L’articolo 1136 del codice civile rappresenta il fondamento giuridico che regola tutte le assemblee condominiali in Italia. Ogni decisione che viene presa nel nostro condominio, dalla manutenzione ordinaria fino alle riparazioni straordinarie di notevole entità, deve rispettare le regole stabilite da questa norma.

Spesso, infatti, non siamo consapevoli che la validità delle deliberazioni assembleari dipende dalla presenza di un numero sufficiente di condomini, sia in termini di persone che di millesimi. La legge è chiara: in prima convocazione, l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti.

Tuttavia, in seconda convocazione, è sufficiente un terzo del valore dell’edificio e un terzo dei partecipanti. In questo articolo analizzeremo nel dettaglio il quorum costitutivo e deliberativo dell’assemblea condominiale, le modalità di convocazione e le conseguenze della mancata osservanza delle disposizioni previste dall’art. 1136 c.c.

Cosa regola l’articolo 1136 del Codice Civile

Nel panorama legislativo italiano, l’articolo 1136 del codice civile rappresenta una pietra angolare nella gestione della vita condominiale. Questa norma, apparentemente tecnica, ha un impatto quotidiano sulla vita di milioni di italiani che abitano in edifici condominiali.

Esaminiamo nel dettaglio cosa regola questa importante disposizione normativa.

L’art. 1136 c.c. svolge una funzione cruciale all’interno dell’ordinamento condominiale e regola:

• I quorum necessari per la valida costituzione dell’assemblea (quorum costitutivo)
• Le maggioranze richieste per l’approvazione delle delibere (quorum deliberativo)
• La distinzione tra prima e seconda convocazione
• Le modalità di calcolo delle maggioranze, basate sia sul numero dei partecipanti che sul valore proporzionale delle quote (millesimi)

In sostanza, l’articolo 1136 c.c. rappresenta il “regolamento parlamentare” del condominio, garantendo che le decisioni vengano prese con il consenso di una parte significativa dei condomini, bilanciando il principio maggioritario con la necessità di tutelare anche le minoranze.

La finalità principale di questa norma è duplice: da un lato, assicurare che le decisioni prese rispecchino effettivamente la volontà della maggioranza dei condomini; dall’altro, evitare che piccoli gruppi possano imporre decisioni significative all’intero condominio in assenza di un consenso sufficientemente ampio.

Inoltre, l’articolo 1136 c.c. prevede maggioranze differenziate in base all’importanza e all’impatto delle decisioni da prendere. Alcune deliberazioni, considerate di ordinaria amministrazione, richiedono maggioranze più contenute, mentre per le decisioni più importanti o che incidono significativamente sui diritti dei singoli condomini sono previste maggioranze più qualificate.

In definitiva, l’art. 1136 del codice civile riflette un delicato equilibrio tra diverse esigenze: funzionalità del processo decisionale, rappresentatività delle decisioni e tutela dei diritti individuali. Questo equilibrio è fondamentale per garantire una gestione efficiente degli edifici in condominio.

Comma 5 articolo 1136

In un condominio, l’ascensore non è solo un mezzo di trasporto; è un simbolo di accessibilità e comodità. L’articolo 1136 della legge condominiale stabilisce norme fondamentali che regolano l’installazione e la manutenzione degli ascensori, garantendo così che ogni residente possa muoversi liberamente e senza ostacoli.

Immagina di tornare a casa dopo una lunga giornata di lavoro e di dover affrontare le scale: per molti, questo può essere un vero e proprio incubo. Grazie a normative come questa, i condomini possono essere progettati per accogliere tutti, indipendentemente dalle loro esigenze fisiche.

La sicurezza è un altro aspetto cruciale: l’articolo 1136 non solo promuove l’installazione di ascensori, ma ne richiede anche la manutenzione regolare per prevenire incidenti. È fondamentale che i residenti siano informati e coinvolti, poiché ogni voce conta nella gestione del proprio spazio abitativo.

Quorum costitutivo e deliberativo: prima convocazione

Il meccanismo di voto nell’assemblea condominiale si basa su un sistema di maggioranze specificamente regolato dall’articolo 1136 del codice civile. Per comprendere appieno questo sistema, è fondamentale analizzare i requisiti necessari per la prima convocazione, momento cruciale in cui si tenta di raggiungere il consenso più ampio possibile tra i condomini.

La validità dell’assemblea in prima convocazione dipende dal raggiungimento simultaneo di due condizioni essenziali, note come “quorum costitutivo”. Secondo quanto stabilito dal primo comma dell’art. 1136 c.c., “L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio”.

In termini pratici, questo significa che affinché l’assemblea possa considerarsi validamente costituita, devono essere presenti contemporaneamente:

• Condomini che rappresentino almeno il 66,7% del valore dell’edificio (667 millesimi)
• La maggioranza numerica dei partecipanti al condominio (50% + 1)

Questo doppio requisito non è casuale, ma risponde alla necessità di garantire una rappresentanza equilibrata, evitando che l’assemblea possa svolgersi con la presenza di pochi condomini che, pur possedendo la maggior parte dei millesimi, non rappresenterebbero la volontà della maggioranza dei partecipanti.

Una volta verificata la regolare costituzione dell’assemblea, entra in gioco il “quorum deliberativo”, ovvero la maggioranza necessaria per approvare le deliberazioni. In prima convocazione, le delibere sono considerate valide quando ottengono un numero di voti che rappresenti “la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”. In altre parole, occorre:

• Il voto favorevole della maggioranza dei condomini presenti all’assemblea
• Che questi voti rappresentino almeno 500 millesimi

È importante sottolineare che il quorum costitutivo dev’essere verificato nel momento in cui si forma l’assemblea, cioè quando i condomini si presentano alla data indicata nella convocazione. Inoltre, l’eventuale allontanamento di un condomino durante la riunione non incide sulla validità del quorum costitutivo: l’assemblea potrà validamente continuare anche in caso di abbandono da parte di uno o più partecipanti.

Quorum costitutivo e deliberativo: seconda convocazione

La seconda convocazione dell’assemblea condominiale rappresenta una soluzione pratica al frequente fenomeno dell’assenteismo che spesso caratterizza la vita condominiale italiana. Mentre la prima convocazione richiede maggioranze elevate, l’articolo 1136 del codice civile prevede un meccanismo alternativo che permette al condominio di funzionare anche quando non si raggiungono quorum particolarmente rigorosi.

La seconda convocazione è espressamente prevista dal terzo comma dell’art. 1136 c.c. e può essere indetta solamente quando l’assemblea in prima convocazione non ha potuto deliberare per mancanza del numero legale. Questa situazione si verifica in due casi principali:

1. Quando l’assemblea va completamente deserta (nessun condomino si presenta)
2. Quando i condomini presenti non raggiungono i quorum richiesti per la prima convocazione (due terzi del valore dell’edificio e maggioranza dei partecipanti)

Un aspetto fondamentale da tenere presente riguarda le tempistiche. La legge stabilisce che la seconda convocazione deve avvenire “in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima”. Questo significa che:

• Non può tenersi nello stesso giorno della prima convocazione
• Deve essere convocata entro un termine massimo di dieci giorni
• Deve rispettare un intervallo minimo di un giorno dalla prima riunione

L’amministratore può già indicare nell’avviso iniziale la data della seconda convocazione, una pratica molto diffusa che consente di evitare l’invio di una nuova comunicazione. Infatti, è prassi comune inserire nella stessa lettera di convocazione sia la data della prima che della seconda assemblea, specificando chiaramente che la seconda si terrà solo in caso di mancato raggiungimento del quorum nella prima.

È importante sottolineare che il mancato rispetto di questi termini temporali può determinare l’invalidità della delibera, rendendola annullabile. Tuttavia, tale vizio si sana se il verbale non viene impugnato nei termini di legge.

Come cambia la maggioranza dopo la seconda convocazione

Il legislatore ha previsto per la seconda convocazione quorum ridotti, proprio per facilitare il processo decisionale condominiale. Secondo quanto stabilito dall’art. 1136 c.c., l’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita (quorum costitutivo) quando sono presenti:

• Condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio (334 millesimi)
• Un terzo dei partecipanti al condominio

Questo requisito è stato introdotto dalla riforma del condominio (Legge n. 220/2012) e impone che anche l’assemblea di seconda convocazione non possa iniziare i lavori se non viene raggiunto il previsto numero minimo sia di “teste” che di quote.

Per quanto riguarda il quorum deliberativo, la deliberazione è valida se approvata:

• Dalla maggioranza degli intervenuti
• Con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio

La Corte di Cassazione ha precisato che per “maggioranza degli intervenuti” si deve intendere che “il numero di coloro che hanno votato a favore, sotto il profilo dell’elemento personale, deve sempre superare il numero dei condomini dissenzienti”.

In pratica, perché si possa avere la “maggioranza degli intervenuti” occorre che la deliberazione sia approvata da almeno la metà più uno dei condomini presenti, personalmente o per delega.

Inoltre, la giurisprudenza ha chiarito che “coloro che abbiano votato contro l’approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore”. Questo principio sottolinea come l’intero sistema dell’articolo 1136 c.c. privilegi il criterio della maggioranza del valore dell’edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali.

È importante evidenziare che, per determinate materie particolari e più delicate, il quorum deliberativo è uguale sia in prima che in seconda convocazione. In questi casi specifici, non beneficia della riduzione prevista per la seconda convocazione, ma rimane invariato, richiedendo maggioranze più elevate come stabilito dai commi 4 e 5 dell’art. 1136 codice civile.

Delibere ordinarie, straordinarie e innovazioni

Le delibere condominiali si distinguono in base alla loro natura e importanza, richiedendo quorum deliberativi differenti a seconda della tipologia. Il sistema di maggioranze previsto dall’articolo 1136 del codice civile riflette una proporzionalità tra l’impatto della decisione e il consenso necessario per approvarla.

Delibere ordinarie

Le delibere ordinarie riguardano la gestione quotidiana del condominio e gli interventi che si eseguono periodicamente per evitare il deterioramento degli impianti o delle componenti dell’edificio. Per questo tipo di deliberazioni, in seconda convocazione, è sufficiente che la delibera sia approvata con:

• La maggioranza dei condomini presenti all’assemblea
• Un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio (334 millesimi)

Pertanto, per la gestione ordinaria, la questione all’ordine del giorno viene approvata se la maggioranza dei presenti è favorevole e questa maggioranza rappresenta almeno 334 millesimi. Tra gli esempi di delibere ordinarie troviamo l’approvazione del preventivo e del rendiconto annuale, la manutenzione degli impianti di climatizzazione o degli ascensori, e l’installazione di elementi comuni come i videocitofoni.

Delibere straordinarie

Le delibere straordinarie riguardano interventi non preventivati, spesso causati da eventi imprevedibili o lavori di notevole entità. Secondo l’art. 1136 c.c., quarto comma, per approvare lavori straordinari di notevole entità è necessaria una maggioranza qualificata sia in prima che in seconda convocazione:

• Maggioranza degli intervenuti all’assemblea
• Almeno la metà del valore dell’edificio (501 millesimi)

Inoltre, le delibere che riguardano lavori di manutenzione straordinaria devono stabilire con precisione:

1. Le opere da realizzare
2. L’impresa appaltatrice aggiudicataria
3. Il costo complessivo delle opere da pagare

La Cassazione ha chiarito che non è consentito delegare queste scelte né al consiglio dei condomini né ad altra commissione. Tuttavia, è possibile nominare una commissione che analizzi gli elementi della decisione, ma l’approvazione finale deve sempre avvenire in assemblea con le maggioranze richieste.

Rientrano tra le delibere straordinarie: il rifacimento di un lastrico solare o della copertura, interventi strutturali, la sostituzione della caldaia centralizzata, e il ripristino delle facciate esterne.

Innovazioni e art. 1120 c.c.

Le innovazioni rappresentano una categoria speciale di delibere, disciplinate dall’articolo 1120 del codice civile. Si tratta di modificazioni che determinano l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria delle parti comuni.

L’art. 1120 c.c. distingue due tipologie di innovazioni con quorum differenti:

1. Innovazioni dirette al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, che richiedono la maggioranza indicata dal quinto comma dell’art. 1136 c.c.
2. Innovazioni specifiche che, nel rispetto della normativa di settore, riguardano:
   • Opere volte a migliorare sicurezza e salubrità degli edifici
   • Interventi per eliminare barriere architettoniche
   • Opere per il contenimento energetico
   • Installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva

Queste ultime richiedono la maggioranza indicata dal secondo comma dell’art. 1136 c.c., ovvero la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.

Sono assolutamente vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, alterarne il decoro architettonico o rendere talune parti comuni inservibili all’uso anche di un solo condomino.

Alcune delibere richiedono l’unanimità dei condomini, come gli atti di alienazione di parti comuni, le locazioni ultranovennali, e la modifica delle tabelle millesimali quando non sono viziate da errore o non si è alterato di un quinto il valore di un’unità immobiliare.

tando la prima garanzia del diritto di ogni condomino di partecipare al processo decisionale condominiale.

Verbale dell’assemblea e sua importanza

Il verbale dell’assemblea condominiale costituisce la documentazione ufficiale che testimonia quanto discusso e deliberato durante la riunione dei condomini. Questo documento, spesso sottovalutato, rappresenta la memoria storica del condominio e assume un ruolo cruciale nell’applicazione dell’articolo 1136 del codice civile, poiché attesta la regolarità del procedimento deliberativo e la legittimità delle decisioni assunte.

Il verbale dell’assemblea deve contenere una serie di elementi essenziali che ne garantiscono la validità e l’efficacia probatoria. In particolare, devono essere obbligatoriamente indicati:

• Data, ora e luogo della riunione
• Generalità di chi presiede l’assemblea e di chi funge da segretario
• Elenco nominativo dei condomini presenti (personalmente o per delega)
• Verifica della regolarità della convocazione
• Attestazione del raggiungimento dei quorum richiesti dall’art. 1136 c.c.
• Ordine del giorno discusso
• Sintesi delle discussioni su ciascun punto
• Risultato delle votazioni con indicazione dei favorevoli, contrari e astenuti
• Testo integrale delle delibere approvate

La redazione del verbale è solitamente affidata al segretario dell’assemblea, che può essere un condomino o l’amministratore stesso. Il documento deve essere sottoscritto dal presidente e dal segretario, anche se la mancanza di firma non determina automaticamente la nullità della delibera, ma la sua mera annullabilità.

Impugnazione delle delibere condominiali

L’impugnazione delle delibere rappresenta uno strumento fondamentale per tutelare i diritti dei condomini quando le decisioni dell’assemblea non rispettano le norme previste dall’ordinamento. La disciplina dell’impugnazione è principalmente contenuta nell’articolo 1137 del codice civile, che si affianca all’articolo 1136 nella regolamentazione della vita condominiale.

La giurisprudenza ha elaborato una distinzione fondamentale tra delibere nulle e delibere annullabili, con conseguenze significative sul piano procedurale e sostanziale.

Le delibere nulle sono affette da vizi particolarmente gravi e sono impugnabili in qualsiasi momento dagli aventi diritto. Una sentenza che accerta la nullità ha effetti retroattivi (ex tunc), come se la delibera non fosse mai esistita. Rientrano in questa categoria le delibere:

• prive degli elementi essenziali (ad esempio con oggetto indeterminato)
• con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico o al buon costume)
• con oggetto non rientrante nella competenza dell’assemblea
• che incidono sui diritti individuali dei singoli condomini su cose o servizi comuni
• che stabiliscono criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli previsti dalla legge

Le delibere annullabili, invece, presentano vizi meno gravi e sono impugnabili solo entro termini precisi, decorsi i quali il vizio si sana. Sono considerate annullabili le delibere con vizi:

• relativi alla regolare costituzione dell’assemblea
• relativi alle maggioranze richieste per deliberare
• formali (ad esempio circa le modalità di convocazione)

Il termine per impugnare una delibera annullabile è di 30 giorni che decorrono:

• dalla data dell’assemblea per i condomini dissenzienti o astenuti
• dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti

Infatti, per gli assenti il termine inizia a decorrere solo quando ricevono formalmente il verbale dell’assemblea. Nel caso di notifica tramite posta, se il plico non viene consegnato direttamente, il termine decorre dall’undicesimo giorno di giacenza presso l’ufficio postale.

Non tutti i condomini possono impugnare le delibere. L’articolo 1137 identifica i soggetti legittimati:

• i condomini assenti
• i condomini dissenzienti (che hanno votato contro)
• i condomini astenuti

Inoltre, anche il soggetto rappresentato per delega può impugnare le delibere se il delegato ha espresso un voto diverso da quello concordato.

È importante sottolineare che l’impugnazione “non sospende l’esecuzione della deliberazione”, salvo che il giudice disponga diversamente. In altre parole, anche se impugnata, la delibera continua a produrre effetti fino all’eventuale pronuncia di annullamento.

A differenza delle delibere annullabili, per le delibere nulle la legittimazione è estesa a qualunque condomino vi abbia interesse, compresi quelli che hanno votato a favore della delibera stessa, e l’azione non è soggetta a limiti temporali.

Giurisprudenza e art. 1136 c.c.

L’interpretazione giurisprudenziale dell’articolo 1136 del codice civile ha contribuito in modo determinante a chiarire numerosi aspetti applicativi della norma, colmando lacune legislative e adattando le disposizioni alle esigenze pratiche della vita condominiale.

La Corte di Cassazione ha delineato nel tempo principi fondamentali sull’art. 1136 c.c. attraverso pronunce decisive. Una delle più rilevanti è la sentenza n. 10329/2009, che ha stabilito che l’indicazione dell’ordine del giorno nella convocazione deve essere specifica e dettagliata, senza possibilità di deliberare validamente su argomenti genericamente indicati come “varie ed eventuali”.

Inoltre, con la sentenza n. 16901/2018, la Suprema Corte ha precisato che la mancata indicazione nel verbale dei millesimi di ciascun condomino non determina automaticamente l’invalidità della delibera, purché sia possibile verificare aliunde il rispetto dei quorum deliberativi.

Particolarmente significativa è anche la sentenza n. 12291/2017, nella quale è stato affermato che la formulazione dell’articolo 1136 del codice civile non richiede necessariamente che i condomini votanti rappresentino la maggioranza del valore dell’edificio, ma che esprimano voti che rappresentino tale valore, indipendentemente dal numero dei votanti.

Il calcolo delle maggioranze deve avvenire con riferimento ai soli condomini presenti in assemblea, non all’intero condominio. Pertanto, gli astenuti non vanno computati tra i favorevoli, ma contano per la determinazione del quorum costitutivo.

Un caso controverso riguarda la partecipazione all’assemblea del condomino moroso. La Cassazione ha chiarito che, nonostante la morosità, il condomino conserva il diritto di partecipare e votare in assemblea, non essendo consentita alcuna forma di “interdizione assembleare” sulla base del mancato pagamento delle quote.

La giurisprudenza ha inoltre precisato che la semplice differenza tra l’ora indicata nell’avviso di convocazione e quella effettiva di inizio dell’assemblea non costituisce motivo di invalidità della delibera, a meno che tale ritardo non abbia impedito la partecipazione di qualche condomino.

Conclusione

Nonostante le modifiche legislative intervenute nel tempo, i principi fondamentali dell’articolo 1136 sono rimasti sostanzialmente immutati, dimostrando la solidità dell’impianto normativo originario. Pertanto, una conoscenza approfondita di questi meccanismi risulta essenziale non solo per amministratori e professionisti del settore, ma anche per ogni singolo condomino che desideri partecipare consapevolmente alla vita condominiale, tutelando efficacemente i propri diritti e contribuendo al benessere della comunità condominiale.

Questo sistema di quorum, apparentemente complesso, ha una logica ben precisa: garantire che le decisioni riflettano effettivamente la volontà della maggioranza dei condomini, bilanciando al contempo efficienza decisionale e tutela dei diritti individuali.

In conclusione, l’articolo 1136 del codice civile rappresenta indubbiamente la pietra angolare dell’intero sistema decisionale condominiale italiano. Durante la nostra analisi, abbiamo esaminato approfonditamente i meccanismi che regolano le maggioranze necessarie per le delibere, distinguendo chiaramente tra prima e seconda convocazione.

1136 spiegato brevemente

Q1. Quali sono le maggioranze necessarie per approvare una delibera in seconda convocazione? In seconda convocazione, una delibera è approvata se ottiene il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio (334 millesimi).

Q2. Quando una delibera condominiale può essere considerata nulla? Una delibera è considerata nulla quando ha un oggetto impossibile o illecito, quando non rientra nelle competenze dell’assemblea, o quando incide sui diritti individuali dei condomini sulle parti comuni dell’edificio.

Q3. Entro quanto tempo si può impugnare una delibera condominiale? Una delibera annullabile deve essere impugnata entro 30 giorni dalla data dell’assemblea per i condomini dissenzienti o astenuti, o dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

Q4. Chi può partecipare all’assemblea condominiale? Tutti i proprietari di unità immobiliari nel condominio hanno diritto di partecipare all’assemblea, inclusi i condomini morosi. Anche gli usufruttuari e i nudi proprietari possono partecipare per le questioni di loro competenza.

Q5. Cosa deve contenere l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale? L’avviso di convocazione deve indicare il luogo, la data e l’ora della riunione, l’ordine del giorno dettagliato, e le date della prima e della seconda convocazione. Deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea.