L’articolo 1123 del codice civile rappresenta il documento di riferimento per la ripartizione delle spese comuni nei condomini.

Quando si tratta di ascensori, tuttavia, la situazione diventa più complessa. Infatti, mentre l’installazione di un nuovo ascensore segue l’art. 1123 del codice civile, per la manutenzione e la ricostruzione si applica l’art. 1124 codice civile, che prevede una ripartizione diversa: 50% in base al valore delle singole unità e 50% in base all’altezza di ciascun piano dal suolo.

In questo articolo, analizzeremo in dettaglio la ripartizione spese ascensore codice civile, chiarendo anche i casi particolari come l’installazione per eliminare barriere architettoniche e le recenti interpretazioni della Corte Suprema.

Secondo la giurisprudenza, è importante sottolineare che questi criteri possono essere modificati solo con un accordo unanime tra tutti i condomini o attraverso una disposizione specifica nel regolamento condominiale.

Articolo 1136 codice civile

L’installazione di un nuovo ascensore è considerata un’innovazione, ma con regole particolari per la deliberazione. Mentre normalmente le innovazioni richiedono maggioranze elevate, la Legge 220/2012 ha introdotto quorum deliberativi ridotti per l’installazione degli ascensori finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche.

In questi casi, è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Questa facilitazione è stata introdotta per promuovere l’accessibilità negli edifici residenziali, rendendo più semplice l’approvazione di un’opera oggettivamente utile a tutti.

Cosa succede se non tutti approvano l’installazione

Quando alcuni condomini sono contrari all’installazione dell’ascensore, possono verificarsi diverse situazioni:

1. Se la delibera raggiunge il quorum necessario: tutti i condomini sono tenuti a contribuire alle spese, indipendentemente dal loro voto contrario.
2. Esonero dal contributo: esistono casi in cui un condomino può essere esonerato, come quando l’ascensore non serve la sua unità immobiliare (ad esempio, proprietari di negozi al piano terra senza accesso diretto all’ascensore).
3. Installazione a spese parziali: i condomini interessati possono decidere di installare l’ascensore a proprie spese, formando una “comunione parziale” tra loro. In questo caso, dovranno ottenere l’autorizzazione dell’assemblea per l’utilizzo delle parti comuni, ma sosterranno interamente i costi di installazione e manutenzione.

È fondamentale ricordare che, sebbene la legge faciliti l’installazione di ascensori per eliminare barriere architettoniche, occorre sempre rispettare le procedure formali e le maggioranze previste, documentando ogni passaggio per evitare contenziosi futuri.

Art. 1124 c.c. per scale e ascensori: Ripartizione delle spese di manutenzione e sostituzione

A differenza dell’installazione ex novo, quando si tratta di manutenzione e sostituzione dell’ascensore già esistente entrano in gioco criteri diversi di ripartizione delle spese.

Mentre l’installazione di un nuovo ascensore segue l’art. 1123 c.c., per la manutenzione e la sostituzione si applica l’art. 1124 del codice civile. Questo articolo stabilisce chiaramente che “le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono”.

La giurisprudenza ha confermato questa distinzione: la Cassazione con sentenza n. 23222 del 27 settembre 2018 ha precisato che le spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore esistente vanno ripartite secondo quanto previsto dall’art. 1124 c.c..

Questo criterio si applica a qualsiasi tipo di intervento, sia ordinario che straordinario, inclusa la sostituzione dell’intero impianto o di singoli componenti come motore o funi. Inoltre, la norma non opera alcuna distinzione tra interventi ordinari e straordinari.

È importante sottolineare che questo criterio può essere modificato solo all’unanimità dei condomini o attraverso una specifica disposizione del regolamento condominiale. Come ha chiarito la Corte di Cassazione (sentenza n. 22157 del 12 settembre 2018), “la convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione deve essere contenuta o nel regolamento condominiale di natura contrattuale, o in una deliberazione dell’assemblea approvata all’unanimità”.

Esempio ripartizione spese ascensore in condominio

Ipotizziamo un condominio di 3 piani con queste caratteristiche:

• Costo manutenzione annuale: 2.000 euro
• Appartamento primo piano: 400 millesimi, altezza 2,80 metri
• Appartamento secondo piano: 300 millesimi, altezza 5,60 metri
• Appartamento terzo piano: 200 millesimi, altezza 8,40 metri
• Somma totale delle altezze: 16,80 metri

Il calcolo per ciascun appartamento sarà:

• Primo piano: 2.000:2 × (400:1000 + 2,80:16,80) = 566 euro
• Secondo piano: 2.000:2 × (300:1000 + 5,60:16,80) = 634 euro
• Terzo piano: 2.000:2 × (200:1000 + 8,40:16,80) = 700 euro

La quota di spesa basata sull’altezza riflette il maggiore utilizzo dell’ascensore da parte dei piani superiori, bilanciata dalla quota basata sul valore della proprietà.

Come funziona quando l’ascensore è installato solo da alcuni condomini

La comunione parziaria dell’ascensore è una situazione particolare che si verifica quando l’impianto elevatore viene installato per iniziativa di solo alcuni condomini. Questo scenario merita un’analisi dettagliata perché comporta regole specifiche di proprietà e ripartizione delle spese.

Quando l’installazione di un ascensore non ottiene l’approvazione dell’assemblea condominiale con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del codice civile, un gruppo di condomini può comunque procedere a proprie spese.

In questo caso, come chiarito dalla Cassazione con l’ordinanza n. 20713 del 4 settembre 2017, l’ascensore non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene esclusivamente a coloro che hanno contribuito economicamente alla sua realizzazione.

Si crea così una “comunione parziale” tra i proprietari dell’ascensore, che è distinta dal condominio stesso finché tutti i condomini non decidano di parteciparvi. Questo principio è analogo alla situazione prevista dall’articolo 1123, comma 3 del codice civile per impianti destinati a servire solo una parte dell’edificio.

All’interno della comunione parziale, le spese di installazione, manutenzione e gestione dell’ascensore sono ripartite tra i comproprietari. Di norma, in assenza di accordi specifici, la ripartizione avviene in parti uguali tra tutti i partecipanti alla comunione.

Chi non ha inizialmente partecipato all’installazione può successivamente subentrare nella gstione delle spese, acquisendo la comproprietà dell’ascensore. In tal caso, dovrà rimborsare pro quota:

• Le spese di installazione originarie, aggiornate al valore attuale
• Le spese di manutenzione straordinaria sostenute fino a quel momento
• Le spese correnti dalla data del subentro

Errori comuni e nullità delle delibere assembleari

Le delibere assembleari relative alla ripartizione delle spese condominiali sono spesso fonte di contenzioso, soprattutto quando si tenta di modificare i criteri stabiliti dal codice civile. Esaminiamo gli errori più frequenti e le conseguenze legali che ne derivano.

Innanzitutto, è fondamentale comprendere che le deliberazioni dell’assemblea condominiale che tentano di modificare a maggioranza i criteri legali di ripartizione delle spese sono radicalmente nulle.

La giurisprudenza è costante nel ritenere che la modifica dei criteri stabiliti dall’articolo 1123 del codice civile o dall’art. 1124 codice civile richieda necessariamente l’unanimità dei condomini (regolamento condominiale).

Conclusione

In conclusione, la ripartizione delle spese condominiali per l’ascensore richiede una conoscenza approfondita del codice civile italiano. Abbiamo visto che, mentre l’installazione ex novo segue l’articolo 1123 con ripartizione in base ai millesimi, la manutenzione e sostituzione applicano invece l’articolo 1124 con il suo criterio misto di valore e altezza.

È fondamentale ricordare che questi criteri di ripartizione non possono essere modificati a maggioranza dall’assemblea condominiale. Infatti, qualsiasi tentativo di alterare i parametri stabiliti dalla legge senza unanimità comporta la nullità della delibera, come confermato dalla recente giurisprudenza della Cassazione.

Art 1123 cc in breve

Q1. Come vengono ripartite le spese per l’installazione di un nuovo ascensore in condominio? Le spese per l’installazione di un nuovo ascensore vengono ripartite tra i condomini in base ai millesimi di proprietà, seguendo l’articolo 1123 del Codice Civile.

Q2. Qual è il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione dell’ascensore? Per la manutenzione dell’ascensore si applica l’articolo 1124 del Codice Civile, che prevede un criterio misto: 50% in base al valore millesimale delle unità immobiliari e 50% in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo, a differenza dell’art 1123 cc.

Q3. Cosa succede se un gruppo di condomini installa l’ascensore a proprie spese? In questo caso si crea una “comunione parziale” dell’ascensore. Le spese di installazione e manutenzione sono ripartite tra i comproprietari, solitamente in parti uguali, salvo diverso accordo tra loro.