L’art. 1124 codice civile stabilisce un principio fondamentale che sorprende molti proprietari: anche chi abita al piano terra deve contribuire alle spese dell’ascensore, essendo comproprietario dell’impianto comune.

Infatti, la normativa prevede che le spese di manutenzione e sostituzione di scale e ascensori vengano ripartite secondo due criteri specifici: per metà in base al valore delle unità immobiliari e per l’altra metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo. In particolare, questa regola si applica anche a cantine, soffitte e lastrici solari, considerati come piani effettivi ai fini del calcolo.

In questo articolo, analizzeremo in dettaglio l’articolo 1124 del codice civile, esaminando le recenti modifiche che hanno incluso gli ascensori nella normativa, i criteri di ripartizione delle spese e le situazioni particolari che possono presentarsi nella gestione condominiale.

Evoluzione Giuridica dell’Art. 1124 del Codice Civile

Nel corso degli anni, l’art. 1124 del codice civile ha subito un’importante evoluzione giuridica che ha portato a significativi cambiamenti nella gestione delle spese condominiali per scale e ascensori.

Prima della riforma del 2012, l’articolo 1124 c.c. regolamentava esclusivamente la ripartizione delle spese per le scale, senza menzionare esplicitamente gli ascensori. Questa lacuna normativa generava incertezze interpretative, nonostante la giurisprudenza avesse già stabilito che i criteri per le scale dovessero applicarsi anche agli ascensori per analogia. Inoltre, il testo originale utilizzava il termine “ricostruite” anziché “sostituiti” e faceva riferimento ai “piani o porzioni di piano” invece che al “valore delle unità immobiliari”, creando ambiguità nel calcolo delle quote.

Le tre modifiche fondamentali introdotte nel 2012

La Legge n. 220/2012, entrata in vigore il 17 giugno 2013, ha apportato tre fondamentali modifiche all’art. 1124 c.c.:

1. Inclusione degli ascensori – Il nuovo testo ha finalmente incluso esplicitamente gli ascensori accanto alle scale, accogliendo l’orientamento giurisprudenziale consolidato.
2. Sostituzione terminologica – Il termine “ricostruite” è stato sostituito con “sostituiti”, modernizzando il linguaggio giuridico.
3. Nuovo criterio di ripartizione – Il riferimento ai “piani o porzioni di piano” è stato sostituito con “valore delle singole unità immobiliari”, rendendo più equo il calcolo.

Il nuovo testo recita: “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.

Criteri di Ripartizione per Scale e Ascensori

La disciplina delle spese condominiali per scale e ascensori segue un criterio di ripartizione “ibrido” stabilito nell’art. 1124 codice civile. Questo sistema di calcolo bilancia equamente due fattori fondamentali: il valore patrimoniale dell’immobile e la sua posizione verticale nell’edificio.

Per quanto riguarda il valore, metà dell’importo totale viene suddivisa tra tutti i proprietari in base ai millesimi di proprietà. Questa quota riflette il valore economico di ciascuna unità immobiliare rispetto all’intero edificio. In pratica, si utilizzano le tabelle millesimali “proprietà” dell’articolo 68 delle disposizioni attuative del codice civile. Pertanto, ai fini della redazione delle tabelle millesimali, occorre considerare sia gli elementi intrinseci degli immobili (come l’estensione) che quelli estrinseci (come l’esposizione), oltre alle pertinenze quali giardini, garage e cantine.

La restante metà della spesa viene invece ripartita esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Questo calcolo presuppone che chi abita ai piani più alti utilizzi maggiormente l’ascensore. Per determinare la quota relativa all’altezza, si procede così:

1. Si sommano i numeri di tutti i piani (es. 1+2+3+4=10)
2. Si divide metà della spesa totale per questo coefficiente
3. Si moltiplica il risultato per il numero del piano

Ad esempio, in un edificio di 4 piani con una spesa di 2.000 euro, la quota per altezza del terzo piano sarebbe: (1.000€÷10)×3=300€.

Cantine, soffitte e lastrici solari: quando sono considerati ‘piani’

Il secondo comma dell’art. 1124 c.c. specifica chiaramente: “Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune“. Ciò implica che questi spazi, se di proprietà esclusiva, vengono calcolati nella quota di spesa basata sul valore millesimale. Diversamente, se tali spazi sono comuni a tutti i condomini, non partecipano alla spesa. Inoltre, un lastrico solare ad uso esclusivo viene considerato come un piano autonomo, comportando una maggiore quota di contribuzione per il proprietario.

Per comprendere appieno l’articolo 1124 del codice civile, è essenziale esaminare non solo la teoria ma anche le implicazioni pratiche della sua applicazione nella gestione condominiale. Questo articolo rappresenta infatti uno dei cardini della normativa condominiale italiana, stabilendo principi fondamentali per la convivenza in edifici multi-piano.

Quando si parla di spese condominiali legate a scale e ascensori, l’art. 1124 c.c. introduce un sistema di ripartizione che si discosta significativamente dal principio generale dell’art. 1123 c.c. (ripartizione in base ai millesimi). Questo perché il legislatore ha riconosciuto che l’utilizzo di scale e ascensori varia notevolmente in base alla posizione dell’unità immobiliare all’interno dell’edificio.

La ratio alla base dell’art. 1124 codice civile è duplice:

1. Riconoscere che tutti i condomini sono comproprietari delle parti comuni dell’edificio
2. Considerare che l’utilizzo effettivo di scale e ascensori aumenta proporzionalmente all’altezza del piano

Pertanto, mentre il primo criterio (valore dell’unità immobiliare) rispecchia il diritto di comproprietà, il secondo (altezza del piano) riflette l’uso differenziato del bene comune. Questa distinzione è fondamentale per comprendere perché anche i proprietari del piano terra debbano contribuire alle spese, sebbene in misura inferiore rispetto ai piani più alti.

È importante sottolineare che l’articolo 1124 del codice civile non distingue tra diverse tipologie di interventi: sia le manutenzioni ordinarie che quelle straordinarie, inclusa la sostituzione integrale dell’impianto, seguono lo stesso criterio di ripartizione. Questo principio è stato confermato dalla giurisprudenza della Cassazione, che ha chiarito come l’applicazione del criterio misto non dipenda dalla natura dell’intervento ma dall’oggetto della spesa (scale e ascensori).

Infine, va considerato che mentre i proprietari del piano terra pagano una quota ridotta per il criterio dell’altezza, contribuiscono comunque alla metà delle spese ripartite in base al valore millesimale, riconoscendo così il loro diritto di proprietà sull’impianto comune, indipendentemente dall’utilizzo effettivo.

Calcolo Pratico delle Spese Ascensore Secondo l’Art. 1124 CC

Il calcolo pratico delle spese per l’ascensore rappresenta spesso un punto di frizione tra condomini. L’art. 1124 del codice civile stabilisce criteri specifici che richiedono una corretta applicazione matematica.

La formula matematica per la ripartizione corretta

Il metodo di calcolo prevede una divisione ibrida: metà della spesa totale va ripartita in base ai millesimi di proprietà, mentre l’altra metà viene calcolata in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo. Per determinare la quota relativa all’altezza, occorre seguire questi passaggi:

1. Sommare i numeri di tutti i piani (es. in un edificio di 5 piani: 1+2+3+4+5=15)
2. Dividere la metà della spesa per questo coefficiente
3. Moltiplicare il risultato per il numero del piano di ciascun condomino

Esempio numerico: condominio di 5 piani con 10 appartamenti

Immaginiamo un condominio di 5 piani con una spesa totale per l’ascensore di 2.000 euro. Innanzitutto, 1.000 euro (50%) verranno divisi secondo i millesimi generali. Per l’altra metà relativa all’altezza:

• Somma dei piani: 1+2+3+4+5=15
• Coefficiente per piano: 1.000÷15≈66,67 euro
• Quota per il 3° piano: 66,67×3=200 euro

Quindi, ogni appartamento al terzo piano pagherà 200 euro (per la quota altezza) più la propria parte di 1.000 euro secondo i millesimi generali. Se al terzo piano ci sono due appartamenti, uno con 130 millesimi e l’altro con 65 (totale 195), il primo pagherà circa 134 euro (200×130/195) e il secondo circa 66 euro (200×65/195).

Il caso del piano terra: quando si paga e quando no

I proprietari di unità immobiliari al piano terra devono comunque contribuire alle spese dell’ascensore, ma in misura ridotta. Infatti, pagheranno soltanto la quota relativa ai millesimi di proprietà (50% della spesa totale), mentre saranno esonerati dalla parte proporzionale all’altezza, essendo questa pari a zero.

Pertanto, nell’esempio precedente, un proprietario al piano terra con gli stessi millesimi di un proprietario al quinto piano pagherà esattamente la metà. Tuttavia, è possibile ottenere l’esonero totale dalle spese dell’ascensore solo mediante una delibera assembleare unanime o un’apposita clausola nel regolamento contrattuale del condominio.

Casi Particolari

Esistono numerosi casi particolari che meritano un’analisi specifica nell’applicazione dell’art. 1124 del codice civile. La giurisprudenza ha fornito chiarimenti importanti per situazioni che spesso generano controversie tra condomini.

Negozi e uffici al piano terra: obblighi e diritti

Secondo la giurisprudenza consolidata, i proprietari di negozi e uffici al piano terra sono tenuti a contribuire alle spese dell’ascensore, nonostante possano avere accesso indipendente dalla strada. La Cassazione, con sentenza 23222 del 27 settembre 2018, ha stabilito che l’ascensore, in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, riveste qualità di parte comune anche per i proprietari di locali terranei. Questi condomini ne fruiscono infatti per la conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio, con conseguente obbligo di concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria e sostituzione dell’ascensore.

L’esenzione può essere accordata solo tramite una delibera assembleare approvata all’unanimità o da un regolamento condominiale contrattuale. Senza tali accordi, tutti i proprietari devono partecipare alle spese secondo i criteri dell’articolo 1124 c.c..

Sottotetti e mansarde abitabili: come calcolare l’altezza

Per sottotetti e mansarde abitabili, il calcolo delle quote segue principi specifici. Se la mansarda è servita dall’ascensore, si considera come piano autonomo nel calcolo della quota altezza. Tuttavia, se l’ascensore non raggiunge il sottotetto, i proprietari pagano comunque in base ai millesimi di proprietà generale che includono anche il sottotetto.

Per una mansarda accessibile fino a un piano inferiore (ad esempio, l’ascensore arriva fino al terzo piano e la mansarda è al quarto), il calcolo considera l’altezza effettiva raggiunta dall’ascensore. In pratica, la mansarda pagherà una quota equivalente a quella del piano fino al quale l’ascensore arriva.

Ascensore che serve solo alcuni piani: il condominio parziale

Quando l’ascensore serve solo una parte dell’edificio, si configura un “condominio parziale” come previsto dall’art. 1123, terzo comma, c.c.. In questi casi, le spese sono a carico esclusivo del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Per l’installazione di un nuovo ascensore su iniziativa di alcuni condomini, questo non rientra nella proprietà comune di tutti, ma appartiene solo a chi l’ha finanziato. Ciò crea una particolare comunione parziale, distinta dal condominio stesso, fino a quando tutti i condomini non decidano di parteciparvi. Gli altri condomini conservano la facoltà di partecipare successivamente all’innovazione, divenendo comproprietari dell’opera, con l’obbligo di pagare pro quota le spese di esecuzione aggiornate al valore attuale.

Eccezioni e Deroghe all’Applicazione dell’Art. 1124

Sebbene l’art. 1124 codice civile stabilisca criteri specifici per la ripartizione delle spese di scale e ascensori, esistono importanti eccezioni e deroghe a questa disciplina. La giurisprudenza ha chiarito come e quando questi criteri legali possano essere modificati.

Regolamenti contrattuali: limiti alla deroga

Il principale strumento per derogare all’art. 1124 c.c. è il regolamento condominiale di natura contrattuale. Secondo la Cassazione, i criteri legali di ripartizione delle spese possono essere modificati solo attraverso un regolamento approvato all’unanimità o predisposto dall’originario costruttore e accettato dai condomini nei singoli atti di compravendita.

Inoltre, un regolamento contrattuale può persino stabilire che le spese di manutenzione dell’ascensore siano a carico anche dei condomini che non usufruiscono del servizio. Tuttavia, qualora la deroga sia contenuta nell’atto di acquisto e non trasposta in un regolamento condominiale contrattuale, essa non può essere considerata valida.

Accordi tra condomini: validità e requisiti

Per essere valido, un accordo che modifica i criteri dell’articolo 1124 del codice civile deve rispettare requisiti precisi. La Corte di Cassazione ha stabilito che la deroga richiede una “espressa convenzione”, che può essere contenuta:

• Nel regolamento condominiale di natura contrattuale
• In una delibera assembleare approvata all’unanimità dei condomini

È nulla, pertanto, qualsiasi delibera adottata a maggioranza che tenti di modificare i criteri legali, come confermato dalla sentenza n. 20888/2023. Anche per stabilire la pulizia “turnaria” delle scale, è necessaria una delibera unanime.

Situazioni strutturali particolari: scale multiple e accessi separati

In edifici con strutture particolari, si applicano regole specifiche. Quando un edificio ha più scale o ascensori che servono solo alcune porzioni dell’immobile, le spese sono a carico esclusivo del gruppo di condomini che ne trae utilità, secondo l’art. 1123, terzo comma, c.c..

Per quanto riguarda i proprietari con accessi separati, come negozi o uffici al piano terra, la giurisprudenza ha chiarito che anch’essi devono contribuire alle spese dell’ascensore, in quanto comproprietari delle parti comuni e potenziali utilizzatori per accedere a tetto e lastrico solare. Solo un regolamento contrattuale può esonerare completamente tali condomini dal pagamento.

Conclusione

L’articolo 1124 del codice civile rappresenta una pietra miliare nella gestione delle spese condominiali per scale e ascensori. Pertanto, comprenderne appieno l’applicazione risulta fondamentale per amministratori e condomini.

La riforma del 2012 ha chiarito definitivamente l’inclusione degli ascensori nella normativa, stabilendo un sistema di ripartizione equo basato su due criteri: il valore delle unità immobiliari e l’altezza dal suolo. Infatti, questo approccio bilanciato garantisce sia il riconoscimento della comproprietà sia l’effettivo utilizzo dell’impianto.

La giurisprudenza ha consolidato principi importanti, confermando l’obbligo di contribuzione anche per i proprietari del piano terra e chiarendo le modalità di gestione dei casi particolari. Inoltre, le deroghe ai criteri legali risultano possibili solo attraverso regolamenti contrattuali o delibere unanimi.

Quindi, l’articolo 1124 c.c. continua a evolversi attraverso le interpretazioni giurisprudenziali, mantenendo un equilibrio tra diritti di proprietà e utilizzo effettivo delle strutture comuni. La sua corretta applicazione garantisce una gestione trasparente ed equa delle spese condominiali, fondamentale per una serena convivenza nell’edificio.

Domande frequenti sull’articolo 1124 del codice civile

Q1. Come vengono ripartite le spese per l’ascensore in un condominio? Le spese per l’ascensore vengono ripartite per metà in base al valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo. Questo criterio si applica sia alle spese di manutenzione che di sostituzione dell’impianto.

Q2. I proprietari del piano terra devono contribuire alle spese dell’ascensore? Sì, anche i proprietari del piano terra devono contribuire alle spese dell’ascensore, sebbene in misura ridotta. Pagano la quota basata sul valore millesimale della loro unità, ma sono esenti dalla parte proporzionale all’altezza del piano.

Q3. È possibile modificare i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dall’art. 1124 del Codice Civile? Sì, è possibile derogare ai criteri dell’art. 1124, ma solo attraverso un regolamento condominiale di natura contrattuale approvato all’unanimità o una delibera assembleare con il consenso di tutti i condomini.

Q4. Come si calcolano le spese dell’ascensore per sottotetti e mansarde abitabili? Se la mansarda o il sottotetto è servito dall’ascensore, viene considerato come un piano autonomo nel calcolo della quota altezza. Se l’ascensore non lo raggiunge, i proprietari pagano comunque in base ai millesimi di proprietà generale.

Q5. Quali sono le regole per un ascensore che serve solo alcuni piani del condominio? In questo caso si configura un “condominio parziale”. Le spese sono a carico esclusivo del gruppo di condomini che ne trae utilità, secondo quanto previsto dall’art. 1123, terzo comma, del Codice Civile.