L’articolo 1120 del codice civile rappresenta un elemento fondamentale per chi vive in condominio, stabilendo regole chiare sulle innovazioni delle parti comuni. Con la riforma del 2012 (legge 11 dicembre 2012, n. 220), questo articolo ha subito modifiche significative, semplificando il processo di approvazione per interventi particolarmente virtuosi.

Infatti, secondo l’articolo 1120 codice civile, i condomini possono deliberare innovazioni dirette al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136.

Inoltre, le innovazioni riguardanti sicurezza, salubrità, eliminazione delle barriere architettoniche e contenimento del consumo energetico possono essere approvate con quorum inferiori, rappresentando un cambiamento importante rispetto alla normativa precedente.

Tuttavia, sono espressamente vietate le innovazioni che possano compromettere la stabilità dell’edificio, alterarne il decoro architettonico o rendere inutilizzabili parti comuni anche per un solo condomino.

In questo articolo analizzeremo in dettaglio cosa prevede l’art 1120 cc, come distinguere tra innovazioni permesse e vietate, e quale ruolo ha l’amministratore in questo processo.

Cosa dice l’articolo 1120 del Codice Civile

Il testo dell’articolo 1120 del codice civile, come modificato dalla legge 220/2012, inizia affermando che “i condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.”

L’articolo 1120 del codice civile individua tre principali finalità per le quali i condomini possono deliberare innovazioni sulle parti comuni dell’edificio:

1. Miglioramento delle parti comuni – Si tratta di interventi che migliorano la qualità o la funzionalità delle strutture condominiali
2. Uso più comodo delle parti comuni – Questa categoria comprende le innovazioni che rendono più agevole l’utilizzo degli spazi condominiali
3. Maggior rendimento delle cose comuni – Rientrano in questa finalità tutte le innovazioni che generano un vantaggio economico per il condominio

Queste tre finalità rappresentano i pilastri su cui si fonda la legittimità delle innovazioni condominiali. Pertanto, qualsiasi proposta di modifica deve necessariamente rientrare in almeno una di queste categorie per essere considerata ammissibile.

Inoltre, il secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile amplia le possibilità di innovazione, includendo interventi specifici considerati particolarmente virtuosi:

• Interventi per la sicurezza e salubrità degli edifici
• Eliminazione delle barriere architettoniche
• Contenimento del consumo energetico
• Realizzazione di parcheggi
• Produzione di energia da fonti rinnovabili
• Installazione di impianti centralizzati per ricezione audiovisiva e telematica

Tuttavia, nonostante queste finalità, l’ultimo comma dell’articolo 1120 cc pone dei limiti invalicabili. Infatti, sono espressamente vietate le innovazioni che:

• Possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato
• Alterino il decoro architettonico
• Rendano alcune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino

Articolo 1136 c.c. per le maggioranze

L’articolo 1120 codice civile non definisce autonomamente i quorum necessari per approvare le innovazioni, ma rimanda al quinto comma dell’articolo 1136 c.c. che disciplina la costituzione dell’assemblea e le maggioranze.

In base a questo riferimento, per le innovazioni “ordinarie” (miglioramento, uso più comodo, maggior rendimento) è necessaria l’approvazione con:

• Maggioranza degli intervenuti all’assemblea
• Almeno 667 millesimi (2/3) del valore dell’edificio

Si tratta di una maggioranza qualificata, più elevata rispetto a quella richiesta per le delibere ordinarie. Questo perché le innovazioni comportano generalmente spese significative e modifiche strutturali agli spazi comuni, richiedendo quindi un consenso più ampio tra i condomini.

Questo sistema normativo garantisce che le decisioni relative alle parti comuni siano il risultato di un consenso sufficientemente ampio, proteggendo al contempo sia l’interesse collettivo sia i diritti individuali.

Quali sono le Innovazioni ordinarie?

Le innovazioni ordinarie sono quelle che modificano l’entità sostanziale della cosa comune e/o la sua destinazione d’uso. Il codice stabilisce che queste innovazioni devono essere “dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni”.

Possiamo quindi identificare tre finalità principali per le innovazioni ordinarie:

1. Miglioramento delle cose comuni – Interventi che aumentano la qualità o la funzionalità delle parti condominiali
2. Uso più comodo – Modifiche che rendono più agevole l’utilizzo degli spazi comuni
3. Maggior rendimento – Innovazioni che generano vantaggi economici per il condominio

Un’innovazione ordinaria può riguardare sia l’introduzione di qualcosa di nuovo che prima non esisteva, sia la trasformazione di un bene o servizio già esistente rispetto alla sua destinazione originaria. Possono essere considerate innovazioni ordinarie, ad esempio, l’installazione di un ascensore nella tromba delle scale o la creazione di un locale di portineria nell’ingresso.

È fondamentale sottolineare che, anche per le innovazioni ordinarie, rimangono validi i limiti generali posti dall’articolo 1120. Infatti, sono espressamente vietate le innovazioni che possano pregiudicare la stabilità o la sicurezza del fabbricato, alterare il decoro architettonico o rendere alcune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Articolo 1136, comma 5 e maggioranza

L’articolo 1120 c.c. stabilisce che per deliberare le innovazioni ordinarie è necessaria “la maggioranza indicata dal quinto comma dell’art. 1136”. Questo significa che occorre:

• La maggioranza degli intervenuti all’assemblea
• Almeno i due terzi del valore dell’edificio

Questa maggioranza “qualificata” è più elevata rispetto a quella necessaria per le delibere ordinarie, proprio perché le innovazioni comportano modifiche sostanziali alle parti comuni e generalmente richiedono spese significative.

Per quanto riguarda il quorum costitutivo, ossia il numero minimo di condomini che devono essere presenti affinché l’assemblea sia valida, in prima convocazione si applicano le regole ordinarie dell’art. 1136, primo comma. In seconda convocazione, invece, l’art. 1136, terzo comma, richiede la presenza di almeno un terzo dei partecipanti all’edificio, rappresentanti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Va sottolineato che le maggioranze qui descritte si applicano esclusivamente alle innovazioni ordinarie, mentre per le “innovazioni virtuose” elencate nel secondo comma dell’art. 1120 (quelle relative a sicurezza, salubrità, barriere architettoniche, risparmio energetico, etc.) sono previste maggioranze ridotte, come vedremo nelle sezioni successive.

Quali sono le innovazioni virtuose?

La riforma del condominio ha introdotto una categoria speciale di migliorie definite “innovazioni virtuose”, che godono di un trattamento privilegiato per quanto riguarda le maggioranze necessarie alla loro approvazione. Queste opere, considerate di particolare utilità sociale, possono essere approvate con una maggioranza inferiore rispetto a quella richiesta per le innovazioni ordinarie.

Infatti, mentre le innovazioni tradizionali richiedono una maggioranza qualificata (intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio), per le innovazioni virtuose è sufficiente la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi), come previsto dal secondo comma dell’articolo 1136 c.c.

Le prime innovazioni che beneficiano del quorum ridotto sono quelle volte a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti. Si tratta di interventi che mirano a rendere lo stabile più sicuro e salubre per tutti i condomini, come l’installazione di sistemi antincendio, il consolidamento strutturale o il miglioramento degli impianti elettrici.

Questi interventi sono considerati prioritari dal legislatore, poiché riguardano direttamente l’incolumità delle persone che abitano nel condominio. Pertanto, la loro approvazione è stata facilitata proprio per incentivare la messa in sicurezza degli edifici, spesso necessaria soprattutto nei condominii datati.

Eliminazione barriere architettoniche: innovazione virtuosa

Per barriera architettonica si intende qualsiasi elemento strutturale che ostacoli, limiti o renda difficoltoso il movimento o l’utilizzo di servizi. La legge n. 13 del 1989 ha introdotto le prime disposizioni in materia di accessibilità degli spazi condominiali, estendendo la tutela non solo alle persone con disabilità, ma anche a chiunque incontri difficoltà nella mobilità a causa dell’età avanzata o di condizioni fisiche limitanti.

Il condominio ha l’obbligo di procedere alla rimozione delle barriere architettoniche, obbligo confermato anche dalla giurisprudenza. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 17138/2023, ha ribadito che la rimozione di tali barriere risponde all’esigenza di garantire alle persone con disabilità la piena partecipazione alla vita sociale.

Il secondo comma dell’articolo 1120 c.c. include tra le innovazioni virtuose anche quelle finalizzate al contenimento del consumo energetico degli edifici e alla produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili.

Art 1120 cc e il ruolo dell’amministratore di condominio

Nel contesto delle innovazioni condominiali previste dall’articolo 1120 del codice civile, l’amministratore svolge un ruolo fondamentale di coordinamento e di garanzia. La riforma del condominio ha notevolmente ampliato le sue responsabilità, trasformandolo da semplice esecutore delle delibere assembleari a figura attiva nel processo di modernizzazione degli edifici.

Uno degli aspetti più rilevanti introdotti dal secondo comma dell’art 1120 cc riguarda l’obbligo dell’amministratore di convocare l’assemblea condominiale per discutere proposte di innovazioni virtuose. Secondo quanto stabilito dalla normativa, l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni relative alle innovazioni previste nel secondo comma dell’articolo 1120.

Questo obbligo rappresenta una significativa novità rispetto al passato, poiché:

• Non è necessaria la richiesta di una pluralità di condomini
• Il termine di trenta giorni è tassativo
• L’amministratore non può valutare discrezionalmente l’opportunità della convocazione

Pertanto, anche se un singolo condomino richiede l’installazione di un ascensore per eliminare le barriere architettoniche o l’implementazione di un impianto fotovoltaico, l’amministratore deve necessariamente convocare l’assemblea nei tempi previsti. In caso contrario, potrebbe essere revocato dall’incarico per grave irregolarità ai sensi dell’articolo 1129, dodicesimo comma, n. 1, del codice civile.

Innovazioni vietate secondo l’art. 1120 c.c.

Nonostante la legge consenta diverse tipologie di innovazioni condominiali, l’ultimo comma dell’articolo 1120 del codice civile pone limiti precisi stabilendo tre categorie di interventi espressamente vietati. Queste limitazioni rappresentano una tutela fondamentale sia per l’edificio nel suo complesso che per i diritti dei singoli condomini.

Pregiudizio alla stabilità o sicurezza

Il primo divieto riguarda le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato. In questo caso, la ratio della norma è evidente: tutelare l’incolumità delle persone e l’integrità strutturale dell’edificio.

Rientrano in questa categoria interventi come:

• Eliminazione o modifica di elementi portanti dell’edificio
• Sopraelevazioni non supportate da adeguati calcoli strutturali
• Interventi che possano compromettere l’impermeabilizzazione dello stabile
• Modifiche agli impianti che possano creare rischi di incendio o esplosione

La giurisprudenza ha chiarito che non è necessario un danno concreto e attuale alla stabilità, essendo sufficiente anche solo un pericolo potenziale. Inoltre, il divieto opera anche quando il pregiudizio riguardi solo una parte dell’edificio e non l’intero stabile.

Alterazione del decoro architettonico

Il secondo limite previsto dall’art. 1120 c.c. riguarda le innovazioni che alterino il decoro architettonico dell’edificio. Il concetto di “decoro architettonico” non si riferisce solo all’estetica in senso stretto, ma all’insieme delle linee e degli elementi che conferiscono al fabbricato una determinata fisionomia e armonia.

La Corte di Cassazione ha più volte precisato che per decoro architettonico si intende “l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile e gli imprimono una determinata, armoniosa fisionomia”.

Costituiscono alterazione del decoro architettonico, ad esempio:

• L’installazione di verande o strutture che modifichino la facciata in modo disarmonico
• La chiusura di balconi o terrazzi che alteri le linee architettoniche dello stabile
• La modifica dei colori o dei materiali di rivestimento in modo non uniforme
• L’installazione di impianti tecnologici visibili dall’esterno che creino disarmonia visiva

Inservibilità delle parti comuni

Il terzo e ultimo divieto concerne le innovazioni che rendano alcune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. Questa disposizione tutela il diritto di ciascun partecipante al condominio di utilizzare le parti comuni secondo la loro destinazione originaria.

Pertanto, sono vietate innovazioni che, pur approvate dalla maggioranza, impediscano anche a un solo condomino di utilizzare una parte comune. Ad esempio:

• La trasformazione dell’androne in un locale commerciale che impedisca l’accesso ad alcune unità immobiliari
• L’installazione di un ascensore che riduca eccessivamente l’ampiezza delle scale
• La creazione di parcheggi che impediscano l’accesso a cantine o altri locali

Questi limiti stabiliti dall’art. 1120 c.c. non possono essere superati nemmeno con delibera unanime dell’assemblea, poiché rispondono a interessi che vanno oltre quelli dei singoli condomini, riguardando la sicurezza, l’estetica pubblica e i diritti reali sulle parti comuni dell’edificio.

Differenza tra innovazione e modifica (art. 1102 c.c.)

Nella gestione degli immobili in condominio, la distinzione tra innovazioni e modificazioni rappresenta un elemento cruciale per comprendere quali interventi può realizzare il singolo condomino e quali, invece, necessitano dell’approvazione assembleare. Questa differenza si basa sulla contrapposizione tra l’articolo 1120 del codice civile e l’articolo 1102 del codice civile.

Dal punto di vista oggettivo, le innovazioni e le modificazioni si distinguono in modo sostanziale:

• Le innovazioni (disciplinate dall’articolo 1120 del codice civile) consistono in opere di trasformazione che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione. Si tratta di interventi che cambiano radicalmente la natura o la funzionalità del bene comune.
• Le modificazioni (regolate dall’articolo 1102 c.c.) rappresentano invece tutti gli interventi che il singolo condomino realizza sulle parti comuni per ottenere un uso più intenso, più comodo e razionale della cosa, senza alterarne la destinazione originaria.

Esempi pratici di modificazioni includono l’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale, l’installazione di una targa professionale alla parete del fabbricato o di un montascale per disabili che lasci spazio sufficiente agli altri condomini per utilizzare le scale.

Al contrario, costituiscono innovazioni la destinazione a parcheggio di un’area adibita a giardino condominiale, l’installazione di impianti fotovoltaici sul tetto o la realizzazione di un cappotto esterno all’edificio per la coibentazione.

Eccezioni e deroghe previste dalla legge

L’ordinamento giuridico italiano prevede alcune significative eccezioni alle regole stabilite dall’articolo 1120 del codice civile, consentendo in specifiche circostanze di derogare alle maggioranze richieste o persino di procedere senza preventiva autorizzazione assembleare.

In situazioni di particolare urgenza, il rigido meccanismo di approvazione previsto dall’art 1120 cc può essere attenuato. Nei casi che rivestono carattere urgente, i singoli condomini possono avviare autonomamente interventi di riparazione sulle parti comuni, anche senza preventiva comunicazione all’amministratore o all’assemblea.

Questa facoltà risponde all’esigenza di tutelare l’edificio da danni imminenti che potrebbero verificarsi durante i tempi necessari per la convocazione assembleare. Tuttavia, affinché il condomino possa poi ottenere il rimborso delle spese sostenute, è necessario che il carattere di urgenza dei lavori sia effettivamente comprovabile.

Inoltre, il DL n. 32 del 18 aprile 2019 ha introdotto un’importante deroga all’articolo 1120 del codice civile, stabilendo che “gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio”. Pertanto, per questa tipologia di lavori è sufficiente una maggioranza più contenuta rispetto a quella ordinariamente prevista.

Norme speciali su barriere architettoniche

Particolarmente significativa è la disciplina riguardante l’eliminazione delle barriere architettoniche. Il decreto legge n. 76/2020 ha stabilito che le innovazioni con cui vengono eliminate le barriere architettoniche negli edifici privati non sono mai considerate di carattere voluttuario ai sensi dell’articolo 1121 del codice civile.

Questo significa che nessun condomino può esimersi dal contribuire alle spese relative a tali interventi, sostenendo che si tratti di opere di lusso o non necessarie. L’unico limite alla loro realizzazione è rappresentato dal pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato.

Dal 1° gennaio 2023, inoltre, per le delibere condominiali che approvano questi lavori è necessaria solo la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio, rendendo significativamente più agevole l’approvazione di questi interventi rispetto a quanto previsto dall’art 1120 codice civile.

Per incentivare ulteriormente l’eliminazione delle barriere architettoniche, la normativa tributaria prevede diverse agevolazioni, tra cui una detrazione d’imposta del 75% delle spese sostenute nel periodo tra il 1° gennaio 2022 e il 31 dicembre 2025.

Conclusione

L’articolo 1120 del codice civile rappresenta indubbiamente uno strumento fondamentale per bilanciare le esigenze di modernizzazione degli edifici condominiali con la tutela dei diritti individuali dei condomini. Attraverso l’analisi dettagliata delle sue disposizioni, abbiamo compreso come il legislatore abbia voluto distinguere tra innovazioni ordinarie e virtuose, stabilendo maggioranze differenziate per la loro approvazione.

Soprattutto dopo la riforma del 2012, l’articolo ha acquisito una struttura più funzionale, incentivando interventi socialmente utili come l’eliminazione delle barriere architettoniche, l’efficientamento energetico e l’installazione di impianti da fonti rinnovabili. Questo approccio progressista, tuttavia, non prescinde dai limiti invalicabili posti a tutela della stabilità dell’edificio, del decoro architettonico e dell’uso delle parti comuni da parte di ciascun condomino.

La giurisprudenza ha ulteriormente chiarito i confini tra innovazioni permesse e vietate, fornendo criteri oggettivi per valutare concetti potenzialmente soggettivi come l’alterazione del decoro architettonico. Pertanto, chiunque viva in condominio dovrebbe conoscere questi principi fondamentali per partecipare consapevolmente alle decisioni assembleari.

Altrettanto significativa risulta la distinzione tra innovazioni (art. 1120) e modificazioni (art. 1102), che determina quando sia necessaria l’approvazione assembleare e quando invece il singolo condomino possa agire autonomamente. Questa differenziazione, insieme alle eccezioni previste per situazioni particolari, completa un quadro normativo complesso ma coerente.

Quindi, l’articolo 1120 del codice civile si configura come uno strumento essenziale di governance condominiale, capace di evolversi attraverso interpretazioni giurisprudenziali e riforme legislative per rispondere alle sfide della modernità, garantendo al contempo la tutela dei diritti individuali in un contesto di proprietà collettiva.

FAQs

Q1. Cosa si intende per innovazione in un condominio? Per innovazione si intende la realizzazione di una nuova opera o una modifica sostanziale che cambia l’utilizzo originario di una struttura esistente. Esempi includono l’installazione di un ascensore, un cappotto termico o un’autoclave.

Q2. Quali sono le innovazioni vietate secondo l’articolo 1120 del Codice Civile? L’articolo 1120 vieta le innovazioni che possono compromettere la stabilità o la sicurezza dell’edificio, alterarne il decoro architettonico o rendere inutilizzabili parti comuni anche per un solo condomino.

Q3. Quali opere si possono realizzare senza il consenso degli altri condomini? È possibile effettuare modifiche su parti comuni senza consenso, purché non sottraggano il bene alla sua funzione condivisa e non pregiudichino stabilità, decoro o sicurezza dell’edificio. Tali interventi devono consentire agli altri condomini di utilizzare ugualmente la parte comune.

Q4. Quando è necessaria l’unanimità dei condomini per approvare un’innovazione? L’unanimità è richiesta solo in casi eccezionali, come per innovazioni che modifichino radicalmente la destinazione d’uso di parti comuni essenziali. Per la maggior parte delle innovazioni, anche importanti, è sufficiente la maggioranza qualificata prevista dall’articolo 1136 del Codice Civile.

Q5. Quali sono le innovazioni che richiedono una maggioranza ridotta per l’approvazione? Le cosiddette “innovazioni virtuose”, come quelle per il risparmio energetico, l’eliminazione di barriere architettoniche o il miglioramento della sicurezza, possono essere approvate con una maggioranza più bassa: la metà del valore dell’edificio anziché i due terzi richiesti per le innovazioni ordinarie.