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Per un appartamento che ha l’accesso esterno all’immobile e che utilizzerebbe la tromba delle scale e/o l’ascensore solo per accedere al tetto che secondo la normativa è parte comune, viene richiesto di contribuire alla manutenzione dell’ascensore, è cosa giusta?
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Nel caso di un appartamento con accesso indipendente dall’esterno dell’edificio, che non utilizza abitualmente né la tromba delle scale né l’ascensore per accedere alla propria unità abitativa, ma che potrebbe farne uso esclusivamente per raggiungere una parte comune come il tetto condominiale, la richiesta di contribuire alla manutenzione dell’ascensore può sollevare legittimi dubbi di equità. Tuttavia, dal punto di vista giuridico e in base alla normativa vigente, la risposta deve essere valutata alla luce delle disposizioni contenute nel Codice Civile e nelle tabelle millesimali del condominio.
Secondo l’articolo 1124 del Codice Civile, le spese relative all’ascensore devono essere ripartite anche tra i condomini che potrebbero fare anche un solo uso potenziale. Questo principio implica che il semplice fatto che un condomino abbia la possibilità di utilizzare l’ascensore, anche se solo per accedere a una parte comune come il tetto, può rendere legittima la sua inclusione nella ripartizione delle spese. Non è infatti necessario che vi sia un uso effettivo e quotidiano dell’impianto: è sufficiente che l’utilizzo rientri tra le facoltà previste per quel condomino.
In questo senso, la Cassazione ha più volte ribadito che le spese relative alle parti comuni vanno sostenute da tutti i condomini che possano trarne un’utilità, anche solo potenziale. Dunque, se l’appartamento con accesso esterno può accedere al tetto condominiale utilizzando l’ascensore, anche in modo occasionale o solo in alcune circostanze, il contributo richiesto per la manutenzione dell’impianto può considerarsi legittimo.
Tuttavia, qualora l’uso dell’ascensore fosse assolutamente nullo e non vi fosse nemmeno un utilizzo potenziale per raggiungere il tetto (ad esempio perché l’accesso al tetto avviene attraverso una scala esterna o da un altro percorso), allora si potrebbe valutare, tramite l’assemblea condominiale o un’azione legale, l’esclusione o la riduzione della quota a carico di quell’unità. Questa possibilità dovrebbe essere supportata da un’analisi tecnica e legale delle modalità di accesso e di uso delle parti comuni.
In ogni caso, è fondamentale verificare attentamente le tabelle millesimali e il regolamento condominiale, che potrebbero già prevedere una ripartizione differenziata delle spese per casi simili. Se tali documenti non tengono conto della specificità dell’unità con accesso indipendente, è possibile proporre una revisione delle tabelle, purché approvata con le maggioranze previste dalla legge.
In conclusione, anche se può sembrare ingiusto contribuire alle spese dell’ascensore in assenza di un utilizzo diretto e costante, dal punto di vista legale il criterio dell’uso potenziale giustifica l’obbligo di partecipazione, salvo diversa regolamentazione interna o particolari condizioni strutturali che escludano ogni possibilità di utilizzo.
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