da valutare con perizia ingegneristica.
L’ascensore esterno, invece, viene generalmente considerato una struttura indipendente. Deve comunque rispettare le norme antisismiche perché è un’opera ancorata al suolo e collegata all’edificio, ma essendo costruito in acciaio con proprie fondazioni e telai può essere autorizzato senza dover intervenire sull’intero condominio.
Capisco la frustrazione di trovarti di fronte a costi più alti, ma se vuoi sfruttare il bonus barriere architettoniche la strada più percorribile resta quella di un ascensore esterno.
Buongiorno,
nessun problema, sono qui per aiutare.In questi casi il punto centrale non è tanto la PEC inviata in passato, ma lo stato attuale dell’impianto e la possibilità di regolarizzarlo.
È sempre possibile procedere oggi con una nuova richiesta di assegnazione della matricola all’Ufficio comunale competente, allegando tutta la documentazione disponibile.
In genere i Comuni permettono di regolarizzare gli impianti anche a distanza di anni, purché siano in regola sotto il profilo tecnico e della sicurezza.
Ti consiglio di presentare subito una nuova istanza protocollata, meglio se tramite PEC indirizzata all’ufficio specifico che si occupa degli impianti elevatori, oppure direttamente tramite sportello. In questo modo puoi dimostrare la volontà di regolarizzare la posizione.
Buongiorno,
il danno causato dalle infiltrazioni, se legato a un difetto costruttivo del vano, non può più essere imputato al costruttore visto che la ditta non esiste più e non è possibile rivalersi su di essa.L’assicurazione ha ragione a rifiutare il risarcimento, perché le polizze condominiali coprono eventi accidentali e non vizi originari dell’opera. Pertanto, la responsabilità ricade sul condominio in quanto proprietario collettivo della struttura.
Per quanto riguarda la ripartizione delle spese, la giurisprudenza è chiara: le spese di manutenzione straordinaria dell’ascensore e del vano esterno che lo ospita sono a carico di tutti i condomini, anche di quelli che abitano ai piani bassi o non utilizzano l’impianto.
I danni interni agli appartamenti e ai pianerottoli colpiti dalle infiltrazioni, invece, restano comunque di competenza del condominio, che dovrà farsene carico e poi eventualmente rivalersi contro eventuali responsabili se emergessero in seguito perizie tecniche più dettagliate. Non è possibile chiamare in causa solo chi ha deliberato l’intervento anni fa, perché la responsabilità è oggi del condominio nel suo insieme.
Se esiste una PEC inviata al Comune con la richiesta di assegnazione della matricola e quella ricevuta è stata utilizzata come riferimento per consentire le verifiche biennali, questo dimostra che l’impianto è stato denunciato, ma che l’iter amministrativo non è stato completato dall’ente. Non è quindi un abuso, ma una procedura rimasta sospesa.
La regolarizzazione è assolutamente possibile: sarà sufficiente presentare una nuova istanza al Comune o all’ente competente (ASL/ARPA), allegando copia della PEC già inviata a suo tempo, la ricevuta di consegna e le verifiche biennali effettuate in questi anni.
In questo modo si dimostra che l’impianto è sempre stato mantenuto in esercizio secondo la normativa, ma privo del numero identificativo per mancata risposta dell’ufficio.
Buongiorno,
dal punto di vista giuridico, il punto chiave è che l’ascensore è accatastato come bene comune non censibile, quindi appartiene a entrambi i proprietari in proporzione alle quote delle parti comuni, indipendentemente dall’uso che ne viene fatto.Questo significa che, in assenza di un atto notarile che disciplini diversamente, la regola generale è quella prevista dal Codice Civile: tutti i comproprietari partecipano alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, proporzionalmente ai millesimi o alle quote.
L’accordo verbale di esclusione non ha valore vincolante se non è stato formalizzato per iscritto e trascritto nei registri immobiliari. Per evitare di dover partecipare a spese future, esistono due strade.
La prima è un accordo formale con gli eredi con cui rinunci alla comproprietà dell’ascensore riconoscendolo come pertinenza esclusiva dell’unità al piano superiore, l’altra è predisporre una convenzione registrata in cui venga stabilito che tutte le spese, ordinarie e straordinarie, sono a carico esclusivo dell’unità del piano superiore.
Se nessuno di questi passaggi viene formalizzato, l’agenzia immobiliare ha ragione: tu, come comproprietaria formale, sei tenuta a contribuire. Per questo, ti conviene affrontare subito la questione con un atto scritto che disciplini chiaramente uso e spese dell’ascensore.
Buongiorno,
un ascensore installato e collaudato regolarmente deve essere dotato di una matricola rilasciata dall’ente competente (generalmente l’ASL o l’ARPA a seconda della regione), che serve per l’iscrizione dell’impianto nel registro degli ascensori e per consentire le verifiche periodiche obbligatorie ogni due anni.Se a distanza di cinque anni non risulta assegnata alcuna matricola, molto probabilmente l’impianto non è mai stato registrato presso il Comune o l’ente di competenza, nonostante il collaudo iniziale.
La sanatoria è possibile, ma va regolarizzata attraverso una comunicazione formale al Comune in cui si trova l’edificio, allegando la dichiarazione di conformità rilasciata dall’installatore, il verbale di collaudo e tutta la documentazione tecnica prevista.
In alcuni casi, il Comune può applicare sanzioni amministrative per la mancata tempestiva denuncia dell’impianto, ma ciò non impedisce la regolarizzazione.
Il tema che sollevi è molto frequente nei condomini misti dove coesistono appartamenti e unità commerciali. La regola generale è che le spese relative all’ascensore, comprese quelle straordinarie, vanno ripartite tra tutti i condomini secondo i criteri stabiliti dall’articolo 1124 del Codice Civile.
Nel tuo caso, i negozi e il bar al piano terra devono contribuire alle spese di sostituzione dell’ascensore salvo che non esista un regolamento condominiale contrattuale (quindi sottoscritto al momento dell’acquisto) che li escluda espressamente.
La Cassazione si è più volte espressa chiarendo che l’esenzione dalle spese è ammissibile solo per locali con accesso indipendente e senza alcun collegamento interno al vano scale. Se invece esiste un accesso o se l’immobile fa comunque parte del corpo condominiale, l’obbligo di contribuzione rimane.
Quanto alle agevolazioni fiscali, il bonus barriere architettoniche 2025 è accessibile anche ai proprietari di locali commerciali, purché partecipino alla spes.
La regola generale, è che le spese dell’ascensore si ripartiscono fra tutti i condomini perché l’impianto è considerato parte comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. e serve all’intero edificio.
Tuttavia, la giurisprudenza ha riconosciuto che quando un appartamento al piano terra ha un ingresso totalmente indipendente e non trae alcuna utilità, né diretta né indiretta, dall’ascensore e dal vano scale, può essere escluso dalle relative spese, ma questa esclusione deve risultare chiara e comprovata.
In pratica, se l’appartamento non ha nemmeno un accesso secondario tramite scale e ascensore e non può in alcun modo usufruire dell’impianto, allora la nuova proprietaria potrebbe avere titolo per chiedere di non partecipare alle spese.
Però se esiste anche solo un collegamento potenziale alle parti comuni, o se il regolamento contrattuale del condominio prevede comunque la contribuzione di tutti i condomini, anche i proprietari del piano terra devono partecipare.
Buongiorno,
la questione che sollevi è molto comune nei condomini, soprattutto quando si parla di spese straordinarie legate all’ammodernamento o all’adeguamento dell’ascensore.L’articolo 1124 del Codice Civile, stabilisce che le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto ascensore vadano ripartite fra tutti i condomini in proporzione al valore millesimale e al piano di residenza, indipendentemente dal fatto che uno specifico condomino utilizzi o meno l’impianto.
Nel caso del tuo condominio, la nuova proprietaria del piano terra con ingresso indipendente non può sottrarsi alla contribuzione se l’impianto è già parte delle parti comuni e se l’intervento ha carattere di manutenzione straordinaria o di adeguamento normativo, come nel caso dell’adeguamento per la sicurezza e l’abbattimento delle barriere architettoniche.
Solo in situazioni particolari, ad esempio quando il regolamento contrattuale del condominio esclude espressamente i proprietari del piano terra dalle spese, o quando il bene comune non è materialmente a servizio di quelle unità, può configurarsi un’esenzione. Ma si tratta di eccezioni e devono essere chiaramente documentate.
Il fatto che l’ascensore risalga al 1988 e non sia mai stato aggiornato rende l’intervento non solo un’opera di miglioramento, ma un obbligo di adeguamento normativo, e dunque tutti i condomini devono partecipare alla spesa secondo i criteri previsti.
Buongiorno,
installare un ascensore esterno in un edificio storico vincolato è possibile, perché la normativa italiana tutela il diritto all’accessibilità e all’eliminazione delle barriere architettoniche, anche in presenza di vincoli paesaggistici e architettonici.Nel tuo caso, è fondamentale la fase autorizzativa: serve una delibera condominiale approvata a maggioranza qualificata, una pratica edilizia presso il Comune, in genere una SCIA o permesso di costruire, e soprattutto il nulla osta della Soprintendenza ai sensi del Codice dei beni culturali.
Tuttavia i tempi sono lunghi. Complessivamente, tenendo conto di tutti i passaggi (progettazione, autorizzazioni, integrazioni, esecuzione e collaudi) è realistico prevedere un arco temporale totale di 6-12 mesi, salvo imprevisti o rallentamenti degli enti.
In edifici vincolati, la fase della Soprintendenza è spesso quella che può più facilmente allungare i tempi.Il bonus barriere architettoniche rappresenta un’opportunità concreta per coprire una quota significativa dell’investimento ma è necessario dimostrare che vi risiedono persone con problemi di mobilità riconosciuta.
Buongiorno,
l’installazione di una piattaforma elevatrice, anche se finalizzata all’abbattimento delle barriere architettoniche, non rientra di norma tra le opere completamente libere, perché comporta modifiche strutturali ed esterne all’edificio. È vero che l’abbattimento delle barriere architettoniche è tutelato dalla legge (in particolare dalla L. 13/1989 e dal D.M. 236/1989) e gode di iter semplificati, ma non significa che l’installazione fosse esente da titolo edilizio.Nel tuo caso il Comune considera l’opera un abuso perché realizzata senza alcuna pratica edilizia, anche se l’obiettivo era nobile e legittimo. La soluzione è di regolarizzare la situazione tramite una sanatoria edilizia, dimostrando che la piattaforma rispetta i requisiti di sicurezza, le distanze e le normative in materia.
Ti consiglio di rivolgerti a un geometra, ingegnere o a chi ha installato l’impianto, per valutare se è possibile richiedere la sanatoria e metterti in regola.
Sì, la manutenzione periodica dell’ascensore è sempre obbligatoria per legge, indipendentemente dal numero di appartamenti presenti nel condominio o dalla frequenza di utilizzo, come dice il DPR 162/1999 e successive modifiche. La normativa prevede controlli regolari da parte di una ditta abilitata, con verifiche semestrali di funzionamento e manutenzione preventiva, oltre alle verifiche biennali effettuate dagli enti autorizzati.
Questo obbligo non dipende dall’intensità di utilizzo ma dalla necessità di garantire la sicurezza delle persone che lo utilizzano, perché anche un ascensore poco usato può presentare guasti o usura nel tempo.
Di solito, per poter accedere ai contributi regionali o comunali per l’abbattimento delle barriere architettoniche, è necessario presentare la domanda e attendere l’esito prima di iniziare i lavori, perché in molti casi se l’intervento viene avviato prima della concessione ufficiale del contributo si rischia di perdere il diritto all’agevolazione. Ti consiglio di chiedere direttamente all’ufficio comunale competente se è possibile anticipare i lavori senza perdere il contributo.
Spero di averti aiutato
