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Nel caso in cui un appartamento all’interno di un condominio sia affittato, la responsabilità del pagamento delle spese di manutenzione straordinaria dell’ascensore ricade sul proprietario dell’immobile e non sull’inquilino.
Questo principio è stabilito dal Codice Civile italiano e ribadito anche dalla normativa specifica in materia di locazioni. In particolare, l’articolo 1576 del Codice Civile stabilisce che il locatore è tenuto a eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione che spettano all’inquilino.
La manutenzione straordinaria dell’ascensore, che comprende interventi come la sostituzione del motore, delle funi, della centralina o della cabina, rientra chiaramente tra le spese straordinarie e, quindi, deve essere sostenuta dal proprietario.
L’inquilino, invece, è tenuto esclusivamente alle spese di manutenzione ordinaria dell’ascensore, ovvero ai costi relativi all’uso quotidiano e alle piccole riparazioni o controlli periodici necessari per garantire il funzionamento dell’impianto.
Questi costi vengono solitamente suddivisi dal proprietario al momento della redazione del contratto di locazione e possono essere indicati nella parte relativa agli oneri accessori, insieme alle altre spese condominiali ordinarie.
Salve Mario,
La situazione che descrivi riguarda un caso di installazione dell’ascensore condominiale a iniziativa parziale, ovvero quando l’opera viene realizzata non su decisione obbligatoria dell’intero condominio, ma su proposta e a carico solo di alcuni condomini.Nel tuo caso, l’assemblea ha autorizzato l’intervento, ma i costi sono a carico esclusivo tuo e dell’altro condomino. Questo significa che, salvo diverso accordo tra voi due, la spesa di installazione dell’ascensore va ripartita esclusivamente tra i due partecipanti all’opera.
Se non avete stabilito una ripartizione diversa nel momento dell’accordo, si presume per legge una divisione in parti uguali. Pertanto, l’intero importo di 80.000 euro sarebbe da suddividere in due quote da 40.000 euro ciascuna.
Va tuttavia precisato che nulla vieta di concordare una ripartizione diversa, ad esempio tenendo conto dell’altezza dei piani e dei millesimi di proprietà.
Saluti
La scelta tra un montascale e una piattaforma elevatrice per un’abitazione privata dipende da diversi fattori legati alle esigenze personali dell’utente, alla conformazione dell’edificio e alle normative vigenti in materia di accessibilità.
Entrambe le soluzioni sono progettate per facilitare la mobilità all’interno delle abitazioni e superare barriere architettoniche, ma si differenziano per funzionalità, ingombro, prestazioni e costi.
Il montascale, a poltroncina o a pedana, è particolarmente indicato quando si tratta di superare una o più rampe di scale in modo semplice, veloce ed economico. È una soluzione ideale soprattutto per persone anziane o con difficoltà motorie moderate, che conservano una certa autonomia e non utilizzano una sedia a rotelle.
La piattaforma elevatrice, invece, rappresenta una soluzione più versatile e inclusiva, perché consente il trasporto verticale di persone anche in sedia a rotelle e può essere utilizzata da tutti, senza necessità di trasferirsi su una poltrona.
Dal punto di vista normativo, entrambi i dispositivi devono essere conformi alle direttive europee in materia di sicurezza e accessibilità, come la Direttiva Macchine 2006/42/CE e le norme UNI EN specifiche per ogni tipologia.
Inoltre, l’installazione di montascale e piattaforme elevatrici in ambito residenziale può beneficiare di agevolazioni fiscali, come la detrazione del 75% prevista dal Bonus Barriere Architettoniche, anche in assenza di persone disabili legalmente riconosciute.
In sintesi, per scegliere tra un montascale e una piattaforma elevatrice in un’abitazione privata, è fondamentale valutare il grado di autonomia dell’utente, lo spazio disponibile, la configurazione delle scale, l’estetica desiderata e il budget a disposizione.
L’accessibilità degli ascensori per persone con disabilità è regolata in Italia da un insieme di normative tecniche e legislative che hanno l’obiettivo di garantire il diritto alla mobilità, all’inclusione sociale e alla piena fruizione degli spazi comuni.
La normativa principale di riferimento è il Decreto Ministeriale 14 giugno 1989, n. 236, che stabilisce i requisiti tecnici per l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici pubblici e privati.
In particolare, l’articolo 8.1.13 di questo decreto definisce le caratteristiche minime che un ascensore deve rispettare per essere considerato accessibile.
Accanto a questo decreto, un’altra normativa fondamentale è rappresentata dalle norme UNI EN 81-70, che definiscono criteri specifici relativi all’altezza dei comandi, alla presenza di segnalazioni visive e acustiche, ai corrimani interni, ai sistemi di emergenza e alle soglie a filo pavimento per facilitare l’ingresso in cabina.
Un ulteriore riferimento è la Legge n. 13 del 1989, che regola il superamento delle barriere architettoniche e attribuisce a ogni cittadino con disabilità, o a chi ne ha tutela, il diritto di intervenire a proprie spese per installare un ascensore o un altro sistema elevatore anche senza il consenso dell’assemblea condominiale, a patto che l’intervento non impedisca l’uso delle parti comuni agli altri condomini.
Infine, la Direttiva Europea 2014/33/UE e il Regolamento (UE) 2019/424, recepiti dall’Italia, fissano le disposizioni per la sicurezza e l’accessibilità degli ascensori in ambito comunitario, introducendo criteri armonizzati per la progettazione e la manutenzione degli impianti elevatori, anche in ottica di efficienza energetica e compatibilità ambientale.
Dopo un intervento di manutenzione, è possibile percepire un cambiamento nella velocità dell’ascensore, ma questo non significa necessariamente che sia stato commesso un errore.
Tuttavia, un ascensore che diventa sensibilmente più lento in seguito a un intervento tecnico merita sempre una verifica approfondita, poiché potrebbero esserci diverse cause alla base del rallentamento.
In primo luogo, bisogna verificare se il tecnico ha eseguito delle regolazioni più conservative per aumentare la sicurezza o ridurre l’usura dell’impianto.
Un altro possibile motivo riguarda l’aggiornamento del software di controllo o l’installazione di dispositivi elettronici che regolano l’accelerazione e la frenata, i quali potrebbero essere stati configurati con parametri più cauti.
Questo accade soprattutto negli impianti più vecchi dove si interviene per adattare l’ascensore alle norme di sicurezza più recenti, come quelle previste dalle normative UNI EN 81-20 e UNI EN 81-50.
Anche un leggero rallentamento può essere previsto per evitare disallineamenti ai piani, vibrazioni o sollecitazioni eccessive dei componenti.
Tuttavia, se la riduzione della velocità è eccessiva e compromette il comfort o la funzionalità dell’impianto, è opportuno contattare la ditta manutentrice e richiedere una verifica specifica.
Potrebbe esserci stato un intervento non ottimale, una taratura errata del quadro di comando, oppure un componente sostituito che non rispetta le prestazioni originali dell’impianto.
Il montascale installato che emette un rumore forte potrebbe essere sintomo di un’anomalia tecnica oppure, in alcuni casi, potrebbe rientrare nei limiti della normale rumorosità dell’impianto, a seconda del modello, della tecnologia utilizzata e delle condizioni di installazione.
Tuttavia, è importante sottolineare che un montascale moderno dovrebbe garantire un funzionamento fluido e silenzioso, proprio perché viene progettato per essere utilizzato quotidianamente da persone con mobilità ridotta e in contesti domestici dove il comfort acustico è fondamentale.
Un rumore eccessivo o improvviso può dipendere da diversi fattori. Potrebbe trattarsi di un problema di lubrificazione delle guide o delle parti meccaniche, di un’installazione non perfettamente allineata, di un motore non ben fissato o di componenti che si stanno usurando precocemente.
Anche piccoli disallineamenti delle rotaie, la presenza di polvere o detriti sulle guide, o una regolazione non ottimale del sistema di frenata possono generare vibrazioni e rumori anomali durante il funzionamento. Se il montascale ha iniziato a fare rumore dopo un certo periodo di utilizzo, è possibile che si tratti di una normale usura che però va monitorata con attenzione.
In altri casi, il rumore può essere semplicemente una caratteristica di alcuni modelli più datati o economici, che non prevedono accorgimenti specifici per la riduzione acustica. Tuttavia, anche in questi casi, esistono soluzioni tecniche che consentono di ridurre il rumore, come l’utilizzo di pattini silenziati, ammortizzatori o sistemi di isolamento dalle vibrazioni.
Migliorare l’efficienza energetica di un ascensore già installato è un obiettivo sempre più importante, sia per ridurre i consumi elettrici e abbattere i costi in bolletta, sia per allinearsi alle normative ambientali e ai criteri di sostenibilità degli edifici.
Esistono diverse strategie per ottimizzare il consumo energetico di un impianto elevatore esistente, anche senza sostituirlo completamente. La prima soluzione consiste nell’intervenire sull’impianto con l’adozione di tecnologie moderne a basso consumo.
Ad esempio, la sostituzione del motore con un modello a magneti permanenti ad alta efficienza consente una riduzione significativa dei consumi elettrici, soprattutto nei cicli di avvio e frenata. Anche l’installazione di inverter per la regolazione della velocità e della coppia motrice rappresenta una scelta efficace per diminuire i picchi di assorbimento energetico, migliorando al tempo stesso il comfort del viaggio in ascensore.
Un altro intervento molto utile riguarda il sistema di illuminazione della cabina. La sostituzione delle lampade tradizionali con luci a LED a basso consumo, possibilmente abbinate a sensori di presenza che spengano automaticamente l’illuminazione quando la cabina è vuota, contribuisce a una sensibile riduzione del fabbisogno energetico.
Dal punto di vista gestionale, un’altra modalità per migliorare l’efficienza è ottimizzare i tempi di attesa e il funzionamento in stand-by. Attraverso l’aggiornamento del software o la sostituzione del quadro di comando con uno di nuova generazione, è possibile impostare modalità di sospensione automatica, il cosiddetto standby intelligente, che riduce al minimo i consumi nelle ore di inattività.
Infine, è fondamentale eseguire una manutenzione regolare e professionale, perché l’usura dei componenti meccanici, la lubrificazione insufficiente o l’accumulo di polvere e detriti nei sistemi di scorrimento possono aumentare l’attrito e far lavorare il motore in modo meno efficiente. Una corretta manutenzione preventiva garantisce non solo una maggiore sicurezza e durata dell’impianto, ma anche un’efficienza energetica più stabile nel tempo.
Sì, attualmente esistono incentivi fiscali per l’installazione di ascensori in edifici esistenti, grazie al Bonus Barriere Architettoniche, prorogato fino al 31 dicembre 2025. Questa agevolazione consente una detrazione fiscale del 75% sulle spese sostenute per interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, inclusa l’installazione di ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici. La detrazione è ripartita in cinque quote annuali di pari importo.
Il bonus è accessibile a persone fisiche, condomini, imprese, enti pubblici e privati, senza l’obbligo che nell’edificio siano presenti soggetti con disabilità. Gli interventi devono essere realizzati su edifici già esistenti e conformi ai requisiti previsti dal D.M. 236/1989. I limiti di spesa detraibile variano in base alla tipologia dell’edificio: fino a 50.000 euro per edifici unifamiliari o unità immobiliari indipendenti, 40.000 euro per edifici da due a otto unità immobiliari, e 30.000 euro per edifici con più di otto unità immobiliari.
È importante notare che, a seguito delle modifiche introdotte dal Decreto Legge n. 39/2024, non è più possibile optare per la cessione del credito o lo sconto in fattura per le spese sostenute dal 30 marzo 2024. Pertanto, il beneficio fiscale può essere fruito esclusivamente tramite detrazione nella dichiarazione dei redditi.
Per ulteriori dettagli e per verificare la documentazione necessaria, è consigliabile consultare il sito dell’Agenzia delle Entrate o rivolgersi a una azienda ascensoristica della tua zona.
Le differenze tra ascensori idraulici ed elettrici riguardano diversi aspetti, tra cui le prestazioni, i costi di manutenzione, il consumo energetico e la destinazione d’uso. Comprendere queste differenze è fondamentale per scegliere il tipo di impianto più adatto alle esigenze specifiche di un edificio residenziale, commerciale o pubblico, anche in ottica di ottimizzazione dei costi e della funzionalità a lungo termine.
Gli ascensori idraulici, detti anche oleodinamici, funzionano grazie a un pistone alimentato da una centralina idraulica che spinge la cabina verso l’alto e la fa scendere per gravità. Questi impianti sono particolarmente indicati per edifici di pochi piani perché offrono una spinta potente a basse velocità e richiedono una struttura portante meno invasiva. Tuttavia, le prestazioni in termini di velocità e frequenza di utilizzo sono inferiori rispetto agli ascensori elettrici. Inoltre, il consumo energetico degli ascensori idraulici è maggiore in fase di salita, mentre la discesa avviene quasi senza energia, ma con maggiore usura delle componenti meccaniche.
Gli ascensori elettrici, invece, sono azionati da un motore elettrico che muove direttamente i cavi della cabina attraverso una puleggia. Questo tipo di impianto elettrico garantisce prestazioni migliori in termini di velocità, fluidità di movimento e efficienza energetica complessiva, ed è quindi preferito per edifici alti, ad alta intensità d’uso o dove la rapidità negli spostamenti è un elemento chiave.
In termini di manutenzione, gli ascensori idraulici richiedono controlli più frequenti e interventi più onerosi nel lungo periodo, in particolare per la sostituzione dell’olio idraulico, delle guarnizioni e delle centraline.
In sintesi, gli ascensori idraulici sono più adatti a edifici bassi e dove il costo iniziale deve essere contenuto, ma implicano una manutenzione più impegnativa e prestazioni limitate. Gli ascensori elettrici, al contrario, offrono maggiore efficienza, velocità e affidabilità, risultando ideali per edifici di più piani o ad alto traffico.
Nel caso di uno stabile storico in cui vi sia stato comunicato che non è possibile installare un ascensore tradizionale, è importante sapere che esistono diverse soluzioni alternative che possono garantire comunque l’accessibilità, nel rispetto dei vincoli architettonici e delle normative sulla tutela del patrimonio edilizio.
Gli edifici storici, infatti, sono spesso soggetti a vincoli della Soprintendenza, che limitano o vietano interventi invasivi come la realizzazione di vani corsa o la modifica della facciata o delle strutture portanti. Tuttavia, il diritto all’accessibilità è tutelato dalla Legge 13/1989 e dal D.M. 236/1989, che promuovono l’eliminazione delle barriere architettoniche anche negli edifici sottoposti a tutela, compatibilmente con le esigenze di conservazione.
Tra le soluzioni più efficaci in un contesto di vincolo storico vi sono i miniascensori o le piattaforme elevatrici, che richiedono spazi ridotti e possono essere installati all’interno del vano scala, in cortili interni o addirittura in soluzioni autoportanti esterne, minimizzando l’impatto visivo e strutturale.
Questi impianti, meno invasivi rispetto a un ascensore tradizionale, sono spesso approvati dagli enti preposti alla tutela del patrimonio perché si adattano alla configurazione preesistente e possono essere personalizzati con materiali e finiture compatibili con il contesto storico.
In alternativa, nei casi in cui non sia tecnicamente possibile realizzare alcuna installazione verticale, può essere valutata anche l’installazione di montascale o servoscala, ideali per superare le barriere nei percorsi comuni, pur con limiti di portata e accessibilità.
Se avete installato un ascensore nuovo che continua a bloccarsi con persone all’interno, è assolutamente legittimo valutare la possibilità di rivalersi sulla ditta installatrice, soprattutto se il malfunzionamento si manifesta ripetutamente e in tempi brevi dopo l’installazione.
Dal punto di vista legale, l’installatore è responsabile del corretto funzionamento dell’impianto, e un ascensore nuovo che si blocca frequentemente può configurarsi come un difetto di fabbricazione, di progettazione o di installazione.
In base al Codice Civile italiano, la ditta che ha eseguito i lavori è tenuta a garantire la funzionalità e la sicurezza dell’ascensore per un periodo minimo di due anni, come previsto dall’articolo 1667 in materia di appalto, che disciplina la responsabilità dell’appaltatore per vizi dell’opera.
È fondamentale documentare ogni episodio di blocco, segnalare tempestivamente ogni guasto e richiedere alla ditta installatrice interventi di verifica tecnica con relativa relazione scritta. Se la ditta non interviene o lo fa in modo inefficace, è possibile attivare una procedura formale tramite raccomandata o PEC, chiedendo la messa a norma dell’impianto e il ripristino della piena funzionalità, eventualmente fissando un termine entro il quale risolvere il problema.
Dal punto di vista della sicurezza e della normativa ascensoristica, un impianto che si blocca con persone a bordo rappresenta un grave rischio e potrebbe comportare responsabilità anche in ambito amministrativo o penale per la ditta installatrice, soprattutto se l’impianto non risulta conforme alle norme UNI EN 81-20 e UNI EN 81-50, che regolano sicurezza e affidabilità degli ascensori.
La ripartizione delle spese per la manutenzione e la sostituzione dell’ascensore condominiale in un palazzo storico segue le stesse regole previste dal Codice Civile per tutti gli edifici condominiali, salvo particolari vincoli o regolamenti specifici legati alla tutela del bene storico. In base all’articolo 1124 del Codice Civile, le spese relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore devono essere suddivise tra tutti i condomini che ne traggono utilità, in proporzione per metà ai millesimi di proprietà e per l’altra metà all’altezza del piano in cui si trova ciascuna unità immobiliare. Questo significa che gli appartamenti ai piani più alti contribuiscono in misura maggiore rispetto a quelli situati ai piani inferiori, proprio perché l’utilizzo dell’ascensore è potenzialmente maggiore.
Nel caso specifico di un edificio storico, è fondamentale tenere conto anche di eventuali vincoli architettonici imposti dalla Soprintendenza, i quali possono influire sulle modalità di installazione o sostituzione dell’impianto, ma non alterano la regola di base sulla ripartizione delle spese tra i condomini. Tuttavia, se l’edificio è soggetto a vincoli artistici o monumentali, è possibile che i costi di progettazione, autorizzazione o adeguamento siano più elevati rispetto a quelli di un edificio moderno. In questi casi, le spese straordinarie legate all’adattamento dell’impianto alle prescrizioni della Soprintendenza vengono comunque suddivise con gli stessi criteri di legge, a meno che il regolamento condominiale contrattuale non disponga diversamente.
Va inoltre sottolineato che, in caso di interventi di sostituzione dell’ascensore, la decisione deve essere presa in assemblea condominiale con le maggioranze previste per le innovazioni (art. 1136 c.c.) se comporta modifiche rilevanti o miglioramenti rispetto all’impianto preesistente. Anche la manutenzione straordinaria va approvata in assemblea, soprattutto se comporta spese significative o interventi strutturali che coinvolgono le parti comuni. È sempre utile, nel contesto di un palazzo storico, coinvolgere tecnici specializzati in impianti su edifici vincolati, in modo da garantire soluzioni compatibili con le normative in materia di tutela e sicurezza.
Buongiorno, la tua domanda è molto pertinente e riguarda una funzionalità tecnica degli ascensori moderni che spesso genera dubbi tra i passeggeri. In realtà, non esiste alcuna norma di legge che obblighi un ascensore a tornare automaticamente al piano terra una volta arrivato al piano selezionato. La funzione di ritorno automatico al piano inferiore è infatti una scelta tecnica opzionale, programmata dal manutentore o dall’installatore in base alle caratteristiche dell’impianto e alle esigenze del condominio.
Questa impostazione viene spesso adottata negli ascensori oleodinamici, soprattutto per motivi legati all’ottimizzazione dell’impianto, alla prevenzione di disallineamenti o per ridurre il tempo di attesa al piano principale, generalmente il piano terra. In alcuni casi, è attivata anche per risparmiare energia o evitare che la cabina rimanga a lungo inutilizzata ai piani superiori. Tuttavia, se questa funzionalità crea disagi, come nel tuo caso, dove l’ascensore riparte prima che tu abbia il tempo di aprire la porta, è possibile modificare la programmazione dei tempi di sosta della cabina.
Ogni impianto può essere configurato con tempi di attesa più lunghi prima della discesa automatica, o addirittura con la disattivazione del ritorno automatico, sempre nel rispetto delle norme di sicurezza. Ti consiglio di segnalare formalmente il problema all’amministratore del condominio, il quale potrà inoltrare la richiesta al manutentore per una verifica delle impostazioni attuali. Un semplice aggiornamento dei parametri del quadro di comando dell’ascensore potrebbe risolvere il problema e migliorare l’esperienza d’uso da parte di tutti i condomini.
Sì, un condomino disabile può installare un ascensore a proprie spese anche se l’assemblea condominiale si oppone, purché l’intervento non comprometta la stabilità, la sicurezza, il decoro architettonico dell’edificio e non impedisca agli altri condomini l’uso delle parti comuni. Questo diritto è garantito dalla Legge 13/1989, che tutela l’eliminazione delle barriere architettoniche e riconosce ai disabili, o ai familiari conviventi, la possibilità di realizzare opere necessarie per garantire l’accessibilità alla propria abitazione, anche senza l’approvazione dell’assemblea condominiale.
La giurisprudenza ha più volte confermato che il diritto alla mobilità e all’inclusione sociale della persona con disabilità ha un valore superiore rispetto alla semplice contrarietà dei condomini. Pertanto, un eventuale veto assembleare non può impedire l’intervento se l’opera è tecnicamente realizzabile e rispettosa dei parametri di sicurezza e accessibilità previsti dal D.M. 236/1989 e dalle norme tecniche UNI EN 81-70.
È fondamentale, tuttavia, che il condomino agisca con trasparenza, notificando formalmente l’intenzione di procedere e allegando la documentazione tecnica necessaria. In caso di contenzioso, sarà il giudice a valutare se l’intervento è legittimo, ma le sentenze più recenti sono generalmente favorevoli al diritto del disabile, riconoscendo la prevalenza dell’interesse alla rimozione delle barriere architettoniche rispetto alle obiezioni condominiali, salvo che non vi siano evidenti e documentate violazioni tecniche.
In sintesi, la normativa italiana riconosce al condomino disabile il diritto di installare un ascensore a proprie spese anche in presenza del dissenso dell’assemblea condominiale, a condizione che l’intervento sia rispettoso della struttura e delle parti comuni, sia eseguito secondo le norme di legge e non comprometta il diritto degli altri condomini all’uso delle aree comuni. Questo principio rafforza il concetto di accessibilità e garantisce la tutela dei diritti fondamentali delle persone con disabilità all’interno degli edifici residenziali.
La questione va valutata caso per caso, tenendo conto della configurazione dell’edificio, della possibilità di utilizzo dell’impianto e soprattutto delle indicazioni contenute nel regolamento condominiale e nelle tabelle millesimali approvate.
La giurisprudenza ha chiarito più volte che l’utilizzo potenziale dell’ascensore prevale sull’uso concreto, per cui anche i proprietari del piano terra possono essere tenuti a contribuire alle spese, soprattutto se l’ascensore serve altri locali comuni accessibili anche a loro, come solai, cantine o box auto nei piani seminterrati o superiori.
L’unica eccezione ammissibile è legata alla presenza di un regolamento condominiale contrattuale, approvato all’unanimità e allegato agli atti notarili di compravendita, che escluda esplicitamente tali unità immobiliari dalla ripartizione delle spese ascensore. In assenza di tale previsione, i condomini del piano terra con accesso autonomo sono tenuti comunque a contribuire, se possono anche solo teoricamente trarre vantaggio dall’impianto elevatore.
Inoltre, è importante considerare che la Corte di Cassazione ha ribadito in più occasioni che non conta tanto la presenza o meno di un ingresso autonomo, ma la possibilità astratta di accedere all’ascensore e di usufruirne. Quindi, anche se il proprietario non utilizza l’ascensore, ma ha la possibilità di accedervi da spazi comuni, è tenuto alla partecipazione delle spese di manutenzione, esercitata in proporzione ai millesimi di proprietà e all’altezza del piano.
