Convocare l’assemblea condominiale rappresenta un momento fondamentale nella vita condominiale, poiché costituisce il presupposto necessario per la validità di tutte le deliberazioni. L’amministratore, in quanto organo esecutivo del condominio, ha il dovere di convocare l’assemblea seguendo precise regole formali stabilite dalla legge.
Come convocare l’assemblea condominiale
Vediamo come convocare l’assemblea condominiale.
L’avviso di convocazione dell’assemblea deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza. Questo termine è obbligatorio e il suo mancato rispetto può comportare l’annullabilità delle delibere assunte. La convocazione deve contenere obbligatoriamente:
- L’indicazione del luogo e dell’ora della riunione
- L’ordine del giorno dettagliato
- La data della prima e della seconda convocazione
L’ordine del giorno riveste particolare importanza, in quanto delimita l’ambito delle decisioni che l’assemblea può validamente assumere. Deve essere sufficientemente specificato per consentire ai condomini di comprendere gli argomenti che saranno discussi e decidere consapevolmente se partecipare. Argomenti generici come “varie ed eventuali” non consentono l’adozione di delibere valide su questioni specifiche.
Per quanto riguarda le modalità di invio, la riforma del condominio ha introdotto la possibilità di utilizzare mezzi telematici, accanto ai metodi tradizionali. L’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che l’avviso può essere inviato tramite:
- Raccomandata
- Posta elettronica certificata
- Consegna a mano
- Fax
È importante che l’amministratore conservi prova dell’avvenuta ricezione della convocazione da parte di tutti i condomini. Nel caso di unità immobiliari appartenenti a più proprietari, la convocazione va inviata a ciascuno di essi. Se l’unità è in comproprietà (ad esempio tra coniugi), è sufficiente che la convocazione sia inviata a uno solo dei comproprietari.
In caso di condomino defunto, finché non viene effettuata la divisione ereditaria, l’avviso va inviato agli eredi collettivamente e impersonalmente all’ultimo domicilio del defunto.
Conseguenze della mancata convocazione
Convocare l’assemblea condominiale in modo errato o irregolare di uno o più condomini comporta l’annullabilità delle delibere adottate dall’assemblea. Questo principio è stato confermato dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, che ha ripetutamente sottolineato come il diritto di partecipare all’assemblea sia fondamentale e inderogabile.
Tuttavia, non ogni vizio formale determina automaticamente l’invalidità della delibera. La giurisprudenza ha chiarito che:
- L’omessa convocazione rende la delibera annullabile, non nulla
- L’impugnazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data della delibera o dalla sua conoscenza
- Il condomino non convocato è l’unico legittimato a impugnare la delibera per questo motivo
Inoltre, se il condomino non convocato partecipa comunque all’assemblea, il vizio si considera sanato. In questo caso, infatti, viene meno l’interesse ad agire, poiché lo scopo della convocazione (permettere la partecipazione) è stato comunque raggiunto.
È importante notare che la giurisprudenza ha ritenuto valida la delibera adottata in un’assemblea alla quale ha partecipato un soggetto diverso dal condomino (ad esempio, un inquilino o un familiare) quando questo sia munito di delega, anche verbale, o quando il condomino abbia successivamente manifestato, in modo espresso o tacito, la volontà di ratificare l’operato del suo rappresentante.
Convocare l’assemblea condominiale in modo corretto è pertanto un requisito indispensabile per garantire la validità delle delibere assunte in base all’articolo 1136 del codice civile.